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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]
N° RG 26/01338
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJIC
Minute signée électroniquement
JUGEMENT du 10/07/2026
Monsieur [M] [S]
C/
Monsieur [G] [R]
Madame [O] [N] [W]
Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
– Maître Lucien MAKOSSO
– Madame [O] [N] [W]
Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
-Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT du 10 JUILLET 2026
Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier lors des débats et Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;
dans la cause, ENTRE :
DEMANDEUR :
Monsieur [M] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au Barreau du VAL-DE-MARNE
ET :
DÉFENDEURS :
Monsieur [G] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
Madame [O] [N] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparante en personne
Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 mai 2023 avec prise d’effet le 1er juillet 2023, M. [M] [S], avec le concours de la société Tagerim gestion en tant que mandataire, a loué à M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W], qui se sont engagés solidairement en vertu de l’article VII du contrat, un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement souterrain situés [Adresse 6] ([Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 670,00 euros hors charges outre 90,00 euros de provision pour charges.
Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, M. [M] [S] a fait délivrer aux locataires un commandement de justifier d’une assurance locative, de justifier de l’occupation du logement et de payer la somme de 2 404,48 euros au titre des loyers et charges échus, mois de septembre 2025 inclus.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 septembre 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, M. [M] [S] a fait assigner M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,constater que la location qui a été consentie aux locataires a cessé de plein droit,à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, dans les délais de la loi, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 612,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que la demanderesse se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des lieux,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 10 décembre 2025.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 5 mai 2026.
A cette audience, M. [M] [S], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 540,30 euros, au titre des loyers et charges échus au 28 avril 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. Le demandeur précise que le règlement des loyers n’a pas repris, le dernier paiement datant de septembre 2025 et les seuls versements étant ceux de la Caisse d’allocations familiales. Ainsi, il déclare s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Cités par actes délivrés à tiers présent à domicile pour M. [G] [R] et à sa personne pour Mme [O] [N] [W], seule Mme [O] [N] [W] est présente. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, et reconnaît tant la dette que son montant.
Elle expose qu’elle percevait un salaire mensuel de 1 200,00 euros en tant qu’aide à domicile mais qu’elle est actuellement en arrêt maladie. Elle rapporte plusieurs bulletins de situation attestant de trois hospitalisations les 16 janvier, 18 février et 24 février 2026 ainsi qu’un avis d’arrêt de travail durant jusqu’au 28 juin 2026 transmis aux organismes compétents suite à un arrêt cardio-respiratoire. Elle ajoute qu’aucun dossier de surendettement n’est constitué à son nom, Mme [O] [N] [W] n’ayant pas d’autres dettes que la dette locative.
L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026.
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
– Sur la recevabilité de la demande
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mai 2026.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.
– Sur le paiement des loyers et des charges
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, M. [M] [S] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.
Il ressort des pièces fournies qu’au 28 avril 2026, la dette locative de M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W] s’élève à la somme de 3 941,84 euros (soit la somme de 5 540,30 euros réclamée lors de l’audience diminuée d’un montant de 1 598,46 euros correspondant à des frais injustifiés, à savoir une « échéance assurance » sans que la preuve de l’existence et de l’exigibilité de cette obligation ne soit rapportée) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement souterrain, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient de condamner M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W] solidairement au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 10 septembre 2025 pour la somme de 2 404,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.
– Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.
Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
En l’espèce, le contrat de bail du 11 mai 2023 avec prise d’effet le 1er juillet 2023 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 septembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 novembre 2025.
– Sur l’expulsion
L’expulsion de M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.
M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
– Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [M] [S] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 300,00 euros en application de l’article précité.
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONDAMNE solidairement M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W] à verser à M. [M] [S] la somme de 3 941,84 euros (décompte arrêté au 28 avril 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 10 septembre 2025 sur la somme de 2 404,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2023 avec prise d’effet le 1er juillet 2023 entre M. [M] [S], d’une part, et M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W], d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement souterrain situés au [Adresse 6] ([Adresse 7] sont réunies à la date du 12 novembre 2025 ;
ORDONNE en conséquence à M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [M] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W] solidairement à verser à M. [M] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
CONDAMNE M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W] in solidum à verser à M. [M] [S] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [G] [R] et Mme [O] [N] [W] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.