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N°
Du 10 Juillet 2026
N° RG 25/00861
N° Portalis DBYC-W-B7J-L3XQ
50D
c par le RPVA
le
à
Me Agata BACZKIEWICZ,
Me Julie CASTEL,
Me Camille SUDRON
– copie dossier
– 2 copies service expertises
Expédition et copie executoire délivrée le:
à
Me Agata BACZKIEWICZ,
Me Julie CASTEL,
Me Camille SUDRON
Cour d’appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
OR D O N N A N C E
DEMANDEURS AU REFERE:
Madame [G] [W], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Julie CASTEL, avocate au barreau de SAINT-MALO
Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Julie CASTEL, avocate au barreau de SAINT-MALO
DEFENDEURS AU REFERE:
Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Agata BACZKIEWICZ, avocat au barreau de RENNES, substituée par Me CAMUS, avocate au barreau de RENNES,
Madame [V] [X], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Agata BACZKIEWICZ, avocate au barreau de RENNES substituée par Me CAMUS, avocate au barreau de RENNES,
S.A.S. CDTEC, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Camille SUDRON, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me ALLAIN, avocate au barreau de RENNES,
S.A. AXA FRANCE IARD, assureur de la Société CDTEC, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Camille SUDRON, avocate au barreau de RENNES substituée par Me ALLAIN, avocate au barreau de RENNES,
LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président
LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.
DEBATS: à l’audience publique du 03 Juin 2026,
ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 10 Juillet 2026, date indiquée à l’issue des débats
VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.
Suivant acte authentique de vente du 16 juillet 2024, M. [F] [C] et Mme [G] [W], (les acquéreurs) ont acquis auprès de M. [D] [P] et Mme [K] [X] (les vendeurs) une maison d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2] (35) (leur pièce n°1 ter).
Les parties ont stipulé une clause écartant la garantie des vices cachés.
Suivant rapport de diagnostic de performance énergétique établi, le 29 juillet 2023, par la société par actions simplifiée (SAS) CDTEC, défenderesse au procès, le bien précité a été classé en « C ». Ce rapport a précisé que l’isolation intérieure des murs a été faite, en partie entre 2006 et 2012, puis entre 2013 et 2021 (pièce n°2 demandeurs).
Suivant rapport de repérage du 27 juillet 2023, ce diagnostiqueur a également établi la liste des matériaux et produits contenant de l’amiante au sein du bien vendu (pièce n°3 demandeurs).
Suivant dossier technique immobilier du 12 octobre 2024, établi par ce même diagnostiqueur, la performance énergétique de la maison d’habitation a été reclassée en catégorie « D » (pièce n°4 demandeurs).
Suivant autre dossier technique immobilier, en date du 31 janvier 2025, la société MJ Diagnostic a par la suite établi la performance énergétique du bien litigieux en catégorie « E » (pièce n°5 demandeurs).
Suivant procès-verbal de commissaire de justice du 17 avril 2025, l’absence d’isolation dans les murs de la maison a été constatée ainsi que la présence de moisissure dans plusieurs pièces. Au sein de l’atelier, le commissaire de justice a constaté la présence de débris. Au niveau de la grange, une épaisse couche de gravillons ainsi que la présence de flaques d’eau ont été observées. Le commissaire de justice a également établi la présence d’une ancienne fosse, endommagée, dans la cour (pièce n°7 demandeurs).
Suivant courrier recommandé daté du 19 décembre 2024, les acquéreurs ont fait état de la situation à leurs vendeurs et, rappelant leur obligation de délivrance conforme et de garantie des vices cachés, ils les ont mis en demeure de les dédommager à hauteur de 50 000 € (pièce n°8 demandeurs).
Suivant copie de courrier du 9 janvier 2025, les vendeurs ont rejeté cette demande, reconnaissant toutefois avoir oublié d’enlever les tôles en amiante (pièce n°9 demandeurs).
Suivant courriers d’avocat du 23 juin 2025, les acquéreurs ont renouvelé leur mise en demeure auprès de leurs vendeurs et ont également sollicité, vainement, une indemnisation auprès de la SAS CDTEC et de son assureur, la société anonyme (SA) Axa France IARD (leurs pièces n°10 à 12).
