Indemnité d’occupation indivise et fixation de la mise à prix en licitation

L’article 815-9, alinéa 2, du Code civil met à la charge de l’indivisaire qui jouit privativement d’un bien indivis une indemnité, sauf convention contraire. Son montant est déterminé à partir de la valeur locative, avec une réfaction tenant au caractère précaire de l’occupation. La cour confirme ainsi une indemnité mensuelle de 827 euros, l’occupant ne produisant aucun élément de comparaison suffisamment probant pour remettre en cause le loyer retenu par l’expert.

La cour confirme également l’évaluation d’une parcelle à 2 885 euros, après correction de la superficie du hangar, et constate que sa division avait déjà été réalisée. Elle fixe toutefois la mise à prix des biens compris dans la licitation à 170 000 euros, avec réduction d’un quart à défaut d’enchérisseur, afin de préserver les intérêts des indivisaires tout en maintenant une offre attractive.

L’appelant succombant, il supporte les dépens d’appel. Aucune somme n’est accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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L’indivisaire occupant privativement un bien indivis doit une indemnité fondée sur sa valeur locative, diminuée en raison du caractère précaire de l’occupation. La cour confirme le montant mensuel de 827 euros, faute d’éléments de comparaison probants. Elle confirme également l’évaluation d’une parcelle et fixe à 170 000 euros la mise à prix des biens compris dans la licitation, avec réduction éventuelle d’un quart.

Deux successions et une ancienne communauté comprenaient une propriété agricole et une maison d’habitation détenues en indivision par plusieurs héritiers. Une convention d’indivision puis plusieurs baux ont organisé l’exploitation des biens. L’un des indivisaires occupait privativement la maison et exploitait certaines parcelles.

Un premier jugement a ordonné le partage, reconnu une indemnité d’occupation à compter du 10 juin 2015, attribué préférentiellement certains biens à l’occupant et ordonné une expertise. Après dépôt du rapport, le tribunal a évalué les parcelles, fixé l’indemnité à 827 euros par mois, ordonné une division parcellaire et fixé une mise à prix de 130 000 euros.

L’appelant contestait la division, le montant de l’indemnité et, subsidiairement, son évaluation. Les autres indivisaires demandaient notamment une mise à prix de 170 000 euros. La cour constate la division déjà réalisée, confirme l’indemnité et relève la mise à prix.

• Occupation privative d’un bien indivis
• Absence de convention contraire excluant l’indemnité
• Détermination préalable de la valeur locative
• Application d’une réfaction liée à la précarité de l’occupation
• Production d’éléments comparatifs suffisamment probants
• Fixation d’une mise à prix attractive sans léser les indivisaires

• Rapport d’expertise évaluant la maison à 112 000 euros
• Abattement expertal de 45 % lié à l’état du bâtiment
• Évaluation expertale du loyer à 7 euros par mètre carré
• Constat de l’alimentation en eau potable
• Constat de la division parcellaire réalisée en 2022

L’indivisaire occupant reste débiteur d’une indemnité mensuelle de 827 euros envers l’indivision successorale. Les autres indivisaires bénéficient d’une mise à prix portée à 170 000 euros, tandis que l’appelant supporte les dépens d’appel.

• Maintien de l’indemnité d’occupation à 827 euros mensuels
• Absence de réduction supplémentaire faute de preuve locative suffisante
• Prise en compte de la division parcellaire déjà exécutée
• Mise à prix fixée à 170 000 euros
• Réduction d’un quart en l’absence d’enchérisseur
• Paiement des dépens d’appel par l’appelant

À faire

• Documenter précisément la valeur locative du bien
• Produire des références locatives comparables
• Vérifier l’état et la superficie réellement habitables
• Actualiser les documents cadastraux après division
• Contrôler la mise à prix avant la licitation

À éviter

• Contester un loyer sans éléments de comparaison
• Solliciter un abattement non justifié techniquement
• Ignorer une division parcellaire déjà exécutée
• Fixer une mise à prix préjudiciable aux indivisaires
• Omettre l’impact des dépens d’appel

L’indemnité d’occupation de l’indivisaire occupant

L’article 815-9, alinéa 2, du Code civil rend l’indivisaire occupant privativement redevable d’une indemnité, sauf convention contraire. Le principe de cette indemnité avait été définitivement reconnu. Son montant est fixé à partir de la valeur locative, avec une réfaction liée au caractère précaire de l’occupation. La cour confirme 827 euros mensuels, faute d’éléments comparatifs probants justifiant le loyer inférieur proposé.

Les critères d’évaluation de l’indemnité d’occupation

La valeur de la maison, arrêtée à 112 000 euros après un abattement de 45 % lié à son état, n’était pas contestée. La cour refuse un abattement supplémentaire faute de justification concernant l’eau potable et la superficie habitable. Elle retient le loyer expertal de 7 euros par mètre carré, adapté à une ferme isolée et assorti d’un coefficient modérateur au-delà de 80 mètres carrés.

La mise à prix des biens indivis licités

La mise à prix doit être attractive sans porter atteinte aux intérêts des indivisaires. La valeur des biens restant dans le périmètre de la licitation étant fixée à 222 826 euros, la cour arrête la mise à prix à 170 000 euros. Elle prévoit une réduction d’un quart à défaut d’enchérisseur.

Article 815-9 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile

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