Résiliation de bail commercial confirmée pour loyers impayés, expulsion ordonnée sans contestation sérieuse

La résiliation de plein droit d’un bail commercial peut être constatée en référé sur la base de la clause résolutoire prévue au contrat, sans qu’il soit nécessaire de caractériser l’urgence. Le bailleur doit rapporter la preuve de la créance et du commandement de payer resté infructueux, ce dernier devant mentionner le délai d’un mois prévu par l’article L.145-41 du Code de commerce. En l’espèce, le non-paiement des loyers et la délivrance régulière du commandement ont justifié la constatation de la résiliation automatique du bail un mois après l’injonction. Le maintien sans droit ni titre du locataire constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion. Cette solution souligne que la mise en œuvre de la clause résolutoire en référé repose sur une appréciation stricte des conditions contractuelles et légales, permettant au bailleur d’obtenir rapidement la libération des lieux en cas d’impayés avérés.

La résiliation de plein droit d’un bail commercial peut être constatée en référé sur la base de la clause résolutoire, sans nécessité de caractériser l’urgence. Le bailleur doit prouver la créance et le commandement de payer resté infructueux. Le non-paiement des loyers et la délivrance régulière du commandement ont justifié la résiliation automatique du bail un mois après l’injonction.

Une société propriétaire d’un local commercial a demandé la résiliation du bail et l’expulsion de sa locataire pour non-paiement des loyers. La société justifie d’un bail commercial et d’un commandement de payer resté infructueux. Le bail prévoit la résiliation automatique un mois après un commandement de payer non suivi d’effet. La somme impayée s’élève à plus de 9 000 euros. Le tribunal a constaté la résiliation de plein droit du bail et a ordonné l’expulsion de la locataire, considérant que son maintien dans les lieux constituait un trouble manifestement illicite. La demande d’expulsion a été accueillie, la locataire devant quitter les lieux.

• Constat d’impayés justifiant la créance du bailleur
• Clause résolutoire claire et non contestée
• Commandement de payer délivré dans les formes légales et resté infructueux
• Résiliation de plein droit du bail un mois après commandement
• Absence de contestation sérieuse sur la violation des obligations du preneur
• Maintien sans droit ni titre constituant un trouble manifestement illicite
• Fondement légal pour expulsion en référé

• Bail en date du 26 février 2021
• Commandement de payer en date du 17 mars 2026
• Décompte des loyers impayés
• Preuve de la cessation de paiement des loyers
• Clause résolutoire du bail

Le bail est résilié de plein droit en raison des loyers impayés, justifiant la demande d’expulsion de la locataire. La somme due est clairement établie et le commandement de payer a été resté sans effet.

• Constatation de la résiliation du bail
• Expulsion ordonnée de la locataire
• Preuve des loyers impayés apportée
• Application de la clause résolutoire
• Absence de contestation sérieuse
• Préjudice causé par maintien sans droit ni titre

À faire

• Produire le bail et le commandement de payer conforme à l’article L.145-41.
• Calculer précisément les loyers impayés et les présenter.
• Vérifier que le commandement est resté infructueux un mois.
• Constater la résiliation de plein droit du bail.
• Demander l’expulsion en cas de maintien sans droit ni titre.

À éviter

• Ne pas ignorer la preuve de la créance du bailleur.
• Ne pas omettre le délai d’un mois après le commandement.
• Ne pas contester la clause résolutoire sans fondement sérieux.
• Ne pas laisser le locataire occuper les lieux illégalement.
• Ne pas négliger le calcul exact des sommes dues.

Quelle est la règle de droit applicable à la compétence du juge des référés pour constater la résiliation d’un bail commercial par clause résolutoire ?

L’ordonnance se fonde sur l’article 834 du Code de procédure civile, qui dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Elle précise toutefois que la juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de cet article, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Elle rappelle également l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, selon lequel le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, « soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre, du fait de la résiliation du bail, est qualifié de trouble manifestement illicite, ce qui fonde la compétence du juge des référés pour ordonner l’expulsion.

Quelle est la règle de droit applicable à la mise en œuvre de la clause résolutoire dans un bail commercial et à la preuve de la créance du bailleur ?

L’ordonnance cite l’article L.145-41 du Code de commerce, qui dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Elle ajoute que le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge précise que le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la clause, que celle-ci soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, et que les obligations du bail sanctionnées par la clause ne fassent l’objet d’aucune contestation sérieuse quant à leur charge et à leur étendue.

Quels éléments factuels et juridiques la juridiction retient-elle pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail ?

Le juge relève que le bail commercial produit stipule un loyer annuel hors taxes de 16.920,00 €, payable en douze fractions mensuelles de 1.410,00 €, outre une provision sur charges de 2.232,00 € par an, soit 186,00 € par mois. Il constate, au vu du bail, du commandement de payer et du décompte, que la locataire a cessé de payer ses loyers et reste devoir une somme correspondant à des loyers impayés, détaillée poste par poste.

L’ordonnance indique que le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’un terme de loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Elle constate que le commandement de payer a été délivré le 17 mars 2026 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du Code de commerce, qu’il est demeuré infructueux, et en déduit que le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après cette date.

Sur cette base, le juge estime que l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et accueille la demande d’expulsion, le maintien dans les lieux constituant un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile.

Quels critères président à l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle après résiliation du bail commercial ?

L’ordonnance relève que le maintien dans les lieux de la locataire, après la résiliation de plein droit du bail, cause un préjudice au bailleur. Sur ce fondement, elle juge que le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Le texte ne détaille pas la méthode de calcul, mais la motivation fait ressortir que l’indemnité est justifiée par la combinaison de la résiliation acquise par la clause résolutoire, du maintien sans droit ni titre et du préjudice qui en résulte pour le bailleur. L’office du juge des référés se limite à allouer une somme provisionnelle, sans trancher définitivement le quantum ni la responsabilité au fond.

Article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, Article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail, Article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, Article 835, Article L.145-41 du Code de commerce le 17 mars 2026, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, L.145-41 du Code de commerce le 17 mars 2026, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après

⬇️Télécharger