Par actes de commissaire de justice en date des 30 octobre et 6 novembre 2025, les consorts [R] ont ensuite assigné, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, leurs vendeurs, la SAS CDTEC et la SA Axa France IARD, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1602 et suivants, 1137 et 1240 du code civil, aux fins d’expertise.
Lors de l’audience sur renvoi et utile du 3 juin 2026, les acquéreurs, représentés par avocat, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions dans lesquels ils maintiennent leur demande d’expertise et sollicitent, en outre, la condamnation provisionnelle de leurs vendeurs à leur verser la somme de 13000 € ainsi que celle de 1 500 € au titre des frais irrépétibles.
Pareillement représentés, les vendeurs se sont, par voie de conclusions, à titre principal, opposés à ces demandes. A titre subsidiaire, ils ont sollicité que la mission d’expertise soit limitée aux seuls désordres revendiqués par leurs acquéreurs et pour lesquels une action au fond n’est manifestement pas vouée à l’échec et ils ont formé les protestations et réserves d’usage. Ils ont également sollicité la réduction de la somme provisionnelle demandée et la condamnation in solidum des sociétés CDTEC et Axa France IARD à les garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de désamiantage. En tout état de cause, ils ont sollicité la condamnation de leurs acquéreurs à la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Egalement représentées par avocat, les sociétés CDTEC et Axa France IARD ont oralement formé les protestations et réserves d’usage.
La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463 et Civ. 3ème 16 septembre 2021 n° 20-11.053 et 19-20.153 ).
Sur la demande d’expertise
En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.
Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L’action au fond ainsi envisagée ne doit en outre pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).
Les acquéreurs sollicitent le bénéficie d’une mesure d’expertise, dans la perspective d’un procès au fond qu’il est dans leur intention d’intenter à l’encontre :
– de leurs vendeurs, sur le fondement, soit de la garantie légale des vices cachés, soit de leur obligation de délivrance conforme ;
– à l’encontre du diagnostiqueur, sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;
– et à l’encontre de l’assureur de ce dernier, sur le fondement de l’article L.124-3 du code des assurances.
Les sociétés CDTEC et Axa France IARD ont formé les protestations et réserves d’usage quant à cette demande, de sorte qu’il y sera fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et aux frais avancés des demandeurs.
Les vendeurs sollicitent le débouté de la demande en soutenant, au sujet de l’isolation et du diagnostic de performance énergétique, que leurs acquéreurs font preuve de mauvaise foi lorsqu’ils prétendent qu’ils n’auraient pas acquis le bien ou à moindre prix s’ils avaient eu connaissance, en temps utile, de son absence d’isolation et de son véritable classement de performance énergétique. S’appuyant sur un courriel de l’ancienne collaboratrice de l’agence immobilière en charge de la vente de leur bien, les vendeurs affirment ainsi que leurs acquéreurs avaient indiqué que leur projet était de casser les chambres du rez-de-chaussée. Ils ajoutent que le diagnostic réalisé en 2025 ne l’a pas été dans les mêmes conditions, leurs acquéreurs ayant déjà entrepris des travaux. Ils réfutent toute mauvaise foi et invoquent le bénéfice la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée au contrat de vente. Sur l’humidité affectant la buanderie, ils prétendent ne l’avoir jamais constatée avant la vente et contestent avoir procédé à une remise en peinture. S’agissant de la grange, ils contestent la gravité du vice au regard de la destination de cette partie du bien, laquelle n’a pas vocation à être habitée et ils contestent, là encore, avoir eu connaissance de ce vice avant la vente. Ils affirment que la fosse est, en réalité, un ancien puits rebouché par leurs propres vendeurs et que ce vice était apparent.
