Résiliation de bail commercial et expulsion ordonnée pour loyers impayés avec astreinte

La clause résolutoire insérée dans un bail commercial produit ses effets dès lors que le preneur ne s’exécute pas dans le délai imparti après un commandement de payer valablement signifié, conformément à l’article L.145-41 du code de commerce. En cas de non-paiement des loyers, le juge des référés peut constater la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du preneur, y compris avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte. Par ailleurs, le juge peut ordonner l’enlèvement des biens meubles du preneur aux frais de ce dernier, avec un délai pour leur retrait. Le juge peut également condamner le preneur au paiement d’une provision sur loyers impayés, d’une indemnité d’occupation calculée selon la clause contractuelle, et ordonner la conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation pour faute. Cette décision illustre la rigueur de la procédure d’expulsion en matière de bail commercial et l’importance des clauses contractuelles relatives aux indemnités et garanties.

La clause résolutoire dans un bail commercial produit ses effets dès le non-paiement dans le délai imparti après commandement de payer. Le juge des référés peut constater la résiliation, ordonner l’expulsion avec force publique et serrurier, et l’enlèvement des biens meubles aux frais du preneur. Il peut aussi condamner au paiement d’une provision sur loyers impayés, d’une indemnité d’occupation, et ordonner la conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation pour faute.

Une société propriétaire a donné un local commercial en bail à une locataire qui a cédé le fonds de commerce à une autre société. Cette dernière a cessé de payer les loyers et charges, malgré plusieurs mises en demeure et commandements de payer. La propriétaire a saisi le tribunal pour constater la résiliation du bail par clause résolutoire, ordonner l’expulsion du preneur, l’enlèvement des biens, et condamner le preneur au paiement des sommes dues, d’une indemnité d’occupation, ainsi que des frais de justice. Le tribunal a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion sous astreinte, l’enlèvement des biens aux frais du preneur, condamné ce dernier au paiement d’une provision pour loyers et charges impayés, d’une indemnité d’occupation mensuelle, et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Non-paiement des loyers malgré plusieurs mises en demeure et commandements de payer
• Application de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial
• Absence de contestation sérieuse du preneur, notamment par non-comparution
• Existence d’une obligation non sérieusement contestable au regard des loyers impayés
• Application des clauses contractuelles relatives aux majorations et indemnités d’occupation
• Respect des procédures légales pour expulsion et enlèvement des biens
• Conservation du dépôt de garantie conformément au contrat de bail

• Commandements de payer délivrés les 11 décembre 2025 et 25 février 2026
• Lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2023
• Décompte des loyers et charges impayés arrêtés au 25 mars 2026
• Clause résolutoire contenue dans le bail
• Ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire du Mans
• Expertise non mentionnée explicitement

Le bailleur SCI CDV bénéficie de la résiliation du bail commercial et peut procéder à l’expulsion de la SAS [K] pour loyers impayés. La SAS [K] est tenue de régler les sommes dues et supportera des pénalités en cas de maintien dans les lieux sans droit.

• Résiliation du bail par clause résolutoire
• Expulsion ordonnée avec astreinte journalière
• Enlèvement des biens aux frais du preneur
• Condamnation au paiement des loyers impayés avec majoration et intérêts
• Conservation du dépôt de garantie par le bailleur
• Condamnation aux dépens et indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Mettre en demeure le locataire pour loyers impayés
• Envoyer un commandement de payer avec clause résolutoire
• Faire assigner le locataire en référé en cas de non-paiement
• Demander la constatation de la résiliation du bail
• Ordonner l’expulsion avec astreinte et enlèvement des biens

À éviter

• Ne pas ignorer les impayés de loyers
• Ne pas omettre la clause résolutoire dans les actes
• Ne pas retarder la procédure d’expulsion
• Ne pas laisser les biens du locataire sans gestion après expulsion
• Ne pas oublier de réclamer les indemnités et provisions dues

Quelle est la règle de droit applicable lorsque le défendeur ne comparaît pas devant le juge des référés ?

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Dans la décision, le juge des référés rappelle ce texte en soulignant que le défendeur, bien que régulièrement cité à étude, ne comparaît pas. Il en déduit qu’il doit tout de même examiner la recevabilité, la régularité et le bien-fondé des demandes du bailleur, sans pouvoir se contenter de l’absence de défense pour y faire droit.

Quelle est la compétence du juge des référés pour constater la résiliation d’un bail commercial en application d’une clause résolutoire ?

Le juge se fonde sur l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, il relève qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et l’article L 145-41 du code de commerce a été délivré au preneur, lequel ne s’est pas exécuté dans le délai imparti. Constatant l’absence de contestation sérieuse sur la mise en œuvre de la clause résolutoire et l’acquisition de ses effets, il fait droit à la demande de constatation de la résiliation du bail à la date du 26 mars 2026 et ordonne l’expulsion.

Quelles sont les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail commercial au regard de l’article L 145-41 du code de commerce ?

Le juge rappelle que le commandement de payer du 25 février 2026 vise la clause résolutoire insérée au bail et l’article L 145-41 du code de commerce. Il constate que le preneur ne s’est pas exécuté dans le délai imparti.

Sur cette base, il retient que les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement demeuré infructueux, et fixe la date de résiliation au 26 mars 2026. L’absence de paiement dans ce délai est l’élément déterminant qui emporte la résiliation de plein droit.

Dans quelles conditions le juge des référés peut-il accorder une provision au bailleur au titre des loyers et charges impayés ?

Le juge vise l’article 835 du code de procédure civile, selon lequel, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il relève que le décompte produit établit que le preneur est redevable des sommes réclamées et que la clause XV du bail prévoit, en cas de défaut de paiement à l’échéance, une majoration automatique de 10 % huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, indépendamment d’un intérêt de retard conventionnel fixé au taux de base bancaire majoré de trois points.

Constatant l’absence de contestation sérieuse sur l’existence et le montant de l’obligation, il condamne le preneur au paiement d’une provision de 2.086,05 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 25 mars 2026, après application de la majoration contractuelle, avec intérêts de retard au taux conventionnel à compter du 25 février 2026.

Quels sont les critères retenus pour fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur après la résiliation du bail commercial ?

Le juge se fonde sur la clause XVI du bail, qui stipule que « l’indemnité d’occupation à la charge du preneur, en cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location ».

Constatant que le preneur est maintenu dans les lieux sans droit ni titre à compter de la date de résiliation, il applique cette stipulation contractuelle et condamne le preneur au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer global de la dernière année de location, soit 8.010,68 € HT, outre 75 € HT de charges, sommes majorées de la TVA, à compter du 26 mars 2026 et jusqu’à la remise des clés et la libération des lieux.

Quelle est la portée de la clause relative au dépôt de garantie en cas de résiliation du bail pour faute du preneur ?

Le juge se réfère à la clause XIV du contrat de bail, qui prévoit qu’en cas de résiliation du contrat de plein droit en cas de faute du preneur, « le dépôt de garantie restera acquis au bailleur sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts ».

Constatant que la résiliation est intervenue par acquisition des effets de la clause résolutoire en raison des manquements du preneur à ses obligations de paiement, il en déduit que les conditions de cette clause sont réunies et ordonne la conservation du dépôt de garantie par le bailleur.

Sur quels éléments le juge fonde-t-il l’astreinte et les mesures d’expulsion et d’enlèvement des biens ?

Après avoir constaté la résiliation du bail par clause résolutoire, le juge ordonne l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef à compter de la signification de la décision, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, et assortit cette obligation d’une astreinte de 100 € par jour de retard.

Il ordonne également l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux, leur transport en tout lieu approprié aux frais, risques et périls du preneur, lequel dispose d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par le commissaire de justice. Ces mesures découlent de la perte du droit d’occupation et de la nécessité de restituer les lieux au bailleur.

Quels sont les critères retenus pour l’allocation des dépens et de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

Le juge constate que le preneur succombe en toutes ses prétentions, ce qui justifie sa condamnation aux dépens, comprenant notamment les coûts des commandements de payer, de l’état d’endettement, de la signification de l’assignation et de la notification aux créanciers inscrits.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, il retient que le bailleur a exposé des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits et fixe à 1.600 € la somme due à ce titre par le preneur, appréciant souverainement le montant de cette indemnité au regard de l’instance.

Articles 835 du code de procédure civile et L, Article 700 du code de procédure civile, Article 695 du code de procédure civile, Article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée, Article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, Article L 145-41 du code de commerce, a été délivré par le bailleur à la SAS [K], Article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, Article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à la somme de 1, L. 143-2, L.145-41 du code de commerce, de, L 145-41 du code de commerce, a été délivré par le bailleur à la SAS [K]

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