Tribunal judiciaire de Grenoble, 17 septembre 2026, RG n° 25/05109

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Informations clés

Résumé

Tribunal judiciaire de Grenoble

RG n° 25/05109

6ème chambre civile

N° RG 25/05109 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MTTI

N° JUGEMENT :

AF/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées

à :

Me Alexandre BOROT

la SELARL PRAGMA JURIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 17 Septembre 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. ROUMEZI ASSOCIES es qualités de liquidateur judiciaire de la SAS R2I – REALISATIONS IMMOBILIERES ISEROISES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Evelyne TAULEIGNE de la SELARL PRAGMA JURIS, avocats au barreau de GRENOBLE substitué par Me CHABREDIER

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [Q] [Z]
né le 24 Novembre 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Alexandre BOROT, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [X] [S] [J] [G]
née le 02 Janvier 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Alexandre BOROT, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 18 Juin 2026, tenue à juge unique par Adrien FLESCH, Vice-président, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 17 Septembre 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

Par acte du 15 novembre 2023, la société R2I a vendu à Monsieur et Madame [Z] une maison d’habitation en l’état futur d’achèvement, située sur une parcelle issue d’une division parcellaire réalisée dans une opération de lotissement.

La maison leur a été livrée le 19 décembre 2024 mais, invoquant des réserves qui n’ont pas été levées, ils ont refusé de payer le solde du prix de vente de 5%, d’un montant de 20750€.

Par actes du 17 septembre 2025, la société Roumezi Associés, en sa qualité de liquidateur de la société R2I qui avait été placée en liquidation judiciaire par jugement du 24 décembre 2024, a assigné Monsieur et Madame [Z] en paiement.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 juin 2026, la société Roumezi Associés demande au tribunal de :
– Condamner Monsieur [U] [Z] et Madame [X] [Z] in solidum à verser à la SELARL ROUMEZI ASSOCIES es qualités de liquidateur judiciaire de la SAS R2I – REALISATIONS IMMOBILIERES ISEROISES la somme de 20750 € au titre du solde du contrat VEFA, outre intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de la mise en demeure du 09 juin 2025 ;
– Rejeter tout moyen prétention et fin contraire ;
– Condamner Monsieur [U] [Z] et Madame [X] [Z] à payer une somme de 3500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner Monsieur [U] [Z] et Madame [X] [Z] aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maitre Evelyne TAULEIGNE de la SELARL PRAGMA JURIS, Avocat sur son affirmation de droit ;
– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile en vigueur à compter du 1 janvier 2020.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er juin 2026, Monsieur et Madame [Z] concluent au rejet de demandes faites contre eux et demandent au tribunal de condamner la société Roumezi Associés, en qualité de liquidateur de la société R2I, à leur payer 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile, ainsi qu’aux motifs du présent jugement.

Sur l’existence et le montant de la créance de la société R2I

Le tribunal constate que Monsieur et Madame [Z] reconnaissent la créance de la société R2I, tant dans son principe que dans son montant, puisqu’ils ne s’y opposent qu’en invoquant l’exception d’inexécution.

Sur l’exception d’inexécution

A titre liminaire, il y a lieu de faire observer que l’exception d’inexécution que Monsieur et Madame [Z] opposent à la demande en paiement faite contre eux est un autre mécanisme que celui de la compensation, qui ne suppose pas, à la différence de la compensation, l’existence d’une créance liquide, certaine et exigible. L’exception d’inexécution suppose seulement que la preuve soit faite d’une inexécution telle qu’elle justifie que l’autre partie suspende l’exécution de ses propres obligations. Ainsi, l’absence de déclaration d’une créance qu’ils détiendraient contre la société R2I s’opposerait à ce qu’ils invoquent la compensation, mais pas l’exception d’inexécution, ainsi qu’a d’ailleurs pu en juger la Cour de cassation (Com. 20 novembre 2024, n° 23-19.552 ; Com., 7 juin 2016, n° 15-11.312).

Aux termes de l’article 1217 du code civil,  » La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.  »

L’article 1219 du code civil ajoute que  » Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.  »

L’article 1217 du code civil ne distingue donc pas entre inexécution totale et partielle, ni entre inexécution ou mauvaise exécution, qui sont toutes des formes d’inexécution d’une obligation qui peuvent justifier l’exception d’inexécution à condition, conformément à l’article 1219, qu’elles soient suffisamment graves (Civ. 3ème, 24 mars 2016, n° 14-29.873 ; Civ. 3ème, 29 mars 2011, n° 10-15.824 ; Civ. 3ème, 21 mai 2003, n° 02-10.052).

