Indemnité d’éviction : 10,8 M€ accordés à MK2 pour perte de fonds de commerce à Paris

L’indemnité d’éviction due au locataire évincé comprend une indemnité principale et des indemnités accessoires couvrant notamment les frais de remploi, le trouble commercial, les frais de réaménagement, le préjudice de réseau, les frais de déménagement et administratifs, ainsi que les frais de licenciement sur justificatifs. Cette indemnité est fixée en tenant compte des expertises et rapports produits.

Le congé avec refus de renouvellement ouvre droit à cette indemnité, ainsi qu’à une indemnité d’occupation due par le locataire évincé à compter de la fin du bail jusqu’à la restitution effective des locaux. Cette indemnité d’occupation peut être indexée selon l’indice des loyers commerciaux.

La compensation entre indemnité d’éviction et indemnité d’occupation s’opère de plein droit.

Le professionnel du droit doit veiller à la distinction entre indemnités principales et accessoires, à la prise en compte des frais justifiés, et à la fixation précise des indemnités d’occupation, notamment en cas de renouvellement ou de prolongation de l’occupation.

En cas de procédure collective, les créances d’indemnité d’éviction peuvent être admises au passif, ce qui impacte la stratégie de recouvrement.

L’indemnité d’éviction comprend une indemnité principale et des accessoires couvrant divers frais justifiés. Le congé avec refus de renouvellement ouvre droit à cette indemnité et à une indemnité d’occupation indexée. La compensation entre ces indemnités s’opère de plein droit. En procédure collective, ces créances peuvent être admises au passif, influençant la stratégie de recouvrement.

L’affaire oppose une société locataire exploitant un fonds de commerce de cinéma à une société propriétaire des locaux loués. Un bail commercial a été conclu en 1995 et renouvelé en 2009. En 2016, la propriétaire a notifié un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Un expert a estimé cette indemnité, et la locataire a assigné pour obtenir le paiement de cette indemnité et la fixation de l’indemnité d’occupation. Le tribunal judiciaire de Paris a reconnu la fin du bail, le droit à l’indemnité d’éviction et fixé son montant à environ 4,86 millions d’euros, ainsi que l’indemnité d’occupation annuelle. Certaines demandes ont été rejetées, notamment l’indexation de l’indemnité d’occupation et la restitution de trop-perçus. La propriétaire a fait appel partiel, et la société locataire a formé un appel incident. Par ailleurs, la propriétaire a été placée en procédure de sauvegarde. L’instance a été interrompue puis reprise, avec des demandes des sociétés locataires visant à réformer le jugement pour majorer l’indemnité d’éviction, fixer une indemnité d’occupation indexée, ordonner une expertise complémentaire, et condamner la propriétaire à payer diverses sommes. La propriétaire et les mandataires judiciaires demandent la confirmation partielle du jugement et la mise hors de cause de certains intervenants. L’affaire soulève des questions complexes relatives au droit des baux commerciaux, à l’indemnisation de l’éviction, à la gestion d’une procédure collective, et à la fixation des indemnités liées à la perte du fonds de commerce.

• Existence d’un bail commercial avec renouvellement et congé notifié
• Expertise judiciaire pour estimation des indemnités d’éviction et d’occupation
• Jugement constatant la fin du bail et droit à indemnité d’éviction
• Fixation précise des indemnités principales et accessoires
• Rejet des demandes d’indexation et d’expulsion
• Intervention volontaire et appel partiel des parties
• Procédure collective ouverte contre la société Compagnie [T]

• Acte sous seing privé du 18 avril 1995 et actes notariés
• Ordonnance du 31 mai 2017 désignant un expert
• Rapport d’expertise déposé le 3 février 2021
• Jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 janvier 2023
• Jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 11 octobre 2023
• Conclusions des parties et actes de procédure (appels, assignations)

La société MK2 Cinémas et MK2 Immobilier France contestent le montant de l’indemnité d’éviction fixée par le tribunal judiciaire de Paris. La cour d’appel est saisie pour réexaminer les montants et les conditions d’occupation des locaux, dans un contexte de procédure collective de la SCI Compagnie [T].

