Bail dérogatoire : maintien dans les lieux et indemnité d’occupation après trois ans

L’article L. 145-5 du code de commerce permet de déroger au statut des baux commerciaux pendant une durée totale maximale de trois ans. À l’expiration, le maintien du preneur dans les lieux avec l’accord du bailleur entraîne en principe la formation d’un nouveau bail commercial. Toutefois, le bailleur peut s’opposer au maintien, y compris avant l’échéance, sans être soumis au formalisme du congé pour vente prévu par l’article L. 145-46-1 lorsque le congé constitue en réalité une manifestation de volonté de mettre fin au bail dérogatoire à son terme.

Le bail ayant pris fin au 31 mai 2021 et le bailleur s’étant opposé au maintien par un congé délivré antérieurement, l’occupation postérieure était dépourvue de droit. Une indemnité d’occupation peut être fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, sans TVA lorsqu’elle répare un préjudice. La prescription biennale a limité la période indemnisable au 14 mars 2022. Faute d’accord écrit établissant une revalorisation à 1 180 euros, l’indemnité a été fixée à 750 euros mensuels.

En application de l’article 1353 du code civil, la preuve des sommes dues et des paiements incombe aux parties qui les invoquent. L’absence de décompte fiable et les relevés lacunaires ont conduit à une condamnation en deniers et quittances. Les demandes de réparation des dégradations et de remboursement d’un trop-perçu ont été rejetées faute de preuve suffisante. L’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce n’était pas applicable en l’absence de bail commercial.

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Le bail dérogatoire a pris fin à son terme, le bailleur s’étant opposé au maintien du preneur avant l’échéance. L’occupation postérieure était donc sans droit et ouvrait droit à une indemnité correspondant au loyer et aux charges, limitée par la prescription biennale. Faute d’accord prouvant une revalorisation, l’indemnité est fixée à 750 euros mensuels. Les demandes relatives aux dégradations et au trop-perçu sont rejetées faute de preuve.

Une société civile immobilière a conclu avec un preneur un bail commercial dérogatoire de trois ans portant sur plusieurs locaux à usage artisanal et commercial. Avant l’échéance, le bailleur a notifié sa volonté de vendre et de mettre fin au bail. Le preneur a néanmoins continué à occuper les lieux et a contesté la validité du congé, en sollicitant la requalification du contrat en bail commercial ainsi qu’une indemnité d’éviction.

Le bailleur a demandé la libération des locaux, le paiement d’une indemnité d’occupation et la réparation de dégradations. Le preneur a contesté les sommes réclamées, invoqué un trop-perçu et soutenu que le défaut d’état des lieux excluait sa responsabilité.

Le tribunal a retenu que le bail avait pris fin au terme de trois ans, le bailleur s’étant opposé au maintien du preneur. Il a ordonné l’expulsion, fixé l’indemnité d’occupation à 750 euros par mois à compter du 14 mars 2022 et rejeté les demandes insuffisamment prouvées.

• Durée totale du bail dérogatoire limitée à trois ans.
• Opposition non équivoque du bailleur au maintien dans les lieux.
• Congé analysé selon l’article L. 145-5 du code de commerce.
• Occupation postérieure dépourvue de droit ni titre.
• Indemnité calculée selon le loyer, les charges et les taxes prévus.
• Déduction des paiements établis par des justificatifs fiables.
• Preuve suffisante exigée pour toute créance ou dégradation alléguée.

• Congé délivré avant l’échéance du bail dérogatoire.
• Courriers échangés sur la vente et le maintien dans les lieux.
• Contrat prévoyant un loyer mensuel de 500 euros HT et une provision.
• Justificatifs établissant au minimum 10 260 euros de paiements.
• Relevés de compte lacunaires et décomptes contradictoires.
• Devis d’enlèvement de ferraille, jugé insuffisant pour prouver les dégradations.

Le preneur doit libérer les locaux et régler l’indemnité d’occupation retenue, sous réserve des paiements ultérieurement justifiés. La société bailleresse obtient l’expulsion et une créance indemnitaire, mais échoue sur les dégradations faute de preuve suffisante.

• Expulsion possible après un mois suivant la signification.
• Astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard.
• Paiement de 750 euros mensuels jusqu’à libération effective.
• Déduction des paiements ou quittances produits ultérieurement.
• Rejet des frais d’enlèvement non suffisamment démontrés.
• Support des dépens et paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Notifier clairement l’opposition au maintien avant l’échéance.
• Conserver le bail et tous les congés délivrés.
• Établir un décompte chronologique et actualisé des sommes dues.
• Produire les relevés bancaires complets et les quittances.
• Documenter précisément l’état des locaux et les dégradations.

À éviter

• Présenter un congé dérogatoire comme un congé statutaire.
• Réclamer une revalorisation sans accord écrit démontré.
• Communiquer des décomptes contradictoires ou incomplets.
• Fonder une demande de réparation sur un seul devis.
• Oublier la prescription applicable aux indemnités réclamées.

La durée maximale du bail dérogatoire

L’article L. 145-5 du code de commerce limite à trois ans la durée totale du bail dérogatoire. À son expiration, le maintien du preneur avec l’accord du bailleur peut entraîner un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Cette conséquence est écartée lorsque le bailleur s’est opposé au maintien. Le congé délivré avant l’échéance démontrait ici cette opposition et mettait fin au bail au terme prévu.

La validité du congé à l’échéance du bail

Le congé intitulé « congé pour vente » a été analysé comme une manifestation de volonté de mettre fin au bail dérogatoire à son échéance. Il n’était donc pas soumis aux formalités de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, applicables à une vente d’un local commercial dans le cadre du statut des baux commerciaux. L’absence de ces formalités n’entraînait pas la nullité du congé.

La fixation de l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre ouvre droit à indemnisation du bailleur. Le montant a été fixé à 750 euros mensuels, correspondant au loyer et aux charges prévus, sans TVA car l’indemnité réparait un préjudice. La période a été limitée au 14 mars 2022 en raison de la prescription biennale. Les paiements suffisamment justifiés ont été déduits, la condamnation étant prononcée en deniers et quittances.

Article 784 du Code de procédure civile, Article L. 145-5 du Code de commerce, Article L. 145-46-1 du Code de commerce, Article L. 145-9 du Code de commerce, Articles 1709 et suivants du Code civil, Article 1731 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article L. 145-14 du Code de commerce, Articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile

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