Sur l’absence de clôture de la propriété

Monsieur et Madame [Z] prétendent que la société R2I devait clore leur terrain et qu’elle ne l’a pas fait. Ils fournissent un devis pour la pose d’une clôture d’un montant de 5391,72€.

La société Roumezi Associés soutient au contraire que la pose des clôtures n’était pas à la charge de la société R2I.

D’après les parties, l’article 4.3 de la notice descriptive du bien sur les clôtures était ainsi rédigé :  » Le règlement de l’ensemble immobilier prévoit que les plantations à l’intérieur des parcelles privatives seront à la charge des acquéreurs. Les clôtures seront souples, sans muret et bordées de haies vives d’essences locales et variées.  » Cet article traite ainsi différemment les plantations et les clôtures, les premières étant à la charge des acquéreurs, ce qui n’est pas précisé pour les clôtures, ce dont il résulte implicitement qu’elles seront posées, ce qui est d’ailleurs conforme à l’annonce publicitaire qui énonce que  » Le prix de la maison inclut les VRD, les taxes d’aménagement, la micro station, les salles d’eau, les terrasses, l’engazonnement, les clôtures…  »

Le procès-verbal de livraison et de remise des clés produit en pièce n° 2 par la société Roumezi Associés reproduit en outre un courriel adressé par une employée de la société R2I aux acheteurs qui, à propos de la clôture Est, indique :  » nous n’avons pas arbitré sur son emplacement précis, c’est un point dont nous pourrons convenir lors d’un rendez-vous sur place avec vous.  » Il en résulte, implicitement, que la société R2I admettait alors que la pose de la clôture était à sa charge. Cette obligation résulte également des explications figurant à la fin de la notice descriptive, qui la définit comme l’ensemble des prestations à la charge du vendeur, de sorte que les clôtures, qui n’étaient pas mises explicitement à la charge des acheteurs, devaient faire partie des prestations à la charge du vendeur :  » Le vendeur pourra être amené à modifier les prestations énumérées dans la présente note technique et à la remplacer par des prestations globalement équivalentes en cas de force majeure ou légitime (…) « .

Il est ainsi suffisamment établi que la société R2I a pris l’engagement de clore les terrains. Il est constant qu’elle ne l’a pas fait. S’agissant d’une exécution pure et simple de l’une des caractéristiques principales d’un terrain, cette inexécution justifie l’absence de paiement du prix, dans la mesure de l’inexécution qui, au vu du devis produit par les acheteurs, peut être fixé à 5391,72€.

Sur l’absence de remise en état de l’espace boisé protégé

Monsieur [Z] et Madame [G] soutiennent que la société R2I n’a pas exécuté son obligation de nettoyage de l’espace boisé protégé et de remplacement des plants enlevés.

Se fondant exactement sur les mêmes pièces que Monsieur [Z] et Madame [G], la société Roumezi Associés prétend au contraire que la société R2I a rempli ses obligations.

D’après les parties, l’article 4.2 de la notice descriptive sur les plantations indiquait :  » Du Nord à l’Est du terrain, une zone de protection paysagère est inscrite au PLU de la commune. Celle-ci doit être conservée ; compte tenu du mauvais état de la végétation, celle-ci sera nettoyée et les plants enlevés seront remplacés.  »

Les parties s’accordent à dire que la société R2I a répondu comme suit à la réserve faite par les acheteurs à ce propos :  » Nous enlèverons les restes de déchets et débris restés sur le terrain. Plus de la moitié des arbres de la bande paysagère ont été enlevés, nous avons constaté ensemble que les sujets restants sont en bonne santé, ils ne doivent pas être enlevés (cf règlement du PLU de la zone) « .

Il résulte qu’au moment de cet échange, la société R2I a reconnu n’avoir pas achevé le nettoyage de la zone. La société Roumezi Associés déduit de l’engagement de la société R2I de le faire qu’elle l’a effectivement fait. Cette déduction est cependant erronée et, quoi que cet échange ne soit pas daté, il résulte de la chronologie des événements que la société R2I n’a pas pu remplir ses obligations puisque l’ensemble des réserves ont été émises par les acheteurs lors de la livraison du bien le 19 décembre 2024 et que la société R2I a été placée en liquidation judiciaire le 24 décembre 2024.

