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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)
JUGEMENT : Syndic. de copro. [B] [I] c/ [S] [H], [N] [H]
N° 26/
Du 09 Juillet 2026
4ème Chambre civile
N° RG 25/02782 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QQHT
Grosse délivrée à
Maître Mélanie MALDONADO-RUIZ
expédition délivrée à
le
mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Juillet deux mil vingt six
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier.
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 29 Mai 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 09 Juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond
DEMANDEUR:
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Mélanie MALDONADO-RUIZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
DÉFENDEURS:
Monsieur [S] [H]
[Adresse 3]
[Localité 3] (ETATS UNIS)
défaillant
Madame [N] [H]
[Adresse 3]
[Localité 3] (ETATS UNIS)
défaillant
M. [S] [H] et Mme [N] [H] sont propriétaires des lots n°260 et 338 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 4].
Par jugement du 19 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Nice, Pôle de Proximité, a condamné M. [S] [H] et Mme [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » les sommes de 3.949,83 euros de charges de copropriété dues au 1er janvier 2023, de 400 euros de dommages-intérêts et de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à Nice a fait assigner Mme [N] [H] et M. [S] [H] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
– 9.075,30 euros de charges de copropriété arrêtées au 26 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure pour les sommes dues à cette date, et de l’assignation pour le surplus,
– 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
– 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il fonde sa demande de paiement de charges sur les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant produire, pour justifier le principe et le montant de sa créance, le procès-verbal de l’assemblée générale approbative des comptes et budgets prévisionnel, les états des dépenses, l’état individuel des charges et les appels de fonds. Il précise également fournir le règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des copropriétaires indivis pour le règlement des charges. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ces copropriétaires ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
Mme [N] [H] et M. [S] [H], domiciliés aux Etats-Unis, n’ont pas constitué avocat.
Par jugement réputé contradictoire du 11 décembre 2025, le tribunal a ordonné la révocation de la clôture de la procédure et invité le syndicat des copropriétaires à produire soit le justificatif de ce que M. [S] [H] a eu connaissance de l’assignation, soit des démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte devait être remis pour obtenir un justificatif de délivrance.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a produit les pièces réclamées de sorte qu’après la clôture de la procédure de nouveau prononcée le 11 mars 2026, il a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026 prorogée au 9 Juillet 2026.
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande principale en paiement de charges
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.
En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » produit :
• le relevé de propriété démontrant que Mme [N] [H] et M. [S] [H] sont propriétaires indivis des lots n°260 et 338,
• le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 octobre 2024 :
– approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
– approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,
• les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [S] [H] et Mme [N] [H],
• l’état des dépenses au 31/12/2023,
• un extrait du règlement de copropriété dont l’article 27 est une clause de solidarité des propriétaires indivis de lots pour le paiement des charges,
• un relevé débiteur de la somme de 9.075,30 euros au 26 mai 2025 expurgé des sommes auxquelles M. [S] [H] et Mme [N] [H] ont été condamnés par jugement du 19 décembre 2023.
Toutefois, la somme de 9.075,30 euros n’est pas constituée exclusivement de provisions exigibles et de charges courantes ou pour travaux mais comprend :
– des frais contentieux le 04/05/2023 : 240 euros,
– des frais contentieux le 25/07/2023 : 240 euros,
– des frais contentieux le 07/11/2023 : 240 euros,
– des frais de transmission huissier le 10/01/2025 : 480 euros,
– des frais de provision huissier le 17/01/2025 : 630 euros,
– des frais de transmission à l’avocat le 28/03/2025 : 480 euros,
Total : 2.310 euros.
Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de relance, de mise au contentieux ou de transmission du dossier à l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.
Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.
Le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats de pièces démontrant que ces frais ont été nécessaires au recouvrement de la créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent et sur le fondement des principes rappelés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété à hauteur de 6.765,30 euros, comptes arrêtés au 26 mai 2025, que M. [S] [H] et Mme [N] [H] seront solidairement condamnés à lui payer.
Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à défaut pour le syndicat des copropriétaires d’avoir produit une mise en demeure.
Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.
L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.
L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.
En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [S] [H] et Mme [N] [H] s’abstiennent de régler régulièrement leur contribution aux charges, et imposent à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.
Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 500 euros.
Par conséquent, M. [S] [H] et Mme [N] [H] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 500 euros de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires.
Partie perdante au procès, M. [S] [H] et Mme [N] [H] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement M. [S] [H] et Mme [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 6.765,30 euros de charges de copropriété et frais, comptes arrêtés au 26 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum M. [S] [H] et Mme [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNE in solidum M. [S] [H] et Mme [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;
CONDAMNE in solidum M. [S] [H] et Mme [N] [H] aux dépens ;
Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT