La cour qualifie l’irrégularité invoquée de nullité de fond pour défaut de pouvoir de représentation du syndic, au sens de l’article 117 du code de procédure civile. Ce texte dispose qu’«constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice».
En application de l’article 119 du même code, les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief. L’article 121 prévoit toutefois que, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
La cour se réfère à l’article 18 VI de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée, ce dont elle déduit qu’il ne peut être reconduit tacitement.
Elle constate qu’entre le syndicat des copropriétaires et la société de syndic, deux contrats distincts ont été conclus :
– un premier contrat prenant effet le 29 novembre 2019 et se terminant le 28 novembre 2022 ;
– un second contrat courant du 3 avril 2023 au 2 avril 2026.
Il en résulte qu’à la date de délivrance de l’assignation, le 31 janvier 2023, aucun contrat de syndic n’était en vigueur, de sorte que la société de gestion était dépourvue de tout mandat de représentation du syndicat.
La cour répond par la négative. Elle juge que, contrairement à l’analyse du premier juge, l’irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir de représentation du syndic au moment de la délivrance de l’assignation n’est pas susceptible d’être couverte par une désignation ultérieure.
En effet, la nullité de fond résultant de l’absence de mandat au jour de l’acte, au sens de l’article 117 du code de procédure civile, ne disparaît pas par la conclusion postérieure d’un nouveau contrat de syndic. La cause de la nullité n’ayant pas disparu au moment où le juge statue, l’article 121 ne trouve pas à s’appliquer pour écarter la nullité.
Constatant le défaut de pouvoir de représentation du syndic à la date de l’assignation, la cour infirme le jugement entrepris et prononce la nullité de l’acte introductif d’instance.
En conséquence, elle condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel et le condamne à verser à la copropriétaire défenderesse une somme de 1 500 euros au titre de l’ensemble de ses frais irrépétibles.
La cour rappelle enfin qu’en application de l’article 10‑1 de la loi du 10 juillet 1965, la copropriétaire bénéficiaire de la décision est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, ce qui signifie que les frais de justice mis à la charge du syndicat ne peuvent être répercutés sur elle au titre des charges de copropriété.