Il est ainsi suffisamment établi que la société R2I n’a pas entièrement exécuté ses obligations relatives à la zone boisée, alors que ces obligations ne s’expliquaient pas seulement par l’agrément des propriétaires mais aussi par une obligation résultant du plan local d’urbanisme et que leur inexécution est susceptible de donner lieu, à la charge des acheteurs, à des dépenses de nettoyage qu’ils n’auraient pas dû exposer.

Cette inexécution est ainsi suffisamment grave pour justifier une retenue sur le prix que le tribunal fixe à 2000€.

Sur l’absence de création d’une ASL

Monsieur [Z] et Madame [G] reprochent à la société R2I de ne pas avoir constitué d’association syndicale régissant la copropriété créée avec les acquéreurs des autres villas.

La société Roumezi Associés fait observer qu’il n’est pas démontré que les statuts de la société n’ont pas été déposés et qu’il n’appartenait pas à la société R2I de les déposer.

L’acte authentique de vente par lequel Monsieur [Z] et Madame [G] ont fait l’acquisition de leur maison d’habitation stipulait qu’ils deviendraient également propriétaires d’une  » quotité attachée aux droits indivis de un/cinquième (1/5ème).  »

Il contenait plus loin une stipulation relative aux statuts de l’association syndicale libre ainsi rédigée :  » L’acquéreur reconnaît avoir reçu, dès avant ce jour, une copie des statuts de l’association syndicale libre dont dépendent les biens vendus. Il sera subrogé dans tous les droits du vendeur à ce sujet. Il s’engage à acquitter tous les appels de fonds faits par la présidence de l’association syndicale libre à compter de son entrée en jouissance, déterminée ainsi qu’il a été dit ci-dessus.  »

Ainsi, contrairement à ce que soutient la société Roumezi Associés, il n’appartenait pas aux acquéreurs de décider s’ils se soumettaient au régime d’une association syndicale libre pour gouverner leurs rapports. Ils étaient censés devenir membres d’une association syndicale libre préconstituée par le vendeur. Or Maître [I] [B], notaire instrumentaire de l’acte de vente, a indiqué dans un courriel adressé à Monsieur et Madame [Z] qu’elle n’avait pas constitué l’ASL et que le coût de l’ASL serait de 2000€ environ, à répartir entre les trois colotis.

Il en résulte que, contrairement aux énonciations de l’acte, les statuts n’avaient pas été rédigés et communiqués aux acquéreurs, auquel cas Maître [I] [B] n’aurait pas manqué de l’indiquer. Il en résulte que, tenu de vendre un lot dans une copropriété régie par une association syndicale libre, le vendeur s’obligeait nécessairement à créer l’association syndicale avant la vente, en l’absence de stipulation contraire dans l’acte.

Il est ainsi suffisamment établi que la société R2I n’a pas exécuté ses obligations relatives à la création d’une association syndicale libre, l’existence d’une telle association étant une caractéristique juridique essentielle du bien vendu et son absence occasionnant des frais imprévus pour les acquéreurs.

Cette inexécution du contrat est suffisamment grave pour justifier un refus de paiement à hauteur des frais encourus par chaque propriétaire, que le tribunal évalue à 400€ (2000€ répartis entre les 5 et non pas 3 lots du projet).

Sur l’absence d’aménagement des voiries et de mise en service des candélabres

Monsieur et Madame [Z] reprochent à la société R2I de ne pas avoir aménagé les voiries et mis en service les candélabres. La société Roumezi Associés estime que Monsieur [Z] et Madame [G] n’ont pas qualité pour agir en paiement de cette prestation, qui concerne l’ensemble des lots. Elle renvoie en outre à la réponse de la société R2I sur ce point, selon laquelle  » les premiers échanges avec le service commercial ont fait état de prestations qui n’étaient pas prévues au contrat de réservation.  »

Pour justifier de cette inexécution, Monsieur et Madame [Z] renvoient à la liste de réserves qu’ils ont eux-mêmes établis, ce qui est insuffisant à rapporter la preuve de leurs allégations. Contrairement à ce qu’ils soutiennent, une réserