La société locataire soulève une exception de procédure tirée de l’irrégularité de la saisine du juge des loyers commerciaux, en invoquant l’absence de notification d’un mémoire préalable par la bailleresse après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Elle soutient que cette irrégularité, au regard de la réglementation des baux commerciaux, entraînerait l’irrecevabilité de l’action, l’interruption définitive et l’extinction de la procédure.
La cour rappelle l’article 36 du code de procédure civile applicable en Polynésie française, selon lequel constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. Elle vise ensuite l’article 37 du même code, qui prévoit que les exceptions de procédure doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, y compris lorsque les règles invoquées sont d’ordre public.
En l’espèce, la juridiction constate que, lors de la reprise d’instance après expertise, la bailleresse a déposé des conclusions et que la société locataire y a répondu à trois reprises au fond avant de soulever la nullité de la procédure. L’exception n’ayant pas été présentée avant toute défense au fond, elle est déclarée irrecevable.
De manière surabondante, la cour se réfère à l’article 43 du code de procédure civile applicable en Polynésie française, qui exige que la nullité cause un grief. Elle relève que la société locataire n’invoque aucun grief concret résultant de l’irrégularité alléguée, ce qui confirme le rejet de l’exception de procédure.
La cour examine la question du plafonnement du loyer au regard de l’article L. 940-1 du code de commerce, qui énonce que, sous réserve des adaptations prévues, certaines dispositions du code de commerce sont applicables en Polynésie française, et précise notamment que les articles L. 145-34 à L. 145-36, L. 145-38 et L. 145-39 ne sont pas applicables sur ce territoire.
Elle en déduit que ne sont pas applicables en Polynésie française les dispositions relatives à la détermination du loyer du bail renouvelé dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans, prévues par l’article L. 145-34 du code de commerce, qui institue le principe du plafonnement du loyer et en fixe les cas de déplafonnement.
En conséquence, le moyen de la locataire tendant à voir plafonner le loyer du bail renouvelé par application de ce mécanisme légal est rejeté. La juridiction affirme que le plafonnement légal prévu par l’article L. 145-34 ne peut être invoqué en Polynésie française, de sorte que le loyer doit être fixé selon la seule valeur locative.
La société locataire demande l’annulation du rapport d’expertise en reprochant à l’expert de ne pas avoir répondu à certains dires, notamment sur l’incidence éventuelle du résultat des élections territoriales sur le cours des prix et sur la nature marécageuse du terrain.
La cour relève qu’il n’appartenait pas à l’expert de se prononcer sur l’impact de la victoire d’un parti politique aux élections territoriales sur l’évolution des prix, cet élément étant postérieur à la date de référence retenue pour l’évaluation de la valeur locative et relevant de la seule appréciation du juge du fond. De même, la nature marécageuse du terrain, en l’absence de travaux de construction envisagés, n’avait pas d’incidence sur la valeur locative du local donné à bail et ne relevait pas de la mission de l’expert.
La juridiction en conclut que le rapport d’expertise est exempt de critique sur ces points et qu’il a été établi conformément à la mission confiée par le jugement ayant ordonné l’expertise. Elle décide que ce rapport doit être pris en compte pour fixer la valeur locative du local, rejetant ainsi la demande d’annulation formulée par la locataire.
La cour rappelle que l’article L. 145-33 du code de commerce, applicable en Polynésie française, fixe cinq critères à prendre en compte pour la fixation du loyer :
– les caractéristiques du local concerné ;
– la destination des lieux ;
– les obligations respectives des parties ;
– les facteurs locaux de commercialité ;
– les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Elle constate que la valeur d’un loyer commercial dans la commune concernée a augmenté entre 1993 et 2022, en raison de l’attractivité accrue de la zone, de la flambée des prix de l’immobilier sur l’île, de la surface importante du bien (environ 1 292 m²) et de la présence de commodités facilitant l’exploitation (deux maisons abritant bureaux, locaux d’archives, services techniques, et un large parking d’environ 800 m²), l’ensemble étant situé au centre de la zone urbaine.
La juridiction considère que ces éléments traduisent une hausse significative de la valeur locative. Elle précise toutefois que cette valeur doit être pondérée par la vétusté du bâtiment, laquelle ne peut être imputée au locataire, comme l’attestent les constatations de l’expert. Les travaux nécessaires pour remettre l’ensemble immobilier en bon état sont d’une ampleur telle qu’ils ne peuvent incomber au preneur.
