La cour rappelle que l’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Elle précise que l’application de ce texte suppose :
– la possibilité d’un procès potentiel, non manifestement voué à l’échec, sur un fondement juridique suffisamment déterminé ;
– que la solution de ce litige puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée ;
– que le demandeur justifie d’éléments rendant crédibles les faits allégués et démontrant que la mesure est de nature à améliorer sa situation probatoire.
La cour souligne que la décision ordonnant une mesure in futurum n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties ni sur les chances de succès du procès ultérieur. Le demandeur n’a pas à prouver les faits qu’il invoque, l’objet de la mesure étant précisément de les établir, mais il doit fournir des éléments objectifs justifiant le « motif légitime ».
En l’espèce, la cour constate que les acquéreurs produisent un constat d’huissier attestant d’importantes traces d’infiltration, de champignons et de moisissures, un avis d’architecte identifiant des défauts d’étanchéité et soulignant l’ancienneté probable des désordres, ainsi qu’un avis technique de leur assureur. Elle juge que ces éléments rendent crédible l’existence de désordres affectant le bien vendu et justifient la recherche de leur origine. Elle estime que la mesure d’expertise est de nature à éclairer le juge du fond sur l’éventuelle responsabilité des vendeurs ou du syndicat des copropriétaires et à améliorer la situation probatoire des acquéreurs. Elle confirme donc l’ordonnance ayant ordonné l’expertise.
Les vendeurs soutenaient que toute action fondée sur la garantie des vices cachés, le dol ou le défaut de conformité serait manifestement vouée à l’échec, en invoquant notamment des rapports antérieurs concluant à un phénomène de condensation lié à l’absence d’isolation et un défaut de ventilation, ainsi que la connaissance par les acquéreurs du mauvais classement énergétique du bien.
La cour rappelle que, dans le cadre de l’article 145, il ne lui appartient pas de trancher le fond du litige ni de se prononcer sur la validité ou l’efficacité d’une clause d’exclusion de garantie. Elle souligne que la question de savoir si les désordres constituent un vice caché, un dol ou un défaut de conformité relève du juge du fond et ne peut être préjugée en référé.
Elle constate que l’existence même des désordres (moisissures, infiltrations) n’est pas sérieusement contestée et que leur origine exacte (défaut d’étanchéité, défaut d’isolation, défaut d’entretien des parties communes, etc.) reste à déterminer. Elle juge que les vendeurs n’articulent aucun moyen sérieux de nature à démontrer que toute action serait manifestement vouée à l’échec, dès lors que la qualification juridique des désordres dépendra des constatations techniques à venir. En conséquence, elle écarte l’argument tiré de l’échec certain de l’action et confirme la mesure d’expertise.
La cour rappelle que, si le juge des référés peut tirer les conséquences de stipulations contractuelles claires et précises ne nécessitant aucune interprétation, il n’a pas le pouvoir de trancher une contestation sérieuse relative à l’interprétation ou à la validité d’une clause, ni de se prononcer sur la régularité d’une clause contractuelle.
En l’espèce, les vendeurs invoquaient une clause d’exclusion de garantie des vices cachés pour soutenir l’inutilité de la mesure d’expertise. La cour relève que l’appréciation de la portée de cette clause, notamment au regard d’une éventuelle mauvaise foi des vendeurs ou de la gravité des désordres, relève du juge du fond. Elle considère qu’il ne lui appartient pas, dans le cadre d’une demande d’expertise in futurum, de statuer sur la validité ou l’opposabilité de cette clause.
Dès lors, la cour juge que la clause d’exclusion de garantie ne fait pas obstacle, à ce stade, à l’ordonnance d’une mesure d’instruction destinée à établir la réalité, l’ampleur et l’origine des désordres, et confirme la décision du premier juge qui avait refusé de se prononcer sur cette clause en référé.
La cour rappelle qu’aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, sauf pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou révélation d’un fait. Les prétentions ne sont pas nouvelles si elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter que des demandes qui sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions initiales.
En l’espèce, les acquéreurs demandent pour la première fois en appel la communication, sous astreinte, de pièces relatives à un dégât des eaux survenu en 2020, antérieurement à leur acquisition, alors que les vendeurs n’étaient pas encore propriétaires. La cour constate que ce sinistre est distinct des désordres actuels et qu’il n’est pas démontré que les pièces sollicitées auraient un lien direct avec la mesure d’expertise ordonnée ni qu’elles constitueraient l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande initiale d’expertise.
Elle en déduit que cette demande de production de pièces constitue une prétention nouvelle en appel, étrangère à l’objet de la demande initiale, et la déclare irrecevable en application des articles 564 et suivants.
La cour rappelle que, selon l’article 695 du code de procédure civile, la liste des dépens est limitative et ne peut être modifiée par le juge. L’article 696, alinéa 1er, prévoit que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Elle souligne que, lorsque la demande est fondée sur l’article 145 et tend, avant tout procès, à organiser une mesure d’instruction dans l’intérêt exclusif du demandeur, sans qu’aucune responsabilité ne soit établie avec l’évidence requise en référé, il est logique que ce demandeur supporte l’avance des frais d’expertise et les dépens de l’instance. En l’espèce, la cour confirme la condamnation des acquéreurs aux dépens de première instance et les condamne également aux dépens d’appel.
S’agissant des frais irrépétibles, la cour applique l’article 700 du code de procédure civile, qui permet de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens. Elle estime que l’équité, appréciée au regard de la situation économique des parties et de la nature de la mesure (simple mesure d’instruction préalable), ne commande pas l’allocation d’une indemnité. Elle rejette donc toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700.
La cour retient plusieurs éléments décisifs :
– la production par les acquéreurs d’un constat d’huissier du 17 janvier 2025 faisant état d’importantes traces d’infiltration, de champignons et de moisissures dans l’appartement acquis ;
– un avis d’architecte des 13 et 14 mars 2025 identifiant des défauts d’étanchéité (pignon, absence de parement, anciens conduits de cheminée) et soulignant l’ancienneté et la récurrence probable des désordres ;
– un avis technique de l’assureur des acquéreurs ;
– le fait que les photographies de l’annonce immobilière montraient des murs nets et propres, sans traces de désordres, ce qui exclut que les acquéreurs aient eu connaissance de l’ampleur des infiltrations au moment de la vente ;
– l’absence de contestation sérieuse de l’existence des désordres par les vendeurs, ceux‑ci se bornant à invoquer des rapports antérieurs et la connaissance du mauvais classement énergétique.
La cour en conclut que les acquéreurs justifient d’un intérêt légitime à voir rechercher, par une expertise contradictoire, l’origine des désordres et leurs conséquences, en vue d’un éventuel procès au fond. Elle considère que la mesure est proportionnée, limitée dans le temps et dans son objet, et de nature à améliorer la situation probatoire des acquéreurs. Ces éléments emportent la confirmation intégrale de l’ordonnance de référé sur la mesure d’expertise.
Par acte en date du 2 décembre 2024, les époux [Z] ont acquis auprès des époux [N] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour un prix de 335 000 euros, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Par acte du 7 avril 2025, les époux [Z] ont fait assigner les époux [N] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir la désignation d’un expert aux fins d’établir les désordres affectant l’appartement ainsi acquis et d’en déterminer l’origine.
Par ordonnance contradictoire du 11 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
ordonné une expertise et désigné pour y procéder : M. [S] [A], [Adresse 5] ([Adresse 6], qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :
se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;
examiner les désordres allégués dans l’assignation relatifs aux infiltrations dans l’appartement situé [Adresse 7] [Localité 6] et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;
les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;
fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
indiquer si les désordres allégués pourraient constituer une non conformité ou une malfaçon par rapport aux règles de l’art visible au moment de la vente ;
après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux ;
fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :
-convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;
-se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
-se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
-à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
-en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
-en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;
-en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées;
-en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
-au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;
fixé à la somme de 5 000 euros (sept mille euros) (sic) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 11 juillet 2025 ;
dit que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;
dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
dit que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;
dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 11 mai 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;
dit que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plate-forme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;
condamné la partie demanderesse aux dépens ;
débouté les époux [N] de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
Par déclaration du 10 septembre 2025, les époux [N] ont interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif de cette décision, sauf en ce qu’elle a condamné les époux [Z] aux dépens.
Par leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 20 mai 2026, au visa des articles 145, 238 et 564 du code de procédure civile, 1641 et 1643 du code civil, les époux [N] ont demandé à la cour de :
infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :
-a ordonné une expertise et désigné pour y procéder : M. [S] [A], [Adresse 8], qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :
-se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties;
-examiner les désordres allégués dans l’assignation relatifs aux infiltrations dans l’appartement situé [Adresse 9] et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;
-les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;
-fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
-indiquer si les désordres allégués pourraient constituer une non conformité ou une malfaçon par rapport aux règles de l’art visible au moment de la vente ;
-après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux ;
-fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
-dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
-faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
-a dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :
-convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;
-se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
-se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
-à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
-en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
-en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;
-en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
-en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
-au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
-fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
-rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;
-a fixé à la somme de 5 000 euros (sept mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 11 juillet 2025 ;
-a dit que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;
-a dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
-a dit que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;
-a dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 11 mai 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;
-a dit que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plate-forme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;
-les a déboutés de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;
confirmer l’ordonnance en ce qu’elle :
-a condamné les époux [Z] aux dépens ;
statuant à nouveau :
dire n’y avoir lieu à référé ;
condamner in solidum les époux [Z] à leur payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’appel ;
débouter les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;
déclarer irrecevable la demande de communication de pièces formulée par les époux [Z] en ce qu’elle constitue une prétention nouvelle, et, à tout le moins, la dire mal fondée ;
débouter le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la société Gestion AD de l’ensemble de ses demandes.
