Selon l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, rappelés par la cour, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
En vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
La cour rappelle que l’obligation faite à la bailleresse d’exécuter sous astreinte certains travaux est directement liée à cette obligation de délivrance d’un logement décent et paisible, qui pèse sur le bailleur tant que dure le bail.
La cour applique également l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle cite ainsi : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. »
Sur ce fondement, la cour confirme que le juge des contentieux de la protection pouvait, en référé, constater l’indécence du logement, condamner le bailleur à réaliser des travaux sous astreinte, suspendre le paiement des loyers et ordonner leur consignation jusqu’à l’exécution des travaux, ces mesures étant justifiées par le manquement manifeste du bailleur à ses obligations légales.
La cour se fonde sur plusieurs constats et rapports techniques produits aux débats, qu’elle analyse en détail pour caractériser l’indécence au regard des critères du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Elle relève d’abord deux constats de commissaire de justice (26 octobre 2023 et 6 novembre 2023) faisant état de traces d’humidité et de moisissures importantes dans la cuisine, la salle d’eau et la chambre des enfants, de peinture qui se décolle, d’une fenêtre de cuisine branlante avec un système de fermeture défectueux, ainsi que de photographies illustrant ces désordres.
Elle retient ensuite le rapport de Visio-Expertise du 30 novembre 2023, qui constate des dommages sur la peinture dans la salle de bain, la cuisine et une chambre, et attribue ces dégâts à un défaut de ventilation en lien avec la VMC et à un problème de condensation, en excluant tout dégât des eaux.
La cour s’appuie surtout sur le diagnostic de décence établi par la société Urbanis le 26 janvier 2024, mandatée par la CAF, qui décrit : la présence de moisissures et d’humidité sur les murs du salon, des chambres, de la cuisine et de la salle de bain/WC ; des menuiseries extérieures en mauvais état et non étanches dans la cuisine et la salle de bain ; une installation électrique qualifiée de « mauvaise » avec un dispositif de coupure générale à 2,26 m de hauteur et un branchement défectueux ; une humidité provenant d’infiltrations, de condensation et de ponts thermiques ; une VMC non conforme provoquant des écoulements d’eau ; l’absence de chauffage initialement à gaz non remplacé, compensée par des chauffages d’appoint des locataires.
Au vu de cet ensemble concordant, la cour juge que le logement est indécent au regard des critères du décret de 2002 et que la bailleresse a « manifestement manqué à ses obligations ». Elle écarte les explications de la bailleresse (défaut d’aération et de chauffage imputé aux locataires, attestation de l’ancienne locataire) faute d’éléments probants, et constate que les démarches du bailleur pour réaliser les travaux ont été tardives et très limitées, ce qui confirme le manquement à l’obligation de délivrance conforme.
La cour se réfère à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge, lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences de l’article 6, de « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ».
Elle constate d’abord que l’indécence du logement est établie par les constats et rapports techniques, et que la responsabilité du bailleur est incontestable. Elle relève ensuite que les locataires ont multiplié les alertes (quatre courriers entre novembre 2023 et février 2024, signalements à la CAF, à la mairie et à un autre organisme), tandis que la bailleresse n’a sollicité les disponibilités des locataires pour les travaux que très tardivement, près d’un an après le diagnostic de décence et après délivrance d’un congé.
La cour souligne que les démarches du bailleur sont « extrêmement réduites et tardives » et que les difficultés d’accès aux lieux invoquées (obstruction ou réticence des locataires) sont postérieures à l’ordonnance de référé et interviennent dans un contexte de relations déjà dégradées. Elle relève en outre que la bailleresse a déclaré lors d’un constat que les travaux seraient réalisés après le départ des locataires.
Au regard de ces éléments, la cour confirme la suspension du paiement des loyers et leur consignation décidées par le premier juge, considérant que ces mesures sont justifiées par le manquement du bailleur et par les pouvoirs que lui confère l’article 20-1. Elle précise toutefois qu’en raison du départ des locataires le 10 décembre 2025, ces mesures sont devenues sans objet pour l’avenir, sans remettre en cause leur bien-fondé pour la période antérieure.
