Résiliation de bail commercial confirmée pour loyers impayés et expulsion ordonnée

La constatation de la résiliation de plein droit d’un bail commercial par l’acquisition de la clause résolutoire ne nécessite pas la preuve de l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile. L’article L145-41 du code de commerce impose que le commandement de payer mentionne expressément le délai d’un mois avant la prise d’effet de la clause résolutoire, sous peine de nullité. Le bailleur doit rapporter la preuve de la créance et du respect des formalités. En cas de non-paiement dans ce délai, la clause résolutoire produit effet et le bail est résilié de plein droit. Le maintien du locataire sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion en référé. Le juge peut également accorder une provision sur les loyers impayés et fixer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

La résiliation de plein droit d’un bail commercial par clause résolutoire ne nécessite pas la preuve d’urgence. L’article L145-41 impose que le commandement de payer mentionne un délai d’un mois avant prise d’effet, sous peine de nullité. Le bailleur doit prouver la créance et le respect des formalités. En cas de non-paiement, la clause produit effet et le bail est résilié. Le maintien du locataire sans droit justifie l’expulsion en référé. Le juge peut accorder une provision sur loyers impayés et fixer une indemnité d’occupation.

Un bailleur a consenti un bail commercial à un entrepreneur individuel pour un local, avec un loyer initial de 500 euros HT puis 600 euros HT, incluant une exonération des deux premiers mois de loyer en compensation de travaux réalisés par le preneur. Les loyers n’ayant pas été payés depuis novembre 2025, le bailleur a délivré un commandement de payer en février 2026 pour un arriéré de 1 500 euros. Devant le non-paiement, le bailleur a assigné le preneur en référé pour constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion, condamner au paiement des loyers impayés, à une indemnité d’occupation de 500 euros mensuels à compter d’avril 2026, ainsi qu’à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le preneur n’a pas comparu. Le tribunal a constaté la régularité du commandement de payer et l’absence de paiement dans le délai légal, ce qui a entraîné la résiliation de plein droit du bail. Le maintien dans les lieux sans droit constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion. Une provision de 1 500 euros a été accordée au bailleur pour les loyers impayés jusqu’en février 2026, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros à compter d’avril 2026 jusqu’à la libération effective des lieux. Le preneur a été condamné aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Existence d’un commandement de payer régulier et conforme à l’article L 145-41 du code de commerce
• Non-paiement des loyers dans le délai d’un mois suivant le commandement
• Acquisition de la clause résolutoire entraînant la résiliation de plein droit du bail
• Maintien dans les lieux sans droit ni titre constituant un trouble manifestement illicite
• Montant de la créance non sérieusement contestable justifiant l’octroi d’une provision
• Obligation de verser une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail
• Condamnation aux dépens et application de l’article 700 du code de procédure civile

• Commandement de payer délivré le 6 février 2026
• Clause résolutoire insérée au bail commercial
• Assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi
• Audience du 5 juin 2026 avec maintien des demandes
• Décompte des loyers impayés et indemnité d’occupation

Le bailleur obtient la constatation de la résiliation du bail commercial et l’expulsion du locataire en raison des loyers impayés. Le locataire est condamné à verser une provision pour arriérés et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’à supporter les dépens et une indemnité au titre de l’article 700.

• Constatation de la résiliation du bail
• Ordonnance d’expulsion du locataire
• Condamnation au paiement d’une provision pour arriérés
• Indemnité d’occupation due jusqu’à libération des lieux
• Condamnation aux dépens et article 700
• Absence de contestation sérieuse sur la créance

À faire

• Vérifier la régularité du commandement de payer
• Respecter le délai d’un mois après le commandement
• Produire la preuve des loyers impayés
• Demander la résiliation du bail en référé
• Réclamer les indemnités d’occupation et frais de procédure

À éviter

• Ne pas ignorer le commandement de payer
• Ne pas contester sans preuve sérieuse
• Ne pas retarder la procédure d’expulsion
• Ne pas omettre les intérêts légaux
• Ne pas négliger les frais annexes (article 700)

Quelle est la règle de droit applicable à la constatation de la résiliation de plein droit d’un bail commercial par le juge des référés en présence d’une clause résolutoire ?

L’ordonnance rappelle d’abord l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Elle précise toutefois que la juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de ce texte, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Elle vise ensuite l’article L 145-41 du code de commerce, qui dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». La décision en déduit que, pour que la clause résolutoire produise effet, il faut un commandement de payer demeuré partiellement ou totalement impayé à l’expiration du délai d’un mois, et que ce commandement mentionne ce délai et reproduise la clause résolutoire et le texte légal.

Le juge rappelle également que le bailleur, au titre d’un bail commercial, qui demande la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire doit rapporter la preuve de sa créance. En l’espèce, il retient que le commandement de payer délivré est régulier, qu’il détaille les sommes réclamées, qu’il reproduit la clause résolutoire et l’article L 145-41 alinéa 1er du code de commerce, et qu’il permet au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées. Constatant que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, le juge en déduit que la clause résolutoire est acquise et que le bail est résilié de plein droit.

Quels éléments de procédure et de preuve le juge des référés retient-il pour apprécier la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ?

Le juge vérifie d’abord la régularité formelle du commandement de payer au regard de l’article L 145-41 du code de commerce. Il constate que l’acte délivré mentionne le délai d’un mois laissé au locataire pour s’exécuter et précise qu’à défaut de paiement dans ce délai, le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Il relève que le commandement reproduit la clause résolutoire (article 11 du contrat de bail) ainsi que l’article L 145-41 alinéa 1er du code de commerce. Il retient encore que le commandement détaille les sommes réclamées au titre des loyers impayés, pour un montant de 1 500 euros arrêté au 31 janvier 2026, et qu’il contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement ou de critiquer le décompte.

Sur la preuve de la créance, le juge se fonde sur le décompte produit par le bailleur, dont il ressort que le locataire n’a réglé que 500 euros dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement. Il en déduit que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans ce délai, ce qui emporte l’acquisition de la clause résolutoire.

Quelle est la qualification juridique du maintien dans les lieux après résiliation du bail et quelles en sont les conséquences procédurales en référé ?

L’ordonnance vise l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, aux termes duquel « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le juge qualifie le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, de « trouble manifestement illicite ». Cette qualification permet au juge des référés, même en présence d’une éventuelle contestation, d’ordonner une mesure de remise en état consistant en l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef.

En conséquence, après avoir constaté la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, le juge ordonne l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dès la signification de l’ordonnance.

Quelles sont les conditions d’octroi d’une provision en référé au titre des loyers impayés et comment le juge les applique-t-il ?

Le juge se fonde sur l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, qui dispose que « si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur ». Il rappelle que le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, il retient que la demande en paiement d’une provision de 1 500 euros, arrêtée au 28 février 2026 et correspondant aux loyers des mois de décembre 2025, janvier et février 2026, est justifiée. L’absence de contestation par le locataire, qui n’a pas comparu, et les pièces produites par le bailleur établissant l’arriéré locatif, conduisent le juge à considérer que l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables.

Sur cette base, il condamne le locataire à payer au bailleur la somme provisionnelle de 1 500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2026, date de l’assignation.

Quelle est la qualification juridique de la somme due après résiliation du bail et selon quels critères le juge fixe l’indemnité d’occupation ?

Le juge rappelle qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. Il opère ainsi une distinction entre la dette de loyers, due jusqu’à la résiliation, et l’indemnité d’occupation, due pour la période postérieure pendant laquelle le preneur se maintient dans les lieux sans droit ni titre.

Pour fixer le montant de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel, le juge retient comme critère le montant du loyer contractuel. Il estime que l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés doit être fixée à la somme mensuelle de 500 euros, correspondant au loyer contractuel. Il condamne en conséquence le preneur, par provision, à régler cette indemnité d’occupation à compter d’avril 2026 et jusqu’à la libération des lieux.

Selon quels critères le juge statue sur les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

Le juge constate que le locataire est la partie perdante au litige. En application des règles de droit commun de la procédure civile, il le condamne aux dépens, en y incluant expressément le coût du commandement de payer délivré le 6 février 2026.

S’agissant des frais non compris dans les dépens, le juge se fonde sur l’article 700, alinéa 1er, 1°, du code de procédure civile. Il relève que le bailleur est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer à l’occasion de la procédure. Appréciant souverainement le montant de cette indemnisation au regard des éléments de la cause, il condamne le locataire à payer au bailleur la somme de 1 200 euros sur ce fondement.

Article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement délivré le 6 février 2026, Article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, Article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail, Article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, Article 11, Article L 145-41, Article 835, Article 700, L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, L 145-41

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