Par leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 21 mai 2026, au visa des articles 11, 70, 145, 566 et 567 du code de procédure civile, les époux [Z] ont demandé à la cour de :
les déclarer recevables et bien fondés dans l’ensemble de leurs demandes formulées dans le cadre de la présente instance, y compris à titre reconventionnel;
débouter les consorts [N] de leur appel comme mal fondé ;
en conséquence,
confirmer l’ordonnance de référé du 11 juin en toutes ses dispositions ;
en outre, condamner les époux [N] à produire sous astreinte de 100 euros par jour de retard, les pièces suivantes :
toute pièce permettant de préciser l’origine exacte du sinistre, la nature précise des dégâts constatés, le montant de l’indemnisation versée par l’assurance, les travaux effectivement réalisés à la suite de ce sinistre et les entreprises intervenues ;
plus particulièrement : la lettre d’acceptation annexée à l’acte de vente, le rapport d’expertise de l’assureur intervenu à la suite du sinistre de 2020 et les factures des entreprises qui sont intervenues pour réaliser les travaux réparatoires ;
les factures des travaux de rénovation réalisés dans l’appartement et ayant conduit l’agence immobilière à mentionner dans l’annonce de commercialisation que l’appartement a été entièrement refait à neuf ;
condamner in solidum M. [N] et Mme [N] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions d’appel remises et notifiées le 11 février 2026, au visa des articles 145, 696 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires a demandé à la cour de :
prendre acte qu’il s’en rapporte quant aux demandes formulées dans le cadre de la présente instance ;
condamner les consorts [N] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du timbre fiscal.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 mai 2026.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Sur la mesure d’expertise
La cour rappelle que l’article 145 du code de procédure civile dispose que ’s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé’.
En application l’article précité, il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner une mesure d’expertise.
Mais, l’application de ces dispositions suppose de constater la possibilité d’un procès potentiel, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé, sans qu’il revienne au juge des référés de se prononcer sur le fond, et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. En tout état de cause, la décision ordonnant une mesure in futurum n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.
Au demeurant, celui qui forme une demande sur ce fondement n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque ou suppute puisque l’objet même de la mesure sollicitée est précisément de les mettre au jour et de les établir. Mais, si la procédure prévue par l’article 145 n’est pas limitée à la conservation des preuves et peut également tendre à leur établissement, encore incombe-t-il à celui qui l’engage de justifier des éléments de nature à établir le motif légitime dont il se prévaut et de démontrer que la mesure est de nature à permettre d’améliorer sa situation probatoire.
Ainsi, la mesure doit être ordonnée dès lors que les conditions précédemment rappelées sont remplies et qu’elle est de nature à améliorer la situation probatoire de celui qui la sollicite.
Il est encore acquis que lorsque le juge fait droit à une mesure d’instruction sur ce fondement, il doit veiller à ce qu’elle soit limitée dans le temps et dans son objet, proportionnée à l’objectif poursuivi et qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts légitimes et antinomiques en présence.
Par ailleurs, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation. Il ne lui appartient pas davantage de se prononcer sur la régularité d’une clause du contrat.
Au cas présent, le premier juge a observé que les époux [Z] versent aux débats :
– un constat d’huissier réalisé le 17 janvier 2025 attestant d’importantes traces d’infiltration, de champignons et de moisissures,
– l’avis d’un architecte en date des 13 et 14 mars 2025 relevant comme cause de désordres le défaut d’étanchéité d’un pignon, des infiltrations diverses liées à l’absence de parement du mur, un défaut d’étanchéité des anciens conduits de cheminée et soulignant l’ancienneté et la récurrence probable de ces désordres ;
– un avis technique de leur assureur.
Il a retenu que la négociation du prix en lien avec la catégorie énergétique de l’immeuble ne saurait induire la connaissance par les acquéreurs de tels désordres ce d’autant que les photographies de l’appartement dans l’annonce immobilière préalables à sa mise en vente témoignent de murs nets et propres sans aucune des traces constatées quelques semaines après l’acquisition. Il a encore retenu que la clause d’exclusion de garantie alléguée par les vendeurs pourra éventuellement être discutée lors d’un litige au fond et ne saurait être appréciée à ce stade.
