Domaine public et nullité de vente : comment régulariser un acte notarié invalide

La Cour de cassation rappelle que les biens du domaine public sont inaliénables et que leur vente est nulle si elle intervient sans déclassement préalable, conformément à l’article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques. Le déclassement intervenu postérieurement à la vente ne régularise pas rétroactivement celle-ci sans un nouvel accord des parties, notamment par un acte notarié, ce qui exclut la simple réitération tacite du consentement. La vente d’immeubles du domaine public nécessite donc une vigilance accrue sur la qualification du bien au moment de la transaction et sur la régularisation formelle des actes. Par ailleurs, la Cour sanctionne le refus de réparation intégrale du préjudice lié au paiement des taxes foncières, en rappelant que l’article 1240 du code civil impose la réparation complète du dommage, y compris les dépenses exposées par l’acquéreur en cas d’annulation de la vente. Il convient donc de conseiller aux praticiens de vérifier la nature domaniale des biens avant toute cession et de veiller à la régularisation formelle des actes post-déclassement. En cas d’annulation, les demandes indemnitaires doivent inclure les charges fiscales supportées par l’acquéreur, qui constituent un préjudice indemnisable. Enfin, la charge de la preuve du maintien du consentement après disparition de la cause de nullité incombe aux parties, et la jurisprudence exige une motivation précise des décisions sur ce point.

Les biens du domaine public sont inaliénables et leur vente est nulle sans déclassement préalable. Le déclassement postérieur ne régularise pas la vente sans nouvel accord, excluant la réitération tacite du consentement. La vente nécessite vigilance sur la qualification du bien et la régularisation formelle. Le refus de réparation intégrale du préjudice lié aux taxes foncières est sanctionné, incluant les charges fiscales supportées par l’acquéreur en cas d’annulation. La charge de la preuve du maintien du consentement incombe aux parties.

Un notaire associé a formé un pourvoi contre un arrêt de la cour d’appel de Caen concernant un litige avec une société par actions simplifiée et une communauté de communes. La société avait acquis plusieurs parcelles cadastrées, mais a découvert que celles-ci faisaient partie du domaine public départemental, ce qui rendait la vente nulle. Un déclassement des parcelles litigieuses a été effectué en 2014, suivi d’une régularisation partielle par acte notarié. L’acquéreur a assigné la communauté de communes et le notaire en nullité de la vente et indemnisation. La Cour de cassation a confirmé que la vente était nulle pour les parcelles non régularisées, rejetant les arguments de régularisation rétroactive sans acte notarié. Elle a cependant cassé partiellement l’arrêt pour rejeter la demande de remboursement des taxes foncières, estimant que ce préjudice devait être indemnisé. L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel de Rennes pour réexamen. La société civile professionnelle notaire a été condamnée aux dépens et à verser une somme à la société acquéreuse.

• Acte notarié des 4 et 6 mars 2003 et du 18 décembre 2008
• Décision de déclassement du 16 mai 2014
• Expertise judiciaire
• Constatation de l’absence de régularisation par acte notarié
• Procès-verbal de constat

La société CPC Cotentin obtient la cassation partielle de l’arrêt concernant le rejet de sa demande de remboursement des taxes foncières, ce qui ouvre la voie à une nouvelle procédure devant la cour d’appel de Rennes. La société civile professionnelle Christelle Gosselin, Romaric Leforestier et Anne Fautrat est condamnée aux dépens et à verser une somme à CPC Cotentin.

• Annulation partielle de l’arrêt de la cour d’appel
• Renvoi devant la cour d’appel de Rennes pour réexamen
• Condamnation aux dépens pour la société civile professionnelle
• Condamnation au paiement de 3 000 euros à CPC Cotentin
• Transmission de l’arrêt pour transcription en marge

À faire

• Vérifier la régularité des actes notariés lors de ventes immobilières.
• Contrôler les décisions de déclassement des biens du domaine public.
• Examiner la possibilité de réitération du consentement après nullité.
• Demander le remboursement des taxes foncières en cas d’annulation de vente.
• Respecter les délais légaux pour former un pourvoi en cassation.

À éviter

• Ne pas omettre la régularisation des ventes par acte notarié après déclassement.
• Éviter de rejeter les demandes de remboursement sans examen complet.
• Ne pas ignorer la connexité des pourvois pour jonction.
• Ne pas statuer sans motivation suffisante sur les moyens invoqués.
• Éviter de confondre nullité absolue et possibilité de confirmation tacite.

Quelle est la règle applicable à la nullité d’une vente portant sur un bien du domaine public ?

L’article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques dispose que les biens du domaine public sont inaliénables et imprescriptibles.
La vente d’un immeuble du domaine public ne peut avoir lieu qu’après décision de déclassement.
En l’espèce, la vente du 18 décembre 2008 portant sur des parcelles appartenant au domaine public départemental était nulle car aucune régularisation par acte notarié n’était intervenue après leur déclassement.

Quelle est la portée de l’article 12 de l’ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017 concernant le déclassement rétroactif des biens publics ?

Cet article autorise l’autorité administrative à procéder à un déclassement rétroactif des biens des personnes publiques qui, avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, ont fait l’objet d’un acte de disposition et qui n’étaient plus affectés à un service public ou à l’usage direct du public.
Cependant, la cour d’appel a jugé que cet article n’était pas applicable à une décision de déclassement prise avant l’entrée en vigueur de ce texte.

Quelle est la nature consensuelle de la vente selon l’article 1583 du code civil ?

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite lorsque les parties sont convenues de la chose et du prix.
La cour d’appel a relevé que la vente ne pouvait être régularisée sans un nouvel acte notarié, ce qui a été contesté par les parties.

Quelle est la règle de réparation du préjudice en cas d’annulation d’une vente immobilière ?

L’article 1240 du code civil (anciennement 1382) impose à l’auteur d’un dommage de réparer toutes les conséquences.
La cour d’appel a violé ce texte en rejetant la demande de remboursement des taxes foncières au motif que l’acquéreur pouvait saisir l’administration fiscale d’une demande de dégrèvement.
Le paiement de la taxe foncière acquittée par l’acquéreur constitue un préjudice indemnisable.

Quels sont les articles du code de procédure civile applicables à la motivation des jugements ?

Les articles 455 et 954, dernier alinéa, du code de procédure civile imposent que tout jugement soit motivé et que la partie qui ne conclut pas ou demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.
La cour d’appel a été censurée pour ne pas avoir répondu aux motifs du jugement antérieur.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  – Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 mai 2026, Pourvoi n° 24-13.491 – Thématiques associées : Communes / Mairies — Domaine public —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.