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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN
PAC – CONTENTIEUX
JUGEMENT DU 09 juillet 2026
MINUTE N° :
FN/ELF
N° RG 22/03409 – N° Portalis DB2W-W-B7G-LQTJ
50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente
0A Sans procédure particulière
AFFAIRE :
Monsieur [R] [C]
Madame [D] [F] épouse [C]
C/
S.A.S. AMILCAR
DEMANDEURS
Monsieur [R] [C]
né le 21 Décembre 1974 à BARENTIN (76360)
Madame [D] [F] épouse [C]
née le 20 Mars 1974 à ROUEN (76000)
demeurant 91 rue de l’Andelle – 27460 ALIZAY
représentés par Maître Jean-Michel EUDE de la SCP DOUCERAIN EUDE SEBIRE, avocats au barreau d’EURE, vestiaire : 4
DÉFENDERESSE
S.A.S. AMILCAR
dont le siège social est sis 35, boulevard Industriel
76300 SOTTEVILLE LES ROUEN
représentée par Maître Pierre-Xavier BOYER de la SELARL AUDICIT, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 58, substitué par Maître Sophie BARON, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats : A l’audience publique du 18 mai 2026
JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente
GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier
[N] [P], auditrice de justice a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré.
En présence de [A] [W], greffier stagiaire
Lors du délibéré :
JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente
JUGEMENT : contradictoire
Et en premier ressort
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 juillet 2026
Le présent jugement a été signé par Frédérique NIBOYET, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte d’huissier en date du 4 août 2022, M. [C] et Mme [F] épouse [C] ont fait assigner la SAS AMILCAR devant le tribunal judiciaire de Rouen.
Dans leurs dernières écritures signifiées par RPVA le 27 mai 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, ils demandent au tribunal de bien vouloir :
– condamner la SAS AMILCAR à leur verser une somme de 49 100 euros à titre d’indemnité d’immobilisation,
– les autoriser à percevoir la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [T] [H], notaire, laquelle somme viendra en déduction des 49 100 euros,
– débouter la société AMILCAR de sa demande reconventionnelle,
– condamner la société AMILCAR à leur verser une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 CPC,
– rappeler que la décision est exécutoire,
– condamner la SAS AMILCAR aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font notamment valoir avoir signé une promesse unilatérale de vente sur un bien situé à Alizay, dans l’Eure. Ils ajoutent avoir consenti plusieurs prorogations de délais et que finalement le 16 mai 2022, ils ont été informés de ce que la société AMILCAR ne souhaitait plus acheter, avec des rebondissements. Ils lui reprochent de ne pas avoir accompli des diligences pour obtenir les fonds lui permettant d’acquérir le bien. Ils font valoir qu’elle a renoncé à l’acquisition préférant investir dans d’autres opérations immobilières puis a relancé l’acquisition. Ils estiment qu’elle leur est redevable de l’indemnité d’immobilisation.
Ils expliquent avoir été très impactés par cette situation. Ils exposent avoir acheté le 8 février 2022 une maison avec des travaux, avoir contracté un prêt relais qui devait rapidement prendre fin puisqu’il y avait une date d’achat de leur maison au plus tard le 22 avril 2022.
Ils relèvent que la société AMILCAR exerce l’activité de marchand de biens.
Ils soutiennent n’avoir jamais accepté de proroger la date de dépôt des demandes de prêt.
Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 5 décembre 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, la SAS AMILCAR demande au tribunal de bien vouloir :
A titre principal :
– débouter les demandeurs de toutes leurs demandes,
– autoriser la société AMILCAR à percevoir la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [T] [B], notaire, que la société AMILCAR avait versée, à valoir sur l’indemnité d’immobilisation,
A titre subsidiaire :
– dire et juger que la clause d’immobilisation contenue à la promesse de vente du 11 janvier 2022 constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-1 du code civil,
– dire et juger que la clause pénale est excessive et en modérer le montant,
En tout état de cause :
– condamner M. et Mme [C] solidairement à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 CPC,
– les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance.