• Appel partiel de MK2 sur l’indemnité d’éviction
• Intervention des administrateurs et mandataires judiciaires
• Demande de fixation précise des indemnités accessoires
• Gestion des indemnités d’occupation et trop-perçus
• Procédure collective en cours affectant les parties
• Gestion des dépens et frais irrépétibles

À faire

• Vérifier validité des actes et renouvellements de bail
• Documenter indemnités d’éviction et d’occupation
• Suivre procédures d’appel et assignations
• Consigner décisions sur sursis à statuer et procédures collectives
• Respecter délais et modalités de compensation

À éviter

• Ne pas ignorer demandes d’expertise complémentaires
• Éviter demandes d’expulsion sans fondement
• Ne pas omettre frais de licenciement sur justificatifs
• Ne pas confondre indemnités principales et accessoires
• Ne pas dépasser limites des demandes recevables

Quelle est la portée juridique du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction au regard du droit au maintien dans les lieux du preneur commercial ?

Le congé délivré par la bailleresse avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction a mis fin au bail commercial à la date indiquée, tout en ouvrant droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction. Le jugement de première instance a constaté que ce congé avait mis fin au bail à compter du 31 mars 2017 minuit et qu’il ouvrait droit à indemnité d’éviction, tout en maintenant le preneur redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.

Le preneur sollicite en appel la confirmation de son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement intégral de l’indemnité d’éviction et des frais de licenciement, en demandant que cette créance soit constatée, fixée et admise au passif de la procédure de sauvegarde de la bailleresse. L’intimée, de son côté, demande que soit ordonnée la libération des locaux dans un délai déterminé après versement ou séquestration de l’indemnité d’éviction, en application de l’article L.145-29 du code de commerce, et l’expulsion à défaut.

La question posée à la cour est donc de déterminer, au regard des règles du statut des baux commerciaux, à quel moment et sous quelles conditions le droit au maintien dans les lieux prend fin, compte tenu du versement ou de la consignation de l’indemnité d’éviction, et comment ce droit s’articule avec la fixation de la créance d’indemnité au passif de la procédure collective de la bailleresse.

Quels critères la juridiction retient-elle pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction et distinguer indemnité principale et indemnités accessoires ?

Le tribunal judiciaire, après expertise, a fixé l’indemnité d’éviction due au preneur à une somme globale, en distinguant une indemnité principale et plusieurs indemnités accessoires. L’indemnité principale correspond à la valeur du fonds de commerce perdu du fait de l’éviction, tandis que les indemnités accessoires couvrent divers chefs de préjudice liés au déplacement ou à la disparition du fonds : frais de remploi, trouble commercial, frais de réaménagement et de réinstallation, préjudice de réseau, frais de déménagement et frais administratifs, ainsi que les frais de licenciement sur justificatifs.

En appel, le preneur demande une réévaluation substantielle de cette indemnité globale, en invoquant une perte de fonds de commerce plus importante et des préjudices accessoires plus élevés, tandis que la bailleresse, dans le cadre de la procédure de sauvegarde, sollicite une réduction du montant global de l’indemnité d’éviction à une somme inférieure, tout préjudice confondu hors indemnités de licenciement.

La cour doit apprécier, à partir du rapport d’expertise et des éléments produits, la valeur du fonds de commerce évincé, l’existence et l’étendue des préjudices accessoires, et la pertinence des montants retenus en première instance, afin de fixer la créance d’indemnité d’éviction au passif de la procédure collective.

Comment la cour apprécie-t-elle le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur évincé et son indexation éventuelle ?

Le tribunal a fixé l’indemnité d’occupation annuelle due par le preneur à compter de la fin du bail à un montant déterminé, hors charges et hors taxes, en se fondant sur le rapport d’expertise. Il a rejeté la demande d’indexation de cette indemnité.

En appel, le preneur sollicite une réduction de ce montant, en demandant que l’indemnité d’occupation soit fixée à une somme inférieure, tandis que la bailleresse demande une augmentation significative de cette indemnité et son indexation annuelle sur la variation de l’indice des loyers commerciaux.

La cour doit apprécier la valeur locative des locaux occupés après la fin du bail, en tenant compte des caractéristiques des lieux, de leur situation et des références de marché, ainsi que des conclusions de l’expert. Elle doit également décider si l’indemnité d’occupation doit être indexée, en examinant la demande de la bailleresse au regard des règles applicables et de l’économie du statut des baux commerciaux.

Quelle est la qualification juridique de la créance d’indemnité d’éviction et de la créance d’indemnité d’occupation dans le cadre de la procédure de sauvegarde de la bailleresse ?

À la suite de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’encontre de la bailleresse, la question se pose de la qualification et de la fixation des créances nées du bail commercial résilié par congé avec refus de renouvellement.

