Résiliation du bail commercial pour défaut de paiement et office du juge des référés

En application des articles 472 et 835 du Code de procédure civile, l’absence de comparution du défendeur ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. Le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire lorsque son application ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’article L. 145-41 du Code de commerce subordonne l’effet de la clause résolutoire à l’expiration d’un délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité. La juridiction a retenu que le commandement avait été régulièrement délivré et que les causes n’avaient pas été réglées dans le délai imparti. La résiliation du bail a donc été constatée au 1er décembre 2025.

La remise des clés avant l’audience a privé d’objet la demande d’expulsion. Une indemnité d’occupation a néanmoins été fixée à compter de la résiliation, au montant du loyer contractuel augmenté des charges et accessoires. Une provision a été accordée au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

La clause pénale, susceptible d’être réduite en raison de son caractère manifestement excessif, ne relevait pas de l’office du juge des référés. La société locataire a été condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le commandement ayant été régulièrement délivré et les sommes n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois, la résiliation du bail a été constatée au 1er décembre 2025. La remise des clés avant l’audience a privé d’objet la demande d’expulsion. Une indemnité d’occupation et une provision ont été accordées, avec intérêts au taux légal. La clause pénale ne relevait pas de l’office du juge des référés.

Des bailleurs ont donné à bail commercial un local à une société locataire pour une durée de neuf années, moyennant un loyer mensuel. Le contrat prévoyait une clause résolutoire en cas de non-paiement d’un terme, après un commandement demeuré infructueux pendant un mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré pour des loyers impayés. Les bailleurs ont ensuite saisi le juge des référés afin de faire constater la résiliation, obtenir l’expulsion et réclamer diverses sommes provisionnelles.

La société locataire n’a pas comparu dans les conditions de représentation requises. Les clés ayant été restituées avant l’audience, la demande d’expulsion est devenue sans objet. Le juge a constaté la résiliation du bail, fixé une indemnité d’occupation et accordé une provision au titre des loyers, charges et indemnités échus.

• Existence d’une clause résolutoire stipulée dans le bail commercial.
• Commandement de payer visant la clause et mentionnant le délai légal.
• Expiration du délai d’un mois sans règlement des causes du commandement.
• Absence de contestation sérieuse faisant obstacle à l’intervention du juge des référés.
• Absence de preuve du paiement des sommes réclamées dans le délai.
• Restitution des clés excluant la nécessité d’une mesure d’expulsion.

• Le bail commercial contenant la clause résolutoire.
• Le commandement de payer du 30 octobre 2025.
• Le décompte produit, ne faisant pas apparaître le règlement.
• La pièce établissant la remise des clés le 15 décembre 2025.
• Les écritures des bailleurs reprises conformément à l’article 455.

La société locataire supporte la résiliation du bail et le paiement provisionnel des loyers, charges et indemnités d’occupation. Les bailleurs obtiennent la fixation de leur créance, tandis que l’expulsion devient inutile en raison de la restitution des clés.n

• Résiliation du bail au 1er décembre 2025
• Indemnité d’occupation fixée au loyer, charges et accessoires
• Paiement provisionnel de 4 931,91 euros
• Intérêts légaux sur la somme commandée
• Prise en charge des dépens et de l’article 700

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail commercial
• Détailler les sommes dans le commandement de payer
• Mentionner le délai légal d’un mois
• Produire le décompte actualisé des impayés
• Établir la date de restitution des clés

À éviter

• Omettre le délai d’un mois dans le commandement
• Réclamer une expulsion après restitution des clés
• Présenter une clause pénale excessive en référé
• Négliger la preuve du défaut de paiement
• Confondre indemnité d’occupation et loyers échus

La clause résolutoire du bail commercial

nL’article L. 145-41 du Code de commerce exige un commandement mentionnant le délai d’un mois. La clause ne produit effet qu’à l’issue de ce délai si le commandement reste infructueux. Le juge a constaté la résiliation au terme de ce délai, faute de preuve du paiement des sommes réclamées.n

L’office du juge des référés en matière locative

nSelon les articles 472 et 835 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne permet d’accueillir la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Le juge des référés peut constater la clause résolutoire lorsqu’aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à son application.n

La clause pénale devant le juge des référés

nLa clause contractuelle a été qualifiée de clause pénale. Sa réduction étant susceptible d’être sollicitée en raison d’un caractère manifestement excessif, cette question ne relevait pas du juge des référés. La provision correspondante n’a donc pas été accordée.

Articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article L. 145-41 du Code de commerce, Article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution

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