Les acquéreurs répliquent, tout d’abord, constater que leurs vendeurs sont taisants sur la présence des gravats amiantés découverts dans un appentis. S’agissant de l’absence d’isolation des murs, ils affirment que le diagnostiqueur a indiqué s’être conformé aux déclarations de ces derniers et que, quand bien même ils le contestent, il leur appartenait alors de les informer de ce que le diagnostic n’était pas conforme à la réalité. Ils contestent la validité, sur un plan formel, du courriel de l’ancienne collaboratrice de l’agence immobilière. Ils affirment que leurs vendeurs avaient nécessairement connaissance de l’humidité affectant la buanderie mais indiquent ne plus solliciter de mesure d’instruction au sujet des flaques d’eau, lesquelles proviennent du fonds voisin du leur. Ils contestent, enfin, avoir eu connaissance de l’existence de l’ancienne fosse, et des conditions de son rebouchage, avant de contracter.
Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Dans ce cas, l’acquéreur est privé de tout recours sauf à démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a vendu la chose en pleine connaissance du vice qui l’affecte.
En premier lieu, les vendeurs, dans leur discussion, ne contestent pas qu’une action au fond à leur encontre puisse prospérer, au titre des gravats amiantés abandonnés dans un appentis, puisqu’étant, en effet, tout simplement taisants à ce sujet.
L’expertise, en conséquence, sera également ordonnée à leur contradictoire.
Les sociétés CDTEC et Axa France IARD ayant formé les protestations et réserves d’usage, M.[P] et Mme [X] sont également fondés en leur demande incidente formée à leur encontre.
En second lieu, le diagnostic de performance énergétique du bien litigieux établi le 29 juillet 2023 mentionne la présence de murs en pierres et en ossature bois, pourvus d’une isolation intérieure réalisée soit, entre 2006 et 2012, soit entre 2013 et 2021 (pièce demandeurs n°2), c’est à dire, s’agissant de cette seconde période, alors que les vendeurs en étaient déjà propriétaires (pièce demandeurs n°1 ter). Un second diagnostic de performance énergétique, réalisé le 12 octobre 2024, mentionne, au contraire, que plusieurs de ces murs sont dépourvus d’isolation (pièce demandeurs n°4). Il en résulte qu’il est plausible que le manque d’isolation des murs dont se plaignent les acquéreurs était connu de leurs vendeurs, de sorte que la clause exonératoire pourrait être écartée par le juge du fond s’il venait à en être saisi. Les vendeurs ne discutant pas utilement, par ailleurs, les autres conditions de mise en œuvre de leur garantie, au titre de ce vice, le technicien sera également missionné à son sujet.
En troisième lieu, il ressort du procès-verbal du 17 avril 2025, et notamment des photographies qui le composent, que la pièce désignée par le constatant comme étant une arrière-cuisine est affectée d’un important désordre d’humidité, de sorte qu’il est plausible que celui-ci existait au moment de la vente et qu’il était connu des vendeurs, quand bien même ils le contestent. Ils ne discutent pas autrement des autres conditions de mise en œuvre de leur garantie, au titre de ce vice, de sorte qu’il sera également inclus dans la mission d’expertise.
A l’inverse, il ressort en dernier lieu du même procès-verbal que l’ancienne fosse, ou puits, située au milieu de la cour est manifestement visible par tout un chacun, ce que ne contestent d’ailleurs pas les acquéreurs, qui devaient se montrer normalement vigilants lors de la vente, se bornant en effet à discuter les conditions de son rebouchage et les informations qui leur auraient été délivrées à ce sujet. Une action au fond au titre de ce vice, lequel n’était manifestement pas caché, ne pourrait donc pas aboutir et les demandeurs ne disent pas en quoi une telle action pourrait utilement prospérer sur le fondement de l’obligation de délivrance.
D’où il suit que le technicien ne sera pas missionné à son sujet.
Compte tenu de la disponibilité actuelle limitée des experts judiciaires en construction, il sera procédé à la désignation de M. [J] [M], sachant en cette matière mais non encore inscrit sur la liste des experts de la cour. En application de l’article 6 de la loi n°71-498 du 29 juin 1971 relative aux experts judiciaires, celui-ci devra prêter serment devant le juge chargé du contrôle “d’accomplir sa mission, de faire son rapport et de donner son avis en honneur et conscience”.
Sur la demande de provision
Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant comme juge des référés peut accorder au créancier une provision dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable, tant dans son principe que dans son montant.