La cour applique l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’elle cite : « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
Elle rappelle que, pour les motifs déjà exposés, le logement est qualifié d’indécent et que la responsabilité du bailleur est « incontestable ». Elle examine ensuite la nature et l’ampleur des désordres (moisissures, humidité, fenêtres non étanches, humidité sur les murs du salon, des chambres, de la cuisine et de la salle de bain/WC, condensation au sol dans une chambre) et en déduit que le trouble de jouissance des locataires, qui ont trois enfants en bas âge, est caractérisé.
La cour en conclut que l’obligation d’indemniser le préjudice de jouissance n’est pas sérieusement contestable et que le juge des référés pouvait, en application de l’article 835, allouer une provision. Elle confirme donc l’indemnité provisionnelle de 4 000 euros fixée par le premier juge pour la période de novembre 2023 à décembre 2024, estimant cette évaluation « justement » faite au regard des éléments du dossier.
La cour se fonde sur l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle rappelle en substance : lorsque le contrat stipule une provision pour charges, le bailleur doit justifier des charges récupérables et procéder à une régularisation annuelle en fonction des dépenses réelles.
Elle relève que les charges d’eau constituent des charges récupérables, mais que le bailleur ne peut s’en prévaloir sans en justifier. Elle examine alors la clause du bail relative aux charges récupérables, qui mentionne : « Le montant de la provision initiale pour charges est fixé à la somme de vingt euros (20 €). La provision pour charges pourra être réajustée à l’occasion de la régularisation annuelle, en fonction des dépenses réelles », et constate qu’il s’agit d’une provision et non d’un forfait, contrairement à ce que soutient la bailleresse.
Sur cette base, la cour juge que le premier juge a « à bon droit » ordonné la communication des informations sur le fournisseur d’eau et des justificatifs des charges d’eau depuis le 1er septembre 2019, sous astreinte. Elle confirme cette condamnation, tout en constatant que les documents ont été produits en cause d’appel, ce qui rend la demande sans objet pour l’avenir mais ne remet pas en cause la légitimité de la mesure initialement ordonnée.
La cour rappelle l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu’elle cite : « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »
Sur ce fondement, la cour confirme l’ordonnance de référé qui avait condamné la bailleresse à remettre aux locataires les quittances ou reçus pour les loyers des années 2019 à 2022, sous astreinte. Elle considère que cette condamnation est conforme à l’obligation légale de délivrer gratuitement une quittance détaillant loyer et charges, à la demande du locataire.
Toutefois, la cour constate qu’en cause d’appel, la bailleresse a effectivement produit les quittances de loyers. Elle en déduit que, si la condamnation initiale était juridiquement fondée, la demande est devenue sans objet pour l’avenir, la production des documents ayant finalement eu lieu.
La cour confirme d’abord les dispositions de l’ordonnance de référé relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sans modifier l’appréciation du premier juge sur ce point. Elle applique ensuite l’article 696 du code de procédure civile, en vertu duquel la partie succombante supporte les dépens, et condamne l’appelante aux dépens d’appel.
S’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, la cour indique qu’« il n’est pas équitable de laisser supporter aux intimés leurs frais irrépétibles d’appel ». Sur ce fondement, elle alloue aux locataires la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en plus de la somme déjà accordée en première instance.
La cour retient ainsi comme éléments déterminants : la confirmation intégrale de l’ordonnance déférée, la qualité de partie succombante de la bailleresse en appel, et l’équité, pour justifier la condamnation de l’appelante aux dépens d’appel et au paiement d’une indemnité complémentaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Suivant acte du 1er décembre 2019, la société civile immobilière [Adresse 3] a donné à bail à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 650 €.
Estimant que le logement est indécent et par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, M. [X] [J] et Mme [F] [Z] ont fait assigner la société La Baralière par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès, statuant en référé.