En réplique, la société AMILCAR soutient avoir eu deux refus de prêt et avoir alors demandé le 27 avril 2022 restitution de l’indemnité versée. Elle ajoute que M. et Mme [C] ont d’ailleurs remis en vente leur bien dès le 23 mai 2022. Elle insiste sur le fait que les deux refus de prêt, de banques différentes, ont été transmis par la société AMILCAR aux vendeurs et ce, dans les délais.
A titre subsidiaire, elle sollicite la requalification de la clause d’immobilisation, considérant qu’il s’agit d’une clause pénale. Elle ajoute que M. et Mme [C] avaient signé, en toute connaissance de cause, une promesse avec des conditions suspensives qui pouvaient ne pas être réalisés.
*
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction est intervenue le 4 mai 2026.
L’affaire a été fixée à l’audience du 18 mai 2026.
Le délibéré est fixé au 9 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.
A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.
Sur la demande de M. et Mme [C] tendant à l’obtention de l’indemnité d’immobilisation
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que par acte du 11 janvier 2022 signé en l’étude de Maître [T] [H], notaire, M. [R] [C] et Mme [X] [F] son épouse ont consenti une promesse de vente sur un bien sis à ALIZAY, 91 rue de L’Andelle, à la société AMILCAR, pour un prix de 491 000 euros, pour une durée allant jusqu’au 22 avril 2022. Une condition suspensive d’obtention d’un prêt était insérée (montant maximal 401 492 euros, durée 12 mois, taux d’intérêt 2% l’an). Une indemnité d’immobilisation était prévue de 49 100 euros dont 10 000 euros séquestrés en l’étude de Maître [H].
La promesse de vente était d’une durée allant jusqu’au 22 avril 2022.
Il résulte de l’acte que le bénéficiaire s’engageait, en cas de refus de prêt, à justifier de deux refus. Il était précisé que l’obtention ou la non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et qu’à défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de produire des justificatifs, à défaut de réponse, la promesse sera caduque et le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés en justifiant avoir accompli les démarches nécessaires.
Il importe donc de vérifier que le bénéficiaire est en capacité de justifier de deux refus de prêt.
A cet égard, il justifie d’un refus de prêt du CIC Nord en date du 2 mars 2022, pour un prêt d’un montant maximum de 401 492 euros, sur une durée de 24 mois, 2% l’an, pour le bien visé ; ce refus de prêt est conforme aux modalités de prêt insérées dans la promesse.
Le bénéficiaire communique également un courrier du crédit Nord en date du 19 avril 2022, indiquant ne pas donner de suite favorable au financement du projet immobilier à Alizay suivant la promesse du 11 janvier 2022 en l’étude de Maître [H]. En se référant aux conditions de la promesse de vente, le courrier répond bien aux exigences du prêt ; quant à la date, ce refus de prêt est antérieur à l’expiration de la promesse. D’autant plus qu’il apparaît que dans un courriel du 6 avril 2022, Mme [Z] a pris acte de la demande de report, informée par l’office [H] d’une demande de prorogation de délai, car la banque a pris du retard ; par courriel du 8 avril, l’office notarial communique un rendez vous de signature le 6 mai 2022.
Compte tenu de ces éléments, le courrier du notaire de la société AMILCAR en date du 27 avril 2022 informant M. et Mme [C] de la non réalisation de la condition suspensive de prêt était bien fondé.
Par voie de conséquence, la demande en versement de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de la société AMILCAR en restitution de la somme de 10 000 euros
Eu égard à ce qui a été statué supra, et l’indemnité d’immobilisation n’étant pas due, il convient de faire droit à la demande reconventionnelle de la société AMILCAR en restitution de la somme de 10 000 euros séquestrée en l’étude de Maître [H].
Sur les frais et dépens, l’exécution provisoire
M. et Mme [C], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens.
L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes respectives des parties à ce titre seront rejetées.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, susceptible d’appel,
REJETTE la demande de M. [C] et Mme [F] épouse [C] tendant au bénéfice de l’indemnité d’immobilisation,
AUTORISE la société AMILCAR à percevoir la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [T] [H], notaire, que la société AMILCAR avait versée, à valoir sur l’indemnité d’immobilisation,
CONDAMNE M. [C] et Mme [F] épouse [C] in solidum aux dépens,
REJETTE les demandes respectives des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toute autre demande non présentement satisfaite,
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Le greffier La présidente