Exécution partielle d’un contrat de diffusion d’annonces immobilières et réduction du prix en cas de prestations non réalisées

Le contrat de mandat de diffusion d’annonces immobilières crée une obligation de résultat pour le mandataire quant à la réalisation des prestations énumérées. Selon l’article 1217 du Code civil, lorsqu’une obligation n’a pas été exécutée ou l’a été imparfaitement, le créancier peut obtenir une réduction du prix. Cette réduction s’opère en déduisant du montant facturé le prix des prestations non exécutées ou insuffisamment justifiées. La preuve de l’exécution incombe au prestataire : celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver (article 1353 du Code civil). Les éléments probants sont les courriels de transmission, les liens d’accès aux contenus, les confirmations de réception et de validation par le client. En l’espèce, la diffusion sur les sites vidéos n’ayant pas été démontrée, cette prestation a été déduite du prix. La résiliation anticipée du contrat par le client ne dispense pas ce dernier de payer les prestations effectivement accomplies avant la résiliation, conformément aux conditions générales de vente. Cependant, seules les prestations réellement exécutées et justifiées doivent être payées. Les prestations telles que la réception et le tri des appels acquéreurs, l’assistance client et le suivi sont réputées exécutées dès lors que le prestataire en a proposé l’accès et que le client ne démontre pas l’avoir vainement sollicitée. La capitalisation des intérêts moratoires s’ordonne de droit lorsqu’elle est demandée, conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

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Le contrat de mandat de diffusion crée une obligation de résultat. La preuve de l’exécution incombe au prestataire par courriels, liens et confirmations. La résiliation anticipée ne dispense pas du paiement des prestations effectuées. Les prestations réputées exécutées dès lors que l’accès en a été proposé. La capitalisation des intérêts moratoires s’ordonne de droit.

Un prestataire en diffusion d’annonces immobilières a conclu deux contrats de mandat avec un couple pour la vente d’une maison d’habitation et d’un atelier. Le premier contrat, signé le 15 mars 2023, prévoyait une prestation pour 3 990 euros TTC. Le second, du 21 mars 2023, était également facturé 3 990 euros TTC. Les deux contrats énuméraient des prestations détaillées : photographies professionnelles, rédaction d’annonce, création de flyers, conception d’une page web, diffusion sur divers sites (particuliers, professionnels, internationaux, vidéos), visite virtuelle 360°, spot publicitaire, réception et tri des appels acquéreurs, assistance client et conseils. Le prestataire a transmis les projets d’annonce et les contenus multimédias par courriels en mars 2023, validés par les clients. Le couple a notifié sa résiliation le 12 juillet 2023. Le prestataire a facturé l’intégralité des prestations, puis a émis un avoir de 610 euros pour les photographies et la visite virtuelle non réalisées pour l’atelier. Il a ensuite réclamé 3 380 euros pour l’atelier et 3 990 euros pour la maison. Le couple a contesté, arguant que plusieurs prestations n’avaient pas été exécutées, notamment la diffusion vidéo, les flyers, le mini-site et la visite virtuelle. Le tribunal a examiné la preuve de chaque prestation. Il a reconnu l’exécution des photographies, de la rédaction d’annonce, de la création du mini-site avec accès à la vidéo, aux flyers et au dossier de vente, ainsi que la diffusion sur les sites de vente et professionnels. En revanche, il a constaté l’absence de preuve concernant la diffusion sur les sites vidéos, facturée 310 euros TTC pour chaque bien. Le tribunal a réduit les sommes dues en déduisant cette prestation non justifiée, condamnant le couple à payer 3 680 euros pour la maison et 3 070 euros pour l’atelier, soit 6 750 euros au total.

• Preuve documentée de l’exécution de chaque prestation (courriels, liens, confirmations)
• Prestations accomplies antérieurement à la date de résiliation du contrat
• Absence de justification de l’exécution de la diffusion sur sites vidéos
• Validation par le client des contenus transmis (photographies, annonces, mini-site)
• Proposition d’assistance et de suivi client sans contestation de sollicitation vaine

• Courriels du 16 et 24 mars 2023 transmettant le guide numérique
• Courriel du 20 mars 2023 avec photographies et annonce validée par le client
• Courriel du 28 mars 2023 avec projet d’annonce pour l’atelier validé le jour même
• Lien du mini-site transmis le 21 mars 2023 (maison) et 28 mars 2023 (atelier) avec accès à vidéo, flyers et dossier
• Courriels du 11 et 18 avril 2023 notifiant la diffusion sur sites de vente et professionnels
• Absence totale de preuve concernant la diffusion sur sites vidéos

Les défendeurs sont condamnés à payer au prestataire la somme totale de 6 750 euros au lieu des 7 370 euros initialement réclamés, avec intérêts moratoires au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts. Ils doivent également verser 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et supporter l’intégralité des dépens de l’instance. Leur demande reconventionnelle en indemnisation est rejetée.