Par ordonnance contradictoire du 5 août 2025, assorti de l’exécution provisoire, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès, statuant en référé a, entre autres dispositions:
-constaté que le logement sis [Adresse 4], loué à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] est indécent ;
-condamné la société civile immobilière [Adresse 5] Baralière à réaliser les travaux suivants :
*rendre les menuiseries étanches de la cuisine et de la salle de bain et réparer le système de fermeture de la fenêtre de la cuisine,
*rendre la coupure générale accessible à une hauteur comprise entre 90 et 120 cm,
*remédier aux phénomènes d’humidité et de moisissures et remettre en état l’ensemble des embellissements qui ont été touchés et notamment peindre en conséquence les pièces suivantes : cuisine, salle de bain, chambre des enfants,
*reprendre l’installation de la VMC pour régler les problèmes de condensation,
*boucher l’arrivée d’air de la menuiserie de la salle de bain,
*installer des chauffages au sein de l’habitation,
-dit que cette condamnation à réaliser les travaux est assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard sur une durée de six mois à compter de la signification de la présente décision ;
-condamné la société civile immobilière [Adresse 3] à remettre à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] des quittances ou reçus pour le versement des loyers des années 2019, 2020, 2021 et 2022 et ce sous astreinte de 20 € par jour de retard pendant deux mois à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision ;
-condamné la société civile immobilière [Adresse 3] à remettre à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] les informations sur le fournisseur d’eau et les justificatifs relatifs aux charges d’eau depuis le 1er septembre 2019 et ce sous astreinte de 80 € par jour de retard pendant deux mois à l’issue d’un délai d’un moins suivant la signification de la présente décision ;
-ordonné la suspension du paiement des loyers par M. [X] [J] et Mme [F] [Z] pour le logement sis [Adresse 4], résultant du bail conclu avec la société civile immobilière [Adresse 3] le 1er septembre 2019 à compter de la présente décision et jusqu’à la réalisation des travaux ;
-ordonné la consignation par M. [X] [J] et Mme [F] [Z] du loyer diminué des allocations logements et hors provision sur charges jusqu’à la réalisation des travaux ;
-condamné la société civile immobilière [Adresse 3] à payer à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] la somme de 4 000 € à titre provisionnel sur le préjudice de jouissance ;
-condamné la société civile immobilière [Adresse 3] aux dépens ;
-condamné la société civile immobilière [Adresse 3] à payer à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] la somme de 1 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La société civile immobilière [Adresse 3] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 8 septembre 2025.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société civile immobilière [Adresse 3] demande à la cour de :
Vu la loi du 6 juillet 1989,
-réformer l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée à :
*réaliser les travaux suivants :
**rendre les menuiseries étanches de la cuisine et de la salle de bain et réparer le système de fermeture de la fenêtre de la cuisine,
**rendre la coupure générale accessible à une hauteur comprise entre 90 et 120 cm,
**remédier aux phénomènes d’humidité et de moisissures et remettre en état l’ensemble des embellissements qui ont été touchés et notamment peindre en conséquence les pièces suivantes : cuisine, salle de bain, chambre des enfants,
**reprendre l’installation de la VMC pour régler les problèmes de condensation,
**boucher l’arrivée d’air de la menuiserie de la salle de bain,
*installer des chauffages au sein de l’habitation,
*dit que cette condamnation à réaliser les travaux est assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard sur une durée de six mois à compter de la signification de la présente décision,
*remettre à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] des quittances ou reçus pour le versement des loyers des années 2019, 2020, 2021 et 2022 et ce sous astreinte de 20 € par jour de retard pendant deux mois à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision,
*remettre à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] les informations sur le fournisseur d’eau et les justificatifs relatifs aux charges d’eau depuis le 1er septembre 2019 et ce sous astreinte de 80 € par jour de retard pendant deux mois à l’issue d’un délai d’un moins suivant la signification de la présente décision,
*ordonné la suspension du paiement des loyers par M. [X] [J] et Mme [F] [Z] pour le logement sis [Adresse 4], résultant du bail conclu avec la société civile immobilière [Adresse 3] le 1er septembre 2019 à compter de la présente décision et jusqu’à la réalisation des travaux,
*ordonné la consignation par M. [X] [J] et Mme [F] [Z] du loyer diminué des allocations logements et hors provision sur charges jusqu’à la réalisation des travaux,
*payer à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] la somme de 4 000 € à titre provisionnel sur le préjudice de jouissance,
*payer à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] la somme de 1 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Statuer de nouveau,
-constater que Mme [Z] et M. [J] ont quitté le logement le 10 décembre 2025 ;
-rejeter l’ensemble des demandes des consorts [E] ;
En tout état de cause,
-condamner les consorts [E] à la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’appui de son appel, la SCI La Baralière fait valoir, s’agissant des condamnations à réaliser des travaux, que la présence des moisissures est la conséquence probable de l’arrêt du chauffage par les locataires dans le logement, couplé à l’absence d’aération régulière. Elle ajoute que l’obstruction des locataires dans le cadre de la réalisation des travaux n’a pas été prise en compte par le premier juge.