Les sociétés preneuses demandent que leur créance d’indemnité d’éviction, incluant l’indemnité principale, les indemnités accessoires et les frais de licenciement, soit constatée, fixée et admise au passif de la procédure de sauvegarde pour un montant global. Elles demandent également la fixation de la créance correspondant au remboursement des trop-perçus d’indemnité d’occupation.

La bailleresse et les organes de la procédure collective demandent, quant à eux, que l’indemnité d’éviction soit fixée à un montant inférieur et que l’indemnité d’occupation soit fixée à un montant plus élevé, en sollicitant la condamnation du preneur au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération des lieux.

La cour doit déterminer la nature de ces créances (créances antérieures ou postérieures au jugement d’ouverture), leur montant exact et leur admission au passif, en tenant compte des règles spécifiques de la procédure de sauvegarde et de la chronologie des faits.

Comment la cour traite-t-elle la demande de remboursement des trop-perçus d’indemnité d’occupation et quels sont les critères de fixation de cette créance ?

Le preneur soutient que le montant de l’indemnité d’occupation fixé en première instance est excessif et qu’il a versé, depuis la fin du bail, des sommes supérieures à ce qui serait dû au titre d’une indemnité d’occupation raisonnable. Il demande donc la condamnation de la bailleresse à lui rembourser les trop-perçus d’indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2017, avec intérêts au taux légal.

La cour doit, pour statuer sur cette demande, comparer le montant effectivement versé par le preneur au titre de l’occupation des lieux avec le montant de l’indemnité d’occupation qu’elle retiendra comme étant la juste contrepartie de cette occupation. Si le montant versé excède l’indemnité d’occupation due, la différence constitue une créance de restitution au profit du preneur, qui doit être fixée et admise au passif de la procédure de sauvegarde.

Quelle est la portée de la demande de sursis à statuer sur le préjudice lié à la servitude de passage et comment s’articule-t-elle avec une autre instance pendante ?

Le tribunal a sursis à statuer sur la demande de réparation du préjudice au titre de la servitude de passage, dans l’attente de la décision à intervenir dans une autre instance pendante devant une autre chambre du tribunal. En appel, le preneur demande que la cour sursoie également à statuer sur sa demande de dommages-intérêts pour perte de jouissance de ses locaux en raison de la servitude, dans l’attente d’une décision définitive et irrévocable sur la validité de cette servitude dans une procédure distincte pendante devant une autre chambre de la cour d’appel.

Cette demande de sursis à statuer repose sur la nécessité d’éviter des décisions contradictoires et de tenir compte de l’autorité de la chose jugée qui s’attachera à la décision sur la validité de la servitude. La cour doit apprécier si l’issue de l’autre instance conditionne la solution du litige sur le préjudice de jouissance et, le cas échéant, décider de suspendre sa décision sur ce chef jusqu’à ce que la question de la servitude soit tranchée.

Comment la cour apprécie-t-elle les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile dans le contexte d’une procédure collective ?

Les sociétés preneuses demandent la condamnation de la bailleresse et de ses organes de procédure collective au paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant pour la première instance que pour l’appel. La bailleresse et les organes de la procédure sollicitent, de leur côté, la condamnation des preneurs au paiement d’indemnités sur le même fondement.

La cour doit apprécier, au regard de l’équité et de la situation économique des parties, s’il y a lieu d’allouer des sommes au titre des frais irrépétibles et, le cas échéant, fixer le montant de ces indemnités. Dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, les condamnations prononcées au titre de l’article 700 constituent des créances qui doivent être prises en compte dans le passif de la procédure, selon leur nature et leur date de naissance.

Quelle est la portée de l’appel incident de la bailleresse sur la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation ?

La bailleresse, placée en procédure de sauvegarde, forme un appel incident pour demander la réformation partielle du jugement sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation. Elle sollicite la fixation de l’indemnité d’éviction à un montant global inférieur à celui retenu par le tribunal, tout préjudice confondu hors indemnités de licenciement, et la fixation de l’indemnité d’occupation à un montant annuel plus élevé, avec indexation.

Cet appel incident vise à réduire le passif de la procédure de sauvegarde au titre de l’indemnité d’éviction et à augmenter les sommes dues par le preneur au titre de l’occupation des lieux. La cour doit donc réexaminer les éléments d’évaluation du fonds de commerce, des préjudices accessoires et de la valeur locative, en tenant compte des arguments des deux parties et du rapport d’expertise, pour fixer définitivement ces créances au passif de la procédure collective.

Article 700 du Code de procédure civile, Article L.145-29 du Code de commerce, Article 455 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile

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