Les époux [N] poursuivent l’infirmation de la décision entreprise en reprochant au premier juge le caractère ’particulièrement lacunaire en termes de motivation’ de celle-ci, alors qu’il ’a complètement délaissé le moyen tiré de l’inutilité de la mesure pour ne se prononcer que sur le moyen tiré de l’action manifestement vouée à l’échec’. Ils se prévalent de trois rapports précédents produits, qui concluent unanimement à un phénomène de condensation résultant de l’absence d’isolation des murs extérieurs et d’un défaut de ventilation du logement, sans qu’aucun élément ne permette de douter de leur analyse. Ils précisent que le défaut d’isolation thermique du bien était parfaitement connu des acquéreurs qui s’en sont servis pour négocier le prix. Ils ajoutent qu’il n’existe aucun élément rendant crédible une action fondée sur la garantie des vices cachés, ou même sur le fondement du dol ou sur le défaut de conformité, soulignant que toute action sur ces fondements serait manifestement vouée à l’échec.
Au contraire, les époux [Z] demandent la confirmation de ce chef de la décision entreprise. Ils font valoir que l’existence même des désordres n’est pas contestée et qu’ils démontrent la possibilité d’engager un procès au fond non manifestement voué à l’échec. Ils contestent à ce titre que puisse leur être opposée une clause d’exclusion de garantie des vices cachés soulignant que l’appréciation de celle-ci et de la mauvaise foi des vendeurs relève du juge du fond.
La cour constate au vu des pièces en débat qu’il n’est pas sérieusement contestable que les époux [Z] justifient de la présence d’importantes traces de moisissures s’étant développées sur les cloisons de l’appartement qu’ils ont acquis des époux [N] et apparues postérieurement à la vente. Dès lors, la détermination de l’origine de ces désordres, au contradictoire des vendeurs ne peut être considérée comme dépourvue d’utilité. Au contraire, il apparaît que les époux [Z] justifient d’un intérêt légitime à faire rechercher par un expert tous éléments de nature à éclairer le cas échéant le juge du fond qu’ils pourraient saisir à ce titre. Et, c’est vainement que devant le juge des référés les époux [N] dénient toute responsabilité ou encore opposent aux acquéreurs la fait qu’ils auraient connu l’existence d’un défaut d’isolation thermique du bien, alors que la mesure vise à déterminer l’origine des désordres qui reste à établir. C’est tout aussi vainement que les époux [N] soutiennent que toute action dirigée contre eux serait manifestement vouée à l’échec notamment sur le fondement de la garantie des vices cachés, du dol ou de leur obligation de délivrance, alors qu’ils n’articulent à hauteur d’appel aucun moyen sérieux et pertinent de nature à remettre en cause la juste appréciation faite par le premier juge de cette espèce.
Dans ces conditions, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle de production de pièces
Aux termes des articles 564 et suivants du code procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Cependant, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Les époux [Z] font valoir qu’ils ont obtenu le titre de propriété des époux [N] où ils ont constaté qu’il était fait référence à un précédent dégât des eaux survenu en 2020. Ils précisent que dans le cadre de l’expertise, ils ont sollicité de ceux-ci la communication des pièces en lien avec ce sinistre afin de s’assurer qu’il n’est pas en lien avec les désordres constatés dans le présent litige.
Les époux [N] soulèvent l’irrecevabilité de la demande adverse de ce chef s’agissant selon eux d’une prétention nouvelle au sens de l’article 564 du code procédure civile. Ils précisent que cette demande porte sur un dégât des eaux ancien en provenance de la toiture de l’immeuble mentionné dans l’acte de vente de 2021, sans lien aucun avec les désordres actuels et survenu plusieurs années avant qu’ils ne fassent l’acquisition du bien.
La cour observe que la demande des époux [Z] tend à obtenir des éléments probatoires concernant un sinistre manifestement distinct dont il n’est pas contesté qu’il s’est produit alors que les époux [N] n’étaient pas propriétaires du bien litigieux et ce, sans aucunement démontrer que cette demande, nouvelle en appel, serait en lien quelconque avec la mesure d’instruction confiée à l’expert. Aussi, la demande de ce chef sera-t-elle déclarée irrecevable.
Sur les dépens et les frais non répétibles
Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais.
En application de l’article 696, alinéa 1er du code de procédure civile, ’la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie’. Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Alors que la demande est fondée sur l’article 145 du même code et tend, avant tout procès, à organiser une mesure d’instruction dans l’intérêt de les époux [Z], qu’aucune responsabilité n’est établie avec l’évidence requise en référé, ceux-ci doivent supporter l’avance des frais d’expertise ainsi que les dépens de première instance et d’appel.
Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu’il soit alloué d’indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l’instance non compris dans les dépens.
Dès lors, il y a lieu de confirmer les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux frais et dépens.
Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande de production de pièces présentée par les époux [Z] ;
Condamne les époux [Z] aux dépens d’appel ;
Rejette les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT