Résiliation de bail commercial confirmée avec expulsion ordonnée et condamnation aux arriérés de loyers

L’article 331 du Code de procédure civile permet la mise en cause d’un tiers par intervention forcée lorsque la partie qui agit a un droit principal contre ce tiers. En cas de décès d’une partie, ses ayants droit peuvent être appelés en intervention forcée pour assurer la continuité de la procédure. L’article 367 du même code autorise la jonction d’instances présentant un lien suffisant pour une bonne administration de la justice. En matière de bail commercial, l’article L.145-41 du Code de commerce impose que le commandement de payer visant la clause résolutoire mentionne le délai d’un mois laissé au locataire pour régulariser sa situation, sous peine de nullité. Le commandement doit aussi détailler les sommes réclamées pour permettre au locataire de comprendre les griefs. En l’espèce, le commandement de payer délivré était valable même s’il réclamait une somme supérieure à la dette réelle, la validité s’appliquant à la partie due. L’acquisition de la clause résolutoire intervient un mois après un commandement demeuré infructueux. La décision confirme la résiliation du bail à compter de cette date et ordonne l’expulsion du locataire, avec application d’une indemnité d’occupation majorée de 50 %. La capitalisation des intérêts au taux légal est ordonnée pour les arriérés locatifs. Enfin, la partie condamnée aux dépens peut être tenue de verser une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, fixée ici à 3 000 euros. Cette décision illustre la rigueur des conditions de validité du commandement de payer et les conséquences juridiques de l’acquisition de la clause résolutoire en bail commercial.

La mise en cause d’un tiers par intervention forcée est possible lorsque la partie agit contre ce tiers. En bail commercial, le commandement de payer doit mentionner un délai d’un mois pour régulariser la situation et détailler les sommes réclamées. La clause résolutoire s’acquiert un mois après un commandement infructueux. La résiliation du bail et l’expulsion sont ordonnées, avec indemnité d’occupation majorée et capitalisation des intérêts au taux légal.

Un litige oppose un bailleur et un locataire commercial concernant le paiement des loyers et la validité de commandements de payer visant une clause résolutoire. Après le décès du bailleur initial, ses héritiers ont été mis en cause dans la procédure. Le bail a été transféré à une société locataire. Le bailleur a délivré plusieurs commandements de payer et un congé sans offre de renouvellement, contestés par la société locataire. Le tribunal a ordonné la jonction des instances liées à ces litiges. Il a constaté la validité du commandement de payer initial et l’acquisition de la clause résolutoire, prononçant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion de la société locataire sous astreinte. La société locataire est condamnée au paiement des loyers impayés, d’une indemnité d’occupation majorée, des dépens et d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de la décision est ordonnée.

• Intervention forcée des héritiers suite au décès de la partie initiale
• Jonction des instances pour une bonne administration de la justice
• Validité du commandement de payer malgré contestation partielle des sommes dues
• Acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux d’un mois
• Condamnation au paiement des arriérés de loyers avec intérêts et capitalisation
• Application des dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du Code de procédure civile
• Exécution provisoire de la décision prononcée

• Acte notarié du 15 mars 2016 relatif au bail commercial
• Commandements de payer délivrés les 21 mai 2024 et 12 septembre 2024
• Attestation comptable de la SARL LIA
• Courrier officiel du 20 juillet 2023 attestant des paiements
• Instruction et conclusions des parties
• Jugement contradictoire rendu le 6 juillet 2026

Les consorts héritiers sont admis en intervention forcée dans la procédure, et la jonction des instances est ordonnée pour une bonne administration de la justice. La clause résolutoire est acquise, entraînant la résiliation du bail et l’expulsion de la SARL LIA, qui est condamnée à verser les loyers dus et une indemnité d’occupation.

• Intervention forcée des héritiers dans la procédure
• Jonction des instances RG 24/1576 et RG 24/2640
• Acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail
• Ordonnance d’expulsion de la SARL LIA sous astreinte
• Condamnation au paiement des arriérés locatifs et indemnités
• Condamnation aux dépens et frais d’avocat (article 700)

À faire

• Accepter l’intervention forcée des héritiers
• Respecter la jonction des instances ordonnée
• Préparer les preuves des paiements et dettes locatives
• Respecter la clause résolutoire et délais légaux
• Prévoir l’exécution provisoire de la décision

À éviter

• Ne pas ignorer les délais pour paiement des loyers
• Ne pas contester sans preuve la validité du commandement
• Ne pas omettre de justifier les sommes réclamées
• Ne pas retarder l’expulsion ordonnée
• Ne pas négliger les frais et indemnités dus

Quelle est la règle de droit applicable à l’intervention forcée d’héritiers dans une instance en cours au regard de l’article 331 du code de procédure civile et comment le tribunal l’applique-t-il ?

L’article 331 du code de procédure civile dispose : « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. »

En l’espèce, le tribunal constate qu’en cours de procédure la bailleresse initiale est décédée, laissant pour ayants droit plusieurs héritiers. Ceux-ci deviennent les nouveaux bailleurs dans le cadre du bail commercial litigieux.

Le tribunal en déduit qu’il y a lieu d’accueillir la demande d’intervention forcée formée par la locataire à l’encontre des héritiers, ceux-ci étant désormais titulaires des droits du bailleur et devant être parties à l’instance pour que le jugement leur soit commun et opposable.

Quelle est la règle de droit applicable à la jonction d’instances au regard des articles 367 et 368 du code de procédure civile et quels critères le tribunal retient-il ?

L’article 367 du code de procédure civile prévoit que « le juge peut à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

L’article 368 du même code précise que les jonctions et disjonctions d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

En l’espèce, le tribunal relève l’existence d’un lien entre deux instances portant sur le même bail commercial, l’une relative à un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, l’autre à un second commandement et à un congé sans offre de renouvellement. Estimant qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les instruire et juger ensemble, le tribunal ordonne la jonction des deux instances.

Quelle est la règle de droit applicable à la validité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce et quels critères le tribunal retient-il ?

L’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le tribunal rappelle qu’il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit indiquer avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, ainsi que les griefs formulés à son encontre, afin qu’il puisse prendre la mesure des infractions reprochées. Cela implique la justification et le détail des sommes mises en recouvrement au titre du loyer ou des charges.

Le tribunal en déduit qu’un commandement de payer notifié au titre d’un arriéré de loyers doit contenir un décompte détaillé nécessaire à la compréhension et à la vérification des demandes, à défaut de quoi il encourt la nullité.

Quels éléments déterminants conduisent le tribunal à juger valable le commandement de payer du 21 mai 2024 malgré la contestation du montant réclamé ?

Le tribunal constate que le commandement de payer du 21 mai 2024 porte sur une somme globale, dont le détail est précisé dans un tableau reproduit dans l’acte, satisfaisant ainsi à l’exigence de décompte détaillé.

La locataire soutient que les sommes sollicitées ne sont pas dues et qu’elle n’est redevable d’aucune dette locative, produisant notamment un courrier de l’avocat des bailleurs attestant du règlement de certains loyers, une attestation de l’expert-comptable et des relevés de compte.

Toutefois, le tribunal relève, à partir de l’attestation comptable produite par la locataire, qu’à la date du commandement, celle-ci n’avait pas réglé l’intégralité des loyers dus : les paiements effectués ne représentaient que trois mois de loyer alors que cinq mois étaient exigibles, laissant un solde impayé d’au moins 5 037,20 euros.

Le tribunal rappelle qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes effectivement dues. Constatant l’existence d’une dette locative au jour du commandement, il juge le commandement valable et rejette la demande de nullité.

Quelle est la règle de droit applicable à l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce et comment le tribunal l’applique-t-il ?

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail litigieux stipule que, en cas de non-exécution par le preneur de ses engagements, notamment le non-paiement d’un terme de loyer ou de charges, le bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extrajudiciaire, à condition que ce commandement mentionne la volonté du bailleur d’user de la clause et le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser.

Le tribunal constate qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 21 mai 2024 et que la locataire n’a justifié d’aucun paiement dans le délai d’un mois. Il en déduit que la clause résolutoire est acquise à compter du 21 juin 2024 et prononce la résiliation du bail à cette date, avec les conséquences qui en découlent, notamment l’expulsion et l’indemnité d’occupation.

Sur quels éléments le tribunal se fonde-t-il pour fixer l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail commercial ?

Le tribunal se réfère aux clauses du bail commercial, qui prévoient qu’en cas de résiliation, le preneur serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %.

En application de cette clause, le tribunal fixe l’indemnité d’occupation due par la locataire à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux à la somme mensuelle de 3 468,24 euros, correspondant au loyer annuel global de la dernière année majoré de 50 %, ramené à un montant mensuel.

Quels éléments déterminants conduisent le tribunal à condamner la locataire au paiement de l’arriéré locatif et comment sont fixés les intérêts et leur capitalisation ?

Les bailleurs produisent un décompte des sommes restant dues au titre des loyers et charges arrêté au 1er janvier 2026, s’élevant à 4 308,64 euros.

Le tribunal constate que la locataire ne justifie pas avoir réglé ces sommes. En l’absence de preuve de paiement, il la condamne au paiement de l’arriéré locatif tel que décompté.

Les intérêts au taux légal sont dus à compter du 12 septembre 2024, date retenue par le tribunal. En application de l’article 1343-2 du code civil, le tribunal ordonne la capitalisation des intérêts, de sorte que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts à compter de cette date, conformément aux conditions légales.

Pourquoi le tribunal rejette-t-il le surplus des demandes principales et reconventionnelles des parties après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire ?

Le tribunal relève qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer du 21 mai 2024, entraînant la résiliation du bail et la fixation des conséquences financières (indemnité d’occupation, arriéré locatif).

Dans ce contexte, il estime que le surplus des demandes principales et reconventionnelles des parties devient sans objet, dès lors que la résiliation du bail par la clause résolutoire règle le sort du contrat et des prétentions liées à d’autres fondements (notamment le second commandement et le congé pour motif grave et légitime).

En conséquence, le tribunal rejette ces demandes comme devenues sans objet.

Quelle est la règle de droit applicable à la condamnation aux dépens et à l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et comment le tribunal l’applique-t-il ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

L’article 700 du même code dispose que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens, le juge tenant compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la locataire étant déboutée de ses principales demandes et condamnée au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation, le tribunal la considère comme partie perdante et la condamne aux dépens, avec application de l’article 699 permettant à l’avocat des bailleurs de recouvrer directement les frais avancés.

Au titre de l’article 700, le tribunal, appréciant l’équité, condamne la locataire à verser aux bailleurs la somme de 3 000 euros pour les frais non compris dans les dépens.

Quel est le régime de l’exécution provisoire applicable au jugement au regard des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et comment le tribunal l’applique-t-il ?

Le tribunal rappelle que l’instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L’article 514-1 prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, le tribunal considère que tel n’est pas le cas et ne fait pas usage de la faculté d’écarter l’exécution provisoire. Il rappelle que la décision est exécutoire par provision, ce qui permet notamment la mise en œuvre immédiate des mesures d’expulsion et des condamnations pécuniaires, nonobstant appel éventuel.

Article 455 du Code de procédure civile, la SAS LIA demande au Tribunal de&nbsp, Article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, Article 455 du Code de procédure civile, Monsieur [C] [Z], Monsieur [G] [Z] et Monsieur [K] [Z] demandent au Tribunal de&nbsp, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Maître Fleur NOUGARET-FISCHER pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision, Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens, ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Article 331 du Code de procédure civile « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal, Article 367 du Code de procédure civile, le juge peut à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble, Article 368, Article L. 145-41, Article 145-41 du Code de commerce, «&nbsp, Article 1343-2 du Code Civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, Article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens, Article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, Article 514-1, L. 145-41

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