En se fondant sur le rapport d’expertise, qui utilise deux méthodes de calcul (comparaison avec des biens similaires dans la même zone et prise en compte de la valeur vénale), la cour retient une valeur locative de 412 000 F CFP, correspondant au loyer devant être appliqué au local donné à bail. Elle infirme le jugement sur le seul montant du loyer, tout en confirmant le principe de fixation à la valeur locative.
La cour statue sur les conséquences financières du litige en application des règles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Elle relève que la société locataire, appelante, succombe pour l’essentiel de ses prétentions, le jugement étant confirmé sauf sur le montant du loyer, qui est seulement ajusté.
En application de l’article 407 du code de procédure civile applicable en Polynésie française, la juridiction considère que l’équité commande d’allouer à la bailleresse une somme de 350 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Elle condamne en outre la société locataire aux dépens d’appel.
Ainsi, la cour fait usage de son pouvoir d’appréciation pour fixer le montant de l’indemnité au titre des frais non compris dans les dépens, en tenant compte de la situation des parties et de l’issue du litige, tout en appliquant la règle selon laquelle la partie qui succombe supporte les dépens.
Par acte authentique du 8 septembre 1993, Mme [U] [S] a donné à bail à son époux M. [K] [D] sa propriété située [Adresse 4] à [Localité 1].
Par acte authentique du 20 juillet 2007, M. [K] [D] a cédé son droit au bail à la SARL Compagnie Générale Polynésienne de Nettoyage industriel (la société CGPNI).
Le 26 octobre 2021, Mme [S] a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement à la société CGPNI avec prise d’effet au 1er mai 2022 pour un loyer mensuel de 550 000 F CFP.
Par courrier recommandé du 2 mai 2022 et conformément aux dispositions de l’article 17 de la délibération 75-41 du 14 février 1975, Mme [S] a notifié à la société CGPNI son mémoire et les pièces certifiées par son conseil par lesquelles elle demande de fixer à compter de la date de prise d’effet du bail renouvelé c’est à dire le 1er mai 2022 le prix du loyer renouvelé à la somme de 550 000 F CFP
La société CGPNI par l’intermédiaire de son conseil a transmis directement à Mme [S] par courrier recommandé du 1er juin 2022 son mémoire en réponse en y annexant les pièces.
Par requête enregistrée le 13 juillet 2022, Mme [S] a saisi le tribunal civil de première instance de Papeete, juridiction des loyers commerciaux afin de voir fixer le prix du loyer commercial.
Par jugement du 17 novembre 2022 la juridiction des loyers commerciaux a ordonné une expertise confiée à M. [O], le quel a dépose son rapport le 1 er juin 2023.
Par jugement du 16 mai 2024, la juridiction des loyers commerciaux a rouvert les débats et invité les parties à conclure sur l’application de l’article L. 145-33 du code de commerce de la Polynésie française et sur l’application de l’article 19 de la délibération du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal à la demande de Mme [S] de fixer le nouveau loyer à compter du 1er mai 2022.
Par jugement du 16 janvier 2025, le juge des loyers commerciaux a fixé le montant du loyer à la somme de 447 500 F CFP à competr du 1er mai 2022 et condamné la société CGPNI à payer à Mme [S] la somme de 400 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles.
Par requête du 6 mars 2025,la société CGPNI interjeté appel du jugement.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions régulièrement signifiées le 9 octobre 2025, l’ appelante demande à la cour d’infirmer le jugement querellé et statuant à nouveau de :
à titre principal,
– déclarer irrecevable l’action de Mme [S] et déclarer la procédure irrégulière faute de notification à la société CGPNI d’un mémoire préalable après l’expertise judiciaire avant la saisine du juge des loyers commerciaux,
– annuler les conclusions de Mme [S] notifiées après expertise judiciaire lesdites conclusions ne pouvant valoir saisine du juge des loyers commerciaux, annuler la procédure en fixation du loyer engagée par Mme [S] à l’encontre de la société CGPNI et en tout cas déclarer irrecevable sa demande en révision du loyer,
– constater l’interruption définitive et l’extinction de la procédure en fixation de loyer engagée par Mme [S] à l’égard de la société CGPNI,
à titre subsidiaire,
– retenir que le loyer du bail renouvelé est plafonné à 110 998 F CFP par la révision indiciaire telle que fixée par l’article 14 de la délibération n°75-41 du 14 février 1975 et fixer à 125 000 F CFP le loyer du bail renouvelé à compter du 1er mai 2022.
À titre infiniment subsidiaire,
– constater que l’expert M. [O] ne s’est pas expliqué sur tous les éléments mentionnés à l’article 12 de la délibération n°75-41 du 14 février 1975 au mépris de la mission impartie par le jugement du 17 novembre 2022 ayant ordonné l’expertise judiciaire,
– n’a pas répondu aux dires des parties.
Elle fait valoir en substance que la procédure est irrégulière, Mme [S] n’ayant pas déposé un mémoire après les conclusions d’expertise mais des conclusions alors qu’il est de jurisprudence constante que l’obligation de déposer un mémoire s’impose également après le dépôt du rapport d’expertise, que cette réglementation d’ordre public impose à la partie demanderesse de notifier un mémoire préalable à la partie adverse avant de pouvoir saisir valablement le juge des loyers commerciaux, que la méconnaissance de cette règle impérative entraîne l’irrecevabilité de l’action mais également l’interruption définitive et l’extinction de la procédure dès lors que des conclusions notifiées en lieu et place d’un mémoire sont inopérantes pour saisir le juge des loyers commerciaux.
Elle ajoute que l’article L 145-33 du code de commerce applicable en Polynésie française n’articule pas de critères et précise simplement que le montant des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. L’article 12 de la délibération 75-41 du 14 février 1975 prévoit que le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative qui est déterminée par des critères sur lesquels l’expert ne s’est pas expliqué, contrevenant ainsi à sa mission.
Elle expose que le loyer doit être plafonné conformément à l’article 14 de la délibération n°75-41 du 14 février 1975 et qu’il ne peut excéder la somme de 110 998 F CFP par mois.
A titre infiniment subsidiaire, elle soutient que la valeur locative retenue par l’expert est de 412 000 F CFP et que c’est ce montant qu’aurait du retenir le juge et non pas un montant de 447 500 F CFP. Elle ajoute que tenant compte de l’état de vétusté du bâtiment, le calcul de la valeur locative pondérée ne peut excéder 331 027 F CFP, d’importants travaux étant à prévoir pour un coût excédant les 10 000 000 F CFP
Par conclusions régulièrement notifiées le 1er juillet 2025, Mme [S] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant condamner la société CGPNI à lui payer la somme de 400 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles.
Elle soutient essentiellement que l’exception de procédure invoquée par la société CGPNI ne saurait prospérer, les exceptions de procédure devant être soulevées avant tout moyen au fond et la société CGPNI ayant conclu pas moins de trois fois au fond en réponse à ses propres conclusions avant d’invoquer une prétendue irrégularité. Elle ajoute qu’en toute hypothèse , cette irrégularité ne lui cause aucun grief ayant pu s’expliquer largement dans ses conclusions.
Elle affirme que l’expert a correctement rempli sa mission, n’ayant pas à répondre à un dire de la société CGPNI qui affirmait que la valeur locative allait baisser du fait du résultat des élections, débat qui relevait du juge du fond et qu’il n’avait pas à y répondre pas plus que sur la question de savoir si le terrain était situé en zone marécageuse ce qui était hors débat et ne rentrait pas dans la mission de l’expert.
Elle ajoute qu’il a respecté les critères mentionnés à l’article 12 de la délibération n°75-41 du 14 février 1975.
Elle conteste par contre le fait qu’il ait appliqué une vétusté de 70% alors que pour elle la dégradation des biens loués incombent au preneur qui a laissé le bien se dégrader pendant ses seize années d’occupation..
Elle affirme qu’aucun plafonnement du loyer ne peut s’appliquer, l’article L 145-33 applicable en Polynésie française prévoyant que le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties
L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 février 2026.
Sur la nullité de la procédure
Les parties ont respecté lors de la procédure initiale la formalité du mémoire. Ce n’est que lors de la reprise d’instance après expertise que Mme [S] a déposé des conclusions auxquelles la société CGPNI a répondu par trois fois avant de soulever la nullité de la procédure pour défaut de mémoire initial.
Or l’article 36 du code de procédure civile applicable en Polynésie française dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte soit à en suspendre le cours.
L’article 37 du même code prévoit que les exceptions de procédure doivent à peine d’irrecevabilité être soulevées simultanément e avant toute défense au fond ou fin de non recevoir. Il en est de même alors que les règles invoquées au soutien de l’exception sont d’ordre public.
En conséquence, l’exception de procédure soulevée par la société CGPNI n’ayant pas été soulevée avant toute défense au fond mais très tardivement dans le cours de la procédure doit être rejetée.
De manière surabondante, l’article 43 du code de procédure civile applicable en Polynésie française prévoit que la nullité doit causer un grief. Or la société CGPNI n’invoque aucun grief.
Sur le plafonnement du loyer
L’article L 940-1° du code de commerce édicte que ’sous réserve des adaptations prévues dans les chapitres ci-après les dispositions suivantes du présent code sont applicables dans le territoire de la Polynésie française, le livre 1 à l’exception des articles L. 124-1 à L 126-1, L 145-34 à L. 145-36, L 145-38 et L 145-39.
Ne sont donc pas applicables en Polynésie française les dispositions applicables à la détermination du bail renouvelé dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans prévues par l’article L 145-34 instituant le principe du plafonnement du loyer et prévoyant les cas de déplafonnement.
En conséquence le moyen tendant au plafonnement du loyer doit être rejeté.
Sur la demande d’annulation du rapport d’expertise de M. [O]
C’est à tort que la société CGPNI fait reproche à l’expert de ne pas avoir répondu à ses dires. En effet, il n’appartenait pas à l’expert de répondre sur le point de savoir si la victoire du parti indépendantiste aux élections territoriales allait avoir une incidence sur le cours des prix, cet élément postérieur à la date à laquelle l’expert devait se placer pour évaluer la valeur locative relevant de la seule appréciation du juge du fond.
Il n’appartenait pas plus à l’expert de se prononcer sur la nature marécageuse du terrain aucun travaux de construction n’étant envisagé et cet élément n’ayant aucune incidence sur la valeur locative du local donné à bail.
En conséquence, le rapport d’expertise est exempt de toute critique et doit être pris en compte par le juge pour fixer la valeur locative du local donné à bail.
Sur la demande de fixation du loyer
L’article L 145-33 du code de commerce applicable en Polynésie française fixe les cinq critères à prendre en compte pour la fixation du loyer :
– les caractéristiques du local concerné,
– la destination des lieux,
– les obligations respectives des parties,
– les facteurs locaux de commercialité,
– les prix couramment pratiqués dans le voisinage
La valeur d’un loyer commercial à [Localité 1] a sans conteste augmenté entre le 8 septembre 1993 et le 1er mai 2022 du fait de l’attractivité accrue de la zone, flambée des prix de l’immobilier sur l’île de Tahiti, surface importante1292m2 supportant plusieurs commodités facilitant l’exploitation ; deux maisons abritant bureaux, locaux d’archivage , services techniques et large parking (800 M2) permettant le stationnement des nombreux véhicules de l’entreprise, immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] c’est à dire au centre de la zone urbaine de [Localité 1]
Cette valeur locative doit être pondérée par la vétusté du bâtiment qui ne peut être imputée au locataire ainsi qu’en atteste l’expert. Il résulte des constations de l’expert que le bon état de l’ensemble immobilier nécessite des travaux d’ampleur qui ne peuvent incomber au preneur.
Il convient donc de se baser sur le rapport d’expertise pour déterminer la valeur locative du bien.
L’expert utilise deux méthodes de calcul chacune fondée sur des éléments de faits pertinents et qui traduisent l’augmentation de la valeur locative du bien en question, la valeur locative du bien comparée à d’autres biens situés dans la même zone et sa valeur vénale
En retenant les estimations retenues par ces deux méthodes on obtient la somme de 412 000 FCFP, somme retenue par l’expert et qui correspond au loyer qui doit être appliqué au local donné à bail infirmant ainsi le jugement.
Sur les dépens et l’article 407 du code de procédure civile
L’équité commande d’allouer à Mme [S] la somme de 350 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile.
L’ appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens.
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Confirme le jugement rendu par la juridiction des loyers commerciaux en date du 16 janvier 2025 sauf en ce qu’il a fixé le nouveau loyer à la somme de 447 500 F CFP
Statuant à nouveau de ce seul chef infirmé ;
Fixe à compter du 1er mai 2022 le prix du loyer renouvelé liant Mme [U] [S] à la SARL CGPNI et portant sur la location de propriété bâtie située [Adresse 6] à la somme de 410 000 F CFP par mois.
Y ajoutant ;
Condamne la SARL CGPNI à payer à Mme [U] [S] la somme de 350 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL CGPNI aux dépens d’appel.
Prononcé à [Localité 1], le 09 juillet 2026.
La greffière, La présidente,
signé : M. Oputu-Teraimateata signé : I. Martinez