• Paiement de 3 680 euros pour la maison d’habitation (réduction de 310 euros)
• Paiement de 3 070 euros pour l’atelier (réduction de 310 euros + avoir de 610 euros)
• Intérêts moratoires au taux légal à compter du jugement
• Capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil
• Frais irrépétibles de 1 200 euros au titre de l’article 700
• Dépens de l’instance à la charge des défendeurs

À faire

• Documenter chaque prestation par courriels, liens d’accès et confirmations de réception
• Obtenir la validation écrite du client pour chaque élément livré
• Notifier par écrit l’accomplissement des prestations avant résiliation
• Émettre un avoir pour les prestations non exécutées dès constatation
• Conserver tous les échanges de courriels et les preuves d’accès aux contenus

À éviter

• Facturer des prestations sans justification documentée de leur exécution
• Omettre de prouver la diffusion sur les canaux énumérés au contrat
• Réclamer le paiement intégral sans déduire les prestations non accomplies
• Ignorer les demandes de résiliation et continuer à facturer après notification
• Négliger de proposer par écrit l’assistance client et le suivi contractuel

L’exécution des obligations contractuelles dans un contrat de mandat de diffusion d’annonces immobilières

Le contrat de mandat impose au mandataire l’obligation de réaliser les prestations énumérées au contrat. Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, les deux contrats de diffusion d’annonces énuméraient précisément les prestations à accomplir : délivrance d’un guide numérique, photographies professionnelles, aide à la rédaction de l’annonce, création de flyers, conception d’une page web indépendante, diffusion sur sites de vente entre particuliers, sites professionnels, sites internationaux, sites vidéos, référencement internet, visite virtuelle 360°, feuillet de présentation, spot publicitaire, réception et tri des appels acquéreurs, assistance client, conseils sur le choix des prestataires et étude de financement. Le mandataire doit justifier de l’exécution de chacune de ces prestations.

La charge de la preuve de l’exécution des prestations contractuelles

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, le prestataire devait apporter la preuve de l’exécution de chaque prestation facturée. Les courriels de transmission des contenus, les liens d’accès aux pages web, les confirmations de réception et de validation par le client constituent des éléments de preuve suffisants. Ainsi, la transmission du guide numérique par courriels datés du 16 mars 2023 et du 24 mars 2023, adressés à l’adresse mail des clients, a été démontrée. Les photographies professionnelles et l’annonce rédigée pour la maison ont été transmises le 20 mars 2023, avec validation immédiate du client. Pour l’atelier, un projet d’annonce a été soumis le 28 mars 2023 et validé le jour même. Le mini-site avec accès à la vidéo, aux flyers et au dossier de vente a été transmis par lien le 21 mars 2023 pour la maison et le 28 mars 2023 pour l’atelier. La diffusion sur les sites de vente entre particuliers et les sites professionnels a été notifiée par courriels du 11 avril 2023 et du 18 avril 2023. En revanche, aucune preuve n’a été apportée concernant la diffusion sur les sites vidéos, facturée à hauteur de 258,33 euros HT pour chaque bien.

La réduction du prix en cas d’inexécution partielle de l’obligation

L’article 1217 du Code civil énonce que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut obtenir une réduction du prix. Cette sanction s’applique lorsque le prestataire n’a pas justifié l’exécution d’une prestation facturée. En l’espèce, la diffusion sur les sites vidéos n’ayant pas été démontrée, cette prestation a été déduite du montant facturé. Pour la maison d’habitation, la somme due a été réduite de 310 euros TTC (258,33 euros HT), passant de 3 990 euros à 3 680 euros. Pour l’atelier, en sus de la déduction de 310 euros pour la diffusion vidéo, un avoir de 610 euros avait déjà été émis pour les photographies et la visite virtuelle non réalisées, réduisant la somme due de 3 990 euros à 3 070 euros.

L’exécution des prestations de réception et tri des appels acquéreurs et d’assistance client

Les prestations de réception et tri des appels acquéreurs et d’assistance client sont réputées exécutées dès lors que le prestataire en a proposé l’accès et que le client ne démontre pas l’avoir vainement sollicitée. En l’espèce, la société L&B a reçu des demandes de visites et des demandes de renseignement sur les biens publiés, qu’elle a analysées et résumées quant à la localisation recherchée, la capacité de financement et les disponibilités des potentiels acquéreurs. Elle a donc effectivement réalisé la mission de réception et tri des appels acquéreurs. S’agissant de l’assistance client, l’ensemble des courriels adressés aux clients invitaient ceux-ci à prendre contact avec la société s’ils souhaitaient des informations complémentaires ou des modifications sur les annonces publiées. La société a à de nombreuses reprises proposé son assistance, et les clients ne démontrent pas l’avoir vainement sollicitée. Aucun élément ne justifie donc que cette prestation ne soit pas facturée.

L’effet de la résiliation anticipée du contrat sur l’obligation de paiement des prestations accomplies

L’article 6 des conditions générales de vente annexées aux contrats stipule qu’en cas de résiliation, le client sera tenu au paiement des prestations effectivement accomplies. La résiliation anticipée du contrat par le client ne dispense donc pas ce dernier de payer les prestations réalisées avant la résiliation. En l’espèce, les clients ont notifié leur souhait de résilier les deux contrats par courrier du 12 juillet 2023. Cependant, l’ensemble des prestations litigieuses ont été accomplies antérieurement à cette date, entre le 16 mars et le 18 avril 2023. Les clients demeurent donc tenus de payer le prix des prestations effectivement exécutées, sous déduction de celles non justifiées.

Le point de départ des intérêts moratoires en cas de modification du montant de la créance

L’article 1344-1 du Code civil dispose que la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. Cependant, lorsque le montant retenu par la juridiction diffère de celui mentionné dans la mise en demeure, les intérêts au taux légal courent à compter de la décision de justice et non à compter de la mise en demeure. En l’espèce, les mises en demeure du 17 janvier 2024 et du 19 janvier 2024 réclamaient respectivement 3 380 euros et 3 990 euros. Or, le tribunal a retenu des sommes différentes : 3 070 euros pour l’atelier et 3 680 euros pour la maison. Par conséquent, les intérêts au taux légal courent à compter du présent jugement.

La capitalisation des intérêts moratoires en application de l’article 1343-2 du Code civil

L’article 1343-2 du Code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts en application de cet article est de droit lorsqu’elle est demandée. En l’espèce, le prestataire ayant demandé la capitalisation des intérêts, il convient d’ordonner cette capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil.

Article 1103 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1344-1 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile

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