Refus de renouvellement du bail commercial : absence de motif grave et indemnité d’éviction

En application de l’article L145-17 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction en présence d’un motif grave et légitime imputable au locataire sortant. Lorsqu’il invoque l’inexécution d’une obligation, l’infraction doit s’être poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure extrajudiciaire précisant le motif et reproduisant les dispositions légales applicables.

La cour valide le commandement, malgré l’un des griefs non imputable au cessionnaire, dès lors qu’un autre manquement, persistant après la cession, était régulièrement visé. En revanche, elle écarte le motif tiré de l’aménagement de l’ancienne aire de stationnement. Les pièces établissaient que la partie située en façade était déjà inaccessible lors de l’entrée dans les lieux. Les travaux et l’installation de mobilier sur cette zone ne présentaient pas une gravité suffisante pour priver le preneur de son droit au renouvellement.

Le refus de renouvellement étant dépourvu de motif grave et légitime, la cour reconnaît le principe d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L145-14 du Code de commerce et ordonne une expertise pour en fixer le montant. L’expertise devra notamment apprécier une éventuelle perte de fonds ou un transfert, ainsi que les frais accessoires et préjudices consécutifs.

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Après un refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction, fondé notamment sur l’aménagement d’une terrasse, le locataire a contesté son expulsion. La cour confirme la validité du commandement, mais juge que les aménagements litigieux ne constituent pas un motif suffisamment grave pour priver le locataire de son droit au renouvellement. Elle ordonne une expertise destinée à évaluer l’indemnité d’éviction.

Une SCI a donné à bail commercial un local destiné à la restauration. Le bail a ensuite été cédé à un locataire, puis le droit au bail a été transféré à une société exploitante.

La bailleresse a délivré un commandement visant plusieurs infractions au bail, puis a refusé le renouvellement sans indemnité d’éviction en invoquant un motif grave et légitime, principalement lié à l’aménagement d’une ancienne aire de stationnement en terrasse.

Le tribunal a rejeté les demandes du locataire, ordonné son expulsion et fixé une indemnité d’occupation. La société a interjeté appel, puis a été placée en liquidation judiciaire ; son liquidateur est intervenu à l’instance. Les conclusions de la bailleresse ont été déclarées irrecevables comme tardives.

La cour confirme le rejet de la nullité du commandement, mais juge que les aménagements litigieux ne constituent pas un motif suffisamment grave pour exclure le droit au renouvellement. Elle ordonne une expertise afin d’évaluer l’indemnité d’éviction.

• Commandement signifié par acte extrajudiciaire
• Motif grave et légitime précisément indiqué
• Reproduction des dispositions de l’article L145-17
• Infraction persistante après la mise en demeure
• Manquement personnellement imputable au locataire sortant
• Gravité suffisante pour exclure le droit au renouvellement

• Bail commercial mentionnant une aire de stationnement
• État des lieux du 15 mars 2018
• Photographies des places de stationnement latérales
• Plan d’évacuation incendie mentionnant le parking latéral
• Procès-verbal de constat du 27 février 2025
• Attestation relative aux travaux de raccordement et de bétonnage

Le bailleur ne peut exclure l’indemnité d’éviction sur la seule base d’aménagements dont la gravité n’est pas établie. Le preneur ou son liquidateur conserve un droit à évaluation de l’indemnité, tandis que la procédure est suspendue dans l’attente de l’expertise.

• Maintien du principe d’une indemnité d’éviction
• Expertise judiciaire sur la valeur du fonds ou son transfert
• Consignation de 1 500 euros par la liquidation judiciaire
• Production des documents comptables et fiscaux du commerce
• Évaluation des frais de mutation, déménagement et réinstallation
• Réservation des dépens et frais irrépétibles

À faire

• Vérifier la régularité formelle du commandement
• Identifier chaque manquement imputable au locataire sortant
• Comparer l’état des lieux initial et l’état des locaux
• Réunir constats, photographies, plans et attestations
• Préparer les pièces comptables pour l’expertise

À éviter

• Invoquer un grief imputable à un précédent locataire
• Omettre la mise en demeure extrajudiciaire préalable
• Confondre travaux antérieurs et travaux du cessionnaire
• Présenter un motif non repris dans le congé
• Transmettre des observations d’expertise hors délai

Les conditions de validité du commandement fondé sur l’article L145-17 du Code de commerce

Le commandement doit être signifié par acte extrajudiciaire, préciser le motif grave et légitime invoqué et reproduire les termes de l’article L145-17. La présence d’un grief non imputable au cessionnaire n’entraîne pas la nullité lorsque le commandement vise également une infraction persistante après la cession et imputable au locataire sortant.

Le motif grave et légitime imputable au locataire sortant

Le motif doit être apprécié à la date de la mise en demeure et concerner une infraction poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après celle-ci. La cour retient que l’aménagement de la terrasse sur une zone anciennement destinée au stationnement, déjà inaccessible lors de l’entrée dans les lieux, ne présentait pas une gravité suffisante pour priver le locataire de son droit au renouvellement.

Le droit à indemnité d’éviction du locataire commercial

L’absence de motif grave et légitime rend le refus de renouvellement non fondé et ouvre droit à indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L145-14 du Code de commerce. La cour ordonne une expertise pour évaluer notamment la perte du fonds, un éventuel transfert, les frais de mutation, de déménagement, de réinstallation et les autres préjudices.

Article 954 du Code de procédure civile, Article 909 du Code de procédure civile, Article L145-17 du Code de commerce, Article L145-8 du Code de commerce, Article L145-14 du Code de commerce, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 232 à 248 du Code de procédure civile, Articles 263 à 284-1 du Code de procédure civile, Article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile

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