Ravalement de façades : contestations sérieuses et conditions d’exécution d’office des travaux

L’article L. 126-3 du code de la construction et de l’habitation permet au maire, après sommation restée infructueuse, de faire exécuter d’office les travaux de ravalement de façades aux frais du propriétaire, sur autorisation du président du tribunal judiciaire statuant en référé. La compétence du juge des référés est confirmée malgré la suppression de la procédure spécifique antérieure, le tribunal judiciaire ayant repris les compétences du tribunal de grande instance. La régularité de la procédure suppose que le maire ait qualité pour ester en justice, ce qui résulte d’une délégation du conseil municipal conforme aux articles L. 2122-22 et L. 2132-1 du code général des collectivités territoriales. La publication des arrêtés municipaux et préfectoraux est nécessaire pour leur opposabilité, justifiée par les certificats d’affichage et le recueil des actes administratifs. L’obligation de ravalement est fondée sur des arrêtés de sommation non contestés, et la carence du propriétaire est établie par l’absence de travaux malgré les mises en demeure. Les contestations sérieuses doivent porter sur des éléments susceptibles de modifier la situation juridique, ce qui n’est pas le cas ici. La demande d’exécution d’office est donc justifiée et la demande de délais rejetée en l’absence de justification suffisante. La condamnation aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile est ordonnée à la charge de la société civile immobilière.

L’article L. 126-3 permet au maire, après sommation infructueuse, de faire exécuter d’office les travaux de ravalement aux frais du propriétaire, sur autorisation du tribunal judiciaire. La régularité suppose la qualité pour ester en justice et la publication des arrêtés. L’obligation de ravalement est fondée sur des arrêtés non contestés et la carence du propriétaire.

La commune de [Localité 1], située dans le département des Alpes-Maritimes, a imposé par arrêté municipal le ravalement des façades d’un immeuble appartenant à une société civile immobilière (SCI) [A]. Malgré plusieurs injonctions et échanges, la SCI n’a pas réalisé les travaux. La commune a obtenu en référé l’autorisation de faire exécuter d’office les travaux aux frais de la SCI. La SCI a interjeté appel, soulevant notamment l’absence de pouvoir du maire pour ester en justice, la nullité de la procédure, l’inopposabilité des arrêtés municipaux, l’absence de détérioration justifiant les travaux, et demandant des délais supplémentaires. La cour a confirmé que le maire disposait du pouvoir d’ester en justice, que la procédure était régulière malgré l’absence d’adaptation des textes anciens, que les arrêtés municipaux étaient opposables et régulièrement publiés, et que la SCI n’avait pas contesté les arrêtés comportant sommation. La cour a jugé que l’obligation de réaliser les travaux n’était pas sérieusement contestable, que la SCI avait déjà bénéficié de délais suffisants sans justifier d’empêchement, et que l’atteinte au droit de propriété était justifiée par la loi et les pouvoirs de police du maire. La cour a donc confirmé l’ordonnance autorisant la commune à faire exécuter d’office les travaux, a rejeté la demande de délais, a condamné la SCI aux dépens et au paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Quel est le pouvoir du maire pour ester en justice au nom de la commune ?

Aux termes de l’article L 2122-22, 16° du code général des collectivités territoriales, le maire peut, par délégation du conseil municipal, être chargé d’intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le conseil municipal. En l’espèce, la délibération du conseil municipal du 28 mai 2020 a délégué au maire le pouvoir d’ester en justice devant les juridictions civiles, ce qui confère au maire le pouvoir de faire délivrer l’assignation en justice.

Quelle est la procédure applicable pour faire exécuter d’office les travaux de ravalement aux frais du propriétaire ?

Selon l’article L 126-3, alinéa 3, du code de la construction et de l’habitation, si les travaux n’ont pas été exécutés dans le délai imparti par la sommation, le maire peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référés, les faire exécuter d’office aux frais du propriétaire. Malgré la suppression du tribunal de grande instance, cette compétence est transférée au tribunal judiciaire. La procédure en la forme des référés a été supprimée sans substitution automatique par la procédure accélérée au fond, de sorte que la saisine du juge des référés du tribunal judiciaire est compétente.

Quels sont les critères pour ordonner l’exécution d’office des travaux en référé ?

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Une contestation sérieuse est celle qui n’apparaît pas immédiatement vaine et laisse subsister un doute sur la décision au fond. En l’espèce, l’obligation de procéder au ravalement des façades en application des arrêtés municipaux n’est pas sérieusement contestable.

Quelle est la portée des articles L 126-2 et L 126-3 du code de la construction et de l’habitation ?

L’article L 126-2 impose que les façades des bâtiments soient tenues en bon état de propreté et que les travaux nécessaires soient effectués au moins une fois tous les dix ans sur injonction de l’autorité municipale. L’article L 126-3 prévoit la procédure d’injonction, de sommation et, en cas de carence, la possibilité pour le maire de faire exécuter d’office les travaux aux frais du propriétaire, après autorisation judiciaire.

Quels sont les éléments justifiant l’absence de contestation sérieuse sur la légalité des arrêtés municipaux ?

La commune a produit le recueil des actes administratifs attestant la publication et l’opposabilité des arrêtés préfectoral et municipaux. L’article R 2122-7 du code général des collectivités territoriales impose que la publication des arrêtés du maire soit constatée par une déclaration certifiée du maire, ce qui a été respecté. La société ne justifie pas avoir exercé de recours contre ces arrêtés.

Quelle est la qualification juridique de l’atteinte au droit de propriété dans ce contexte ?

L’atteinte au droit de propriété est justifiée par les dispositions des articles L 126-2 et L 126-3 du code de la construction et de l’habitation, répond aux conditions fixées par ces textes, relève des pouvoirs de police générale du maire et a pour objet de remédier à la carence avérée du propriétaire dans l’entretien de son bien.

Quels sont les critères pour rejeter la demande de délais formulée par le propriétaire ?

La société a déjà bénéficié de délais de plus de quatre ans sans justifier d’éléments objectifs relatifs à sa situation financière ou aux démarches réalisées en vue du ravalement. L’absence de justification de sa situation financière empêche d’apprécier la possibilité d’octroi de délais de paiement.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’ordonnance a condamné la société à payer à la commune la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société succombant au litige sera déboutée de sa demande sur ce fondement. En appel, il est demandé de condamner la commune à payer une somme au titre de cet article, ce qui relève de l’appréciation souveraine de la cour.

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