S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur à prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1ère 04 novembre 1987 n° 86-14.379 Bull. n°282).
Les acquéreurs sollicitent la condamnation de leurs vendeurs à leur payer une provision d’un montant de 13 000 € à valoir sur le prix d’enlèvement des gravats amiantés, en indiquant qu’avant le présent procès, ceux-ci avaient proposé de les indemniser de ce chef de préjudice, de sorte que leur garantie ne souffre d’aucune contestation.
Les vendeurs s’opposent à cette demande, en contestant à cet effet devoir leur garantie au titre de ce vice ainsi que les montants des devis versés aux débats par leurs acquéreurs au soutien de leur demande, lesquels n’ont pas été établis de façon contradictoire. Subsidiairement, ils sollicitent que le quantum de la provision réclamée soit réduit à de plus juste proportions ainsi que la condamnation du diagnostiqueur et de son assureur à les garantir, sur le fondement de la responsabilité contractuelle du premier cité.
Dans leur courrier du 9 janvier 2025 (pièce demandeur n°9), les vendeurs ont reconnu qu’ils étaient au courant de la présence de tôles en amiante en état de dégradation mais qu’ils avaient oublié d’en avertir leurs acquéreurs. Ils avaient accepté de leur payer la somme réclamée de 300 € pour leur retrait.
L’existence de leur obligation, au titre de ce vice, est ainsi suffisamment établie. Dans l’attente des conclusions de l’expert judiciaire sur le coût exact de l’enlèvement de ces déchets, ce chef de préjudice sera provisoirement réparé par l’allocation d’une provision d’un montant de 1 000 €.
Les sociétés CDTEC et Axa France IARD n’ayant discuté à aucun moment leur obligation, elles seront dès lors condamnées in solidum à garantir M. [P] et Mme [X] de cette condamnation provisionnelle.
Sur les demandes annexes
L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ».
Parties succombantes, M. [P] et Mme [X] seront condamnés aux dépens.
Il n’est pas inéquitable de laisser aux demandeurs la charge de leurs frais non compris dans les dépens.
DISPOSITIF
La juridiction des référés :
Ordonne une expertise et désigne, pour y procéder, M. [J] [M], expert non inscrit qui dès lors prêtera serment dans les conditions sus énoncées, domicilié [Adresse 7] à [Localité 3] (56) ; mob : 06.51.95.57.11; courriel : [Courriel 1], lequel aura pour mission de :
– se rendre sur les lieux du litige, [Adresse 6] à [Localité 2] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats ;
– entendre les parties et tous sachants ;
– se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
– vérifier la réalité des seuls vices retenus dans les motifs de la présente décision et, dans l’affirmative, les décrire ;
– en rechercher les causes et préciser la date à laquelle ils se sont révélés et dire s’ils sont de nature à rendre l’immeuble acquis impropre à sa destination ou s’ils sont d’une importance telle qu’un acquéreur normalement avisé ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s’il les avaient connus ;
– fournir tous les éléments permettant de dire si ces vices, compte tenu de leur nature, de leur ampleur et de leur date d’apparition, étaient ou non apparents et s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur normalement avisé ;
– donner son avis sur la connaissance, ou non, par les vendeurs de l’existence de ces vices ;
– donner son avis technique sur le point de savoir si la SAS CDTEC a établi les diagnostics d’amiante et de performance énergétique du bien vendu, avant sa vente, conformément aux obligations qui étaient les siennes ;
– décrire les travaux propres à remédier aux vices, en chiffrer le coût et évaleur leur délai d’exécution ;
– s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;
– de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;
Fixe à la somme de 3.000 € (trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que les demandeurs devront consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;
Dit que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;
Dit qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;
Dit que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;
Condamne M. [D] [P] et Mme [V] [X] à payer à Mme [G] [W] et à M. [F] [C] une somme de 1 000 € (mille euros), à titre de provision ;
Condamne in solidum les sociétés CDTEC et Axa France IARD à les garantir de cette condamnation provisionnelle ;
Condamne M. [P] et Mme [X] aux dépens ;
Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire.
La greffière Le juge des référés