Elle soutient en outre que le bail mentionne que le montant des charges au forfait est fixé dès la conclusion du contrat et que les factures d’eau pour les années 2024 et 2025 sont produites, de sorte que la condamnation sous astreinte prononcée par le juge est sans objet.
S’agissant des quittances de loyer, elle soutient avoir transmis aux locataires une attestation de versement le 10 février 2024. Elle précise qu’une nouvelle attestation a été transmise en cours d’instance pour l’année 2024 et que les attestations de règlement couvrant les années 2019 à 2022 sont également produites.
S’agissant de la suspension des loyers et de la demande de condamnation provisionnelle, elle soutient qu’il est établi qu’elle a fait preuve de nombreuses diligences mais que les locataires ont fait preuve d’obstruction et qu’en outre le paiement du loyer constitue une obligation en l’absence de déclaration d’insalubrité alors que le juge n’a pas relevé l’insalubrité du logement. Elle ajoute que la condamnation provisionnelle n’est étayée par aucun justificatif.
S’agissant de la demande d’expertise, elle indique que celle-ci n’est pas maintenue dans la mesure où le logement a été libéré.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 décembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [F] [Z] et M. [X] [J] demandent à la cour de:
Vu les articles 1103, 1231-1 et suivants du code civil, et 1719,
Vu les articles 145 et 834 du code de procédure civile,
Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,
-confirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection en date du 5 août 2025 déférée en toutes ses dispositions ;
-débouter la société civile immobilière [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
Y ajoutant,
-condamner la société civile immobilière [Adresse 3] à leur la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
S’agissant de la condamnation sous astreinte à réaliser les travaux, ils exposent que les constatations du rapport sont basées sur les constations de la société Urbanis, professionnel de l’immobilier indépendant, ledit rapport étant corroboré par les constats établis par un commissaire de justice et le rapport d’un conseil technique mandaté par l’assureur multirisque habitation des concluants. Ils précisent que tous convergent vers l’indécence du logement et la responsabilité manifeste du bailleur. Ils soutiennent également que le bailleur ne saurait rapporter la preuve de l’absence de désordre chez la précédente locataire par le biais d’une attestation qui ne remplit pas les conditions de forme de l’article 202 du code civil. En tout état de cause l’absence de désordre chez la précédente locataire n’exonère nullement la bailleresse de ses obligations vis-à-vis des concluants.
S’agissant de la condamnation sous astreinte de la bailleresse à justifier les charges d’eau, ils soutiennent que ce n’est qu’au cours de la présente instance qu’ils se voient notifier l’identité du fournisseur d’eau par le biais de la production d’une facture datée du 24 juin 2025.
S’agissant de la condamnation sous astreinte de la bailleresse à produire l’ensemble des quittances de loyer depuis la date d’entrée dans les lieux des locataires le 1er septembre 2019, ils exposent que toutes les quittances ont été communiquées dans le cadre de la présente instance et qu’il n’y a dès lors pas lieu à réformation sur ce point.
S’agissant de la suspension des loyers et de la condamnation provisionnelle, ils indiquent que le logement loué est indécent et que c’est dès lors à bon droit que le premier juge l’a ordonnée. Ils précisent que la bailleresse a mandaté un commissaire de justice pour dresser un état des lieux de sortie consécutif au congé délivré, dont ils contestent la validité, dont le procès-verbal ne mentionne à aucun moment l’heure de passage alors qu’ils étaient présents à leur domicile.
La clôture de la procédure est intervenue le 19 mars 2026.
Selon l’article 834 du code de procédure civile, » dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »
Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
Sur la demande de travaux et la suspension des loyers,
Selon l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il se doit d’entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
En vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Il n’est pas contesté que l’obligation faite à la bailleresse d’exécuter sous astreinte certains travaux est liée à l’obligation de délivrance d’un logement décent et paisible à son locataire, cette obligation pesant sur le bailleur tant que dure le bail.
Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ’Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.
L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par Tune ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6″.
En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le logement mis en location par la SCI [Adresse 5] Baralière présente depuis octobre 2023 des éléments d’indécence comme l’a justement relevé le premier juge :
-le constat d’huissier du 26 octobre 2023 relève la présence de traces d’humidités sur la partie intérieure de la fenêtre de la cuisine et que la fenêtre est branlante avec un système de fermeture qui dysfonctionne. L’huissier constate dans la salle d’eau la présence de taches au plafond, de la peinture qui se décolle sur les murs et des traces de moisissures derrière le radiateur. Tous les autres éléments évoqués ne sont qu’un recueil des déclarations des locataires.
-dans son constat du 6 novembre 2023, l’huissier constate la présence de traces importantes d’humidité et de moisissure sur les murs et le plafond autour de la salle d’eau, la présence de traces noirâtres sur les meubles à proximité des traces d’humidité, la présence de traces d’humidité sur les murs autour de la fenêtre de la cuisine, la présence de taches au plafond de la chambre des enfants. Ce constat est accompagné de photographies illustrant les constatations.
-le rapport de Visio-Expertise, ayant effectué une télé-expertise le 30 novembre 2023, constate des dommages sur la peinture au niveau de la salle de bain, de la cuisine et d’une chambre. Le rapport estime que les dégâts proviennent d’un défaut de ventilation en lien avec la VMC et d’un problème de condensation. Le rapport exclu tout dégât des eaux.
Il ressort du diagnostic de décence de la société Urbanis en date du 26 janvier 2024 mandatée par la CAF du Gard et illustré de photographies :
-la présence de moisissures et de l’humidité sur les murs du salon, des chambres, de la cuisine et de la salle de bain/WC
-des menuiseries extérieures des fenêtres en mauvais état et non étanche dans la cuisine et la salle de bain.
-une installation électrique qualifiée de ’mauvaise’ avec un dispositif de coupure général à 2,26 mètres de hauteur et un branchement de la prise du miroir de la salle de bain présentant un défaut
-une humidité venant d’infiltrations, de la condensation et d’un pont thermique avec des traces sur tous les murs donnant sur l’extérieur et une condensation au sol dans la chambre 2. Le rapport précise que la cause des désordres est à identifier.
-une ventilation de type VMC non conforme dans la salle de bain avec de l’eau qui coule quand il vente ou quand il y a de fortes variations de température
-une absence de chauffage initialement à gaz non remplacé dont l’absence est palliée par du chauffage d’appoint électrique et des convecteurs des locataires.
L’ensemble de ces constatations révèle que le logement est indécent au regard des critères définis par le décret n°2002-120du 30 janvier 2002 et que la bailleresse a dès lors manifestement manqué à ses obligations.
Les locataires ont alerté depuis 2023 de cet état de fait par quatre courriers adressés à la bailleresse entre novembre 2023 et le 1er février2024 outre le signalement à l'[Localité 4] du 16 novembre 2023, à la mairie et à la [Etablissement 1].
L’appelante se contente d’indiquer que les désordres peuvent provenir d’un défaut d’aération et de chauffage sans produire aucun élément venant corroborer ses hypothèses, l’absence de désordres attestée par l’ancienne locataire étant insuffisante à elle seule à l’établir.
Quant aux démarches qu’aurait effectué la SCI [Adresse 3] pour effectuer les travaux, il y lieu de constater que le courrier invoqué du 6 décembre 2023 ne sollicitait nullement de convenir de disponibilités avec les locataires pour l’interventions des artisans mais uniquement la transmission d’un constat de dégâts des eaux dont il a été révélé par le rapport de Visio-Expertise cité ci-avant qu’il n’existait pas.
