Refus de renouvellement du bail commercial pour cessation d’exploitation du fonds

L’article L 147-17 I du Code de commerce autorise le bailleur à refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction en présence d’un motif grave et légitime. Lorsque le motif consiste en l’inexécution d’une obligation ou en la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction doit s’être poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure extrajudiciaire précisant le manquement et reproduisant le texte applicable.

La preuve de la faute incombe au bailleur, tandis que les juges du fond apprécient souverainement la gravité et la légitimité du motif. En l’espèce, la sommation est restée sans réponse et aucune pièce ne démontrait une exploitation conforme au bail. Une immatriculation postérieure à la sommation et au congé, l’activité d’une association non établie dans les lieux et l’activité distincte d’un tiers ne suffisaient pas à caractériser l’exploitation du fonds prévu contractuellement.

Le congé a donc été validé sans indemnité d’éviction. Le bail a pris fin, l’expulsion a été ordonnée et une indemnité d’occupation correspondant au loyer mensuel, sauf indexation, a été due jusqu’à la libération effective. Le preneur a également été condamné aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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La sommation de respecter l’exploitation prévue au bail était restée sans réponse et aucune pièce ne démontrait une activité conforme dans les lieux. L’immatriculation postérieure, l’activité d’une association et celle d’un tiers ne suffisaient pas à caractériser cette exploitation. Le congé a été validé sans indemnité d’éviction, avec expulsion et indemnité d’occupation.

Un bailleur a donné à bail des locaux commerciaux et d’habitation pour l’exploitation d’un commerce d’orgues de barbarie et d’activités connexes. Le contrat interdisait toute autre affectation.

Après avoir constaté l’absence d’exploitation commerciale, le bailleur a délivré une sommation de respecter le bail, puis un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime. Le preneur s’est maintenu dans les lieux après l’échéance du bail.

Le bailleur a demandé l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le preneur a contesté le motif invoqué et sollicité une indemnité d’éviction. Il produisait une immatriculation postérieure à la sommation, ainsi que des éléments relatifs à une association et à l’activité distincte d’un tiers.

• Existence d’une obligation contractuelle d’exploitation conforme à la destination du bail.
• Cessation de l’exploitation commerciale sans raison sérieuse et légitime.
• Mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire.
• Précision du manquement et reproduction du texte légal applicable.
• Poursuite du manquement plus d’un mois après la sommation.
• Absence de preuve d’une exploitation conforme avant le congé.

• Acte de bail prévoyant l’exploitation d’un commerce d’orgues de barbarie.
• Sommation extrajudiciaire du 30 juin 2023 restée sans réponse.
• Immatriculation au RCS intervenue le 8 novembre 2023.
• Autorisation de sous-location au profit de l’association La Boîte à Musique.
• Extrait Kbis établissant l’activité distincte d’un tiers.

Le bailleur obtient la validation du congé, l’expulsion et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux. Le preneur perd le bénéfice d’une indemnité d’éviction et supporte les conséquences financières de son maintien dans les lieux.n

• Fin du bail commercial au 11 février 2024.
• Expulsion du preneur et des occupants de son chef.
• Paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer indexé.
• Absence d’indemnité d’éviction pour le preneur.
• Prise en charge des dépens et de 2 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la destination précise stipulée au bail.
• Faire délivrer une sommation par acte extrajudiciaire.
• Préciser le manquement et reproduire le texte applicable.
• Contrôler la persistance du manquement après un mois.
• Réunir les preuves d’exploitation effective et conforme.

À éviter

• Fonder le congé sur une activité simplement alléguée.
• Produire une immatriculation postérieure sans éléments antérieurs.
• Assimiler l’activité d’un tiers à celle du preneur.
• Négliger la conformité de l’activité à la destination contractuelle.
• Maintenir les lieux après la fin du bail.

Le motif grave et légitime de refus de renouvellement

nL’article L 147-17 I du Code de commerce permet de refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction en cas de motif grave et légitime. La cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds constitue un tel motif lorsque l’infraction persiste après mise en demeure. Le juge apprécie souverainement la gravité et la légitimité du manquement.n

La mise en demeure extrajudiciaire du preneur

nL’article L 147-17 I du Code de commerce impose, pour l’inexécution d’une obligation ou la cessation d’exploitation, une mise en demeure par acte extrajudiciaire. Elle doit préciser le motif invoqué et reproduire les termes du texte applicable. Le congé ne peut être fondé sur l’infraction que si celle-ci s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après cette mise en demeure.n

La preuve de l’exploitation conforme du fonds

nLa preuve de la faute incombe au bailleur, mais le preneur doit justifier de l’exploitation conforme à la destination contractuelle lorsqu’elle est contestée. L’immatriculation postérieure à la sommation et au congé ne suffisait pas. L’activité d’une association n’était pas établie dans les lieux, et celle d’un tiers ne correspondait pas au commerce autorisé par le bail.

Article 455 du Code de procédure civile, Article L 147-17 I du Code de commerce, Article L. 145-8 du Code de commerce, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile

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