Bail commercial : le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution après un sinistre

Lorsqu’un bien loué devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit mais reste réparable, le locataire peut-il invoquer l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers pendant la période où le bailleur n’effectue pas les réparations nécessaires ? Un bailleur ne peut invoquer un cas fortuit pour se dispenser de ses obligations de réparation. Lorsqu’un bien loué n’est qu’endommagé et réparable, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’effectue pas les travaux.

La force majeure n’exonère le bailleur de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation que pendant le temps où elle l’empêche effectivement de les exécuter. Lorsqu’un bien loué subit des dommages importants du fait d’un cas fortuit, le bailleur ne peut invoquer l’article 1722 du code civil pour se dispenser de réaliser les réparations que si le bien est totalement détruit ou si sa destruction partielle le rend impropre à sa destination de manière irrémédiable. Il y a perte totale ou partielle au sens de cet article dès que la totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine. La simple importance des réparations nécessaires ne suffit pas à caractériser une destruction : il faut que le coût des réparations soit disproportionné par rapport à la valeur du bien. Tant que le bien reste réparable, même si les réparations sont importantes, le bail se poursuit et le bailleur demeure tenu de ses obligations. Le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’a pas exécuté ses obligations de réparation, même si le retard résulte d’un cas fortuit. Cette exception s’applique notamment au paiement des loyers pendant la période où le locataire s’est trouvé dans l’impossibilité d’exploiter le bien du fait de la carence du bailleur à effectuer les réparations nécessaires.

Le juge doit distinguer avec soin entre la destruction du bien, qui entraîne la résiliation automatique du bail, et son simple endommagement, qui n’affecte que l’exécution temporaire des obligations du bailleur. Lorsque le bien n’est que partiellement endommagé et reste réparable, le bailleur ne peut pas se retrancher derrière le cas fortuit pour refuser de procéder aux réparations. Le locataire conserve le droit de demander une diminution du prix ou la résiliation du bail en vertu de l’article 1722 du code civil, mais aussi de contester le refus de renouvellement du bail si ce refus est fondé sur un motif grave qui résulte lui-même de la carence du bailleur à exécuter ses obligations.

⬇️Télécharger la décision (version officielle)

La force majeure n’exonère le bailleur que pendant le temps où elle l’empêche effectivement d’exécuter ses obligations. Il y a perte totale ou partielle seulement si le bien devient impropre à sa destination de manière irrémédiable. La simple importance des réparations ne suffit pas : tant que le bien reste réparable, le bailleur demeure tenu de ses obligations.

Un bailleur a donné à bail commercial un lot immobilier situé dans un lotissement exploité en hôtel de tourisme. Le bail a été conclu le 6 décembre 2009. Le 30 septembre 2020, le locataire a sollicité le renouvellement du bail. Le bailleur a délivré une mise en demeure de paiement le 4 novembre 2020, puis a signifié un refus de renouvellement sans droit à indemnité d’éviction pour motifs graves. Le locataire a été assigné en expulsion le 7 janvier 2022.

Le locataire a opposé l’exception d’inexécution et demandé une indemnité d’éviction ainsi que le remboursement de travaux réalisés. La cour d’appel a rejeté ces demandes en considérant que le cyclone Irma, survenu en septembre 2017, constituait un cas fortuit justifiant l’application des règles régissant la perte partielle de la chose louée, exonérant le bailleur de ses obligations de réparation.

La Cour de cassation a jugé que le bailleur ne pouvait s’exonérer de ses obligations que si la destruction était totale ou si les réparations dépassaient la valeur du bien. Ayant constaté que seules des réparations importantes étaient nécessaires, la cour d’appel avait violé les dispositions applicables. La Cour a cassé et annulé l’arrêt, renvoyant l’affaire pour nouvel examen.

• Bail commercial du 6 décembre 2009
• Passage du cyclone Irma en septembre 2017
• Constatation que la villa ne nécessitait que des réparations importantes
• Commandements de payer du 4 novembre 2020 restés infructueux
• Arriérés de loyers des années 2018 à 2020
• Expertise constatant l’impossibilité d’exploiter l’immeuble loué

La locataire retrouve des droits substantiels : elle peut invoquer l’exception d’inexécution pour la période où le bailleur n’a pas réparé le bien endommagé par le cyclone, même si celui-ci constitue un cas fortuit. Le bailleur ne peut se dérober à ses obligations d’entretien en invoquant simplement la force majeure.

• Annulation de l’ordonnance d’expulsion et de la condamnation au paiement des loyers en arriéré
• Reconnaissance du droit de la locataire à suspendre le paiement des loyers pendant la période d’indisponibilité du bien
• Obligation pour le bailleur de réaliser les réparations nécessaires malgré le cas fortuit
• Renvoi devant la cour d’appel pour déterminer le montant exact des loyers dus et des indemnités d’éviction
• Condamnation du bailleur aux dépens
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

À faire

• Distinguer destruction totale (bail résilié) de simple endommagement réparable
• Vérifier que coût réparations ne dépasse pas valeur du bien
• Documenter période d’impossibilité d’exploitation et carence bailleur
• Invoquer exception d’inexécution pour suspension loyers pendant indisponibilité
• Demander indemnité d’éviction si refus renouvellement injustifié

À éviter

• Confondre cas fortuit avec exonération totale obligations bailleur
• Appliquer article 1722 sans vérifier destruction réelle du bien
• Ignorer obligation bailleur de réparations même après sinistre
• Refuser suspension loyers pendant période indisponibilité du bien
• Fonder refus renouvellement sur arriérés dus à carence bailleur

La distinction entre destruction et endommagement du bien loué

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail. Il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de cet article dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine.

La destruction se distingue du simple endommagement. Un bien n’est regardé comme détruit que si sa remise en état impliquerait une véritable reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à la valeur du bien. À l’inverse, lorsque le bien ne nécessite que des réparations, certes importantes, mais dont le coût ne dépasse pas la valeur du bien, il y a simple endommagement et non destruction.

L’exception d’inexécution du bailleur en cas de bien devenu impropre à sa destination

Lorsque le bien loué devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. La force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé.

Les obligations du bailleur en matière de délivrance et d’entretien du bien loué

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Ces obligations subsistent même en cas de survenance d’un cas fortuit, sauf si le bien est totalement détruit au sens de l’article 1722. Lorsque le bien n’est qu’endommagé et reste réparable, le bailleur demeure tenu de procéder aux réparations nécessaires à la jouissance des locaux. Le locataire peut refuser de payer les loyers pendant la période où, en raison de la carence du bailleur à effectuer les réparations, il s’est trouvé dans l’impossibilité d’exploiter l’immeuble loué.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  – Cour de cassation, Troisième chambre civile, 4 juin 2026, Pourvoi n° 25-10.069 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Bail commercial —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 30 juillet 2026.