Par courrier du 22 mars 2024, la Caf du Gard a accordé un délai de 18 mois au propriétaire pour effectuer les travaux décrits dans le diagnostic décence.
Or, la bailleresse a sollicité pour la première fois seulement le 25 février 204 les disponibilités des locataires pour faire intervenir des entreprises, soit près d’un an plus tard et après avoir fait délivrer un congé pour reprise le 31 décembre 2024 et, ce la veille de l’assignation du 26 février 2026.
Les démarches invoquées sont donc extrêmement réduites et tardives, et l’obstruction ou du moins la réticence des locataires décrite par M. [D] dans le mail du 5 décembre 2025 et le courrier de la CAF du 6 octobre 2025 pour la réalisation des travaux est intervenue postérieurement à l’ordonnance déférée et alors que les rapports entre les parties se cristallisaient.
Il convient d’ailleurs de relever les déclarations de l’appelante lors du constat du commissaire de justice du 1er septembre 2025 qui indique que les travaux seraient réalisés dans l’appartement après le départ des locataires par la société SGS.
En conséquence, les moyens développés par la SCI pour justifier de la non réalisation des travaux pour remédier à l’indécence des lieux sont inopérants.
Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné l’appelante à exécuter les travaux sous astreinte, suspendu et consigné les loyers mais il convient de noter qu’en l’état du départ des locataires le 10 décembre 2025, ces demandes sont devenues sans objet.
Sur la demande de provision,
Pour les motifs ci-avant exposés, le logement est qualifié d’indécent et la responsabilité du bailleur est incontestable.
Eu égard à la nature des désordres (moisissures, humidité, fenêtres non étanches …) et leur ampleur (humidité sur les murs du salon, des chambres, de la cuisine et de la salle de bain/WC, condensation au sol dans la chambre 2), le trouble de jouissance des locataires qui ont trois enfants en bas âge est caractérisé.
L’ordonnance déférée sera dès lors confirmée en ce qu’elle leur a alloué une indemnité provisionnelle justement évaluée à 4 000€ pour la période de novembre 2023 à décembre 2024, date du congé.
Sur la demande de communication des informations sur le fournisseur d’eau et des justificatifs des charges d’eau,
S’il n’est pas contestable que les charges d’eau sont des charges récupérables, il convient de rappeler qu’en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit en justifier et effectuer une régularisation annuelle lorsque le contrat stipule une provision.
Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a ordonné la communication des informations sur le fournisseur d’eau et des justificatifs des charges d’eau, relevant que le bail mentionne dans la partie ’Charges récupérables » que : ’Le montant de la provision initiale pour charges est fixé à la somme de vingt euros (20 €). La provision pour charges pourra être réajustée à l’occasion de la régularisation annuelle, en fonction des dépenses réelles » et non un forfait comme le soutient l’appelante.
En conséquence, il y lieu de confirmer la décision déférée de ce chef et de constater que les documents ont été produits en cause d’appel.
Sur la demande de communication des quittances de loyers,
Selon l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu ».
L’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée de ce chef mais il convient de constater que les quittances ont été produites lors de la présente instance.
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions de l’ordonnance déférée concernant les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.
En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante supportera les dépens d’appel.
Il n’est pas équitable de laisser supporter aux intimés leurs frais irrépétibles d’appel. Il leur sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant en référé après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions,
Vu l’évolution du litige,
Constate que M. [X] [J] et Mme [F] [Z] ont quittés les lieux le 10 décembre 2025,
Dit que la demande de réalisation des travaux est devenue sans objet,
Constate que la SCI [Adresse 3] a communiqué en cause d’appel les quittances de loyers, les informations sur le fournisseur d’eau et des justificatifs des charges d’eau,
Dit que ces demandes sont devenues sans objet,
Condamne la SCI [Adresse 3] aux dépens d’appel,
Condamne la SCI [Adresse 5] Baralière à payer à M. [X] [J] et Mme [F] [Z] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles d’appel.
Arrêt signé par Mme S. DODIVERS, Présidente de chambre, et par Mme C.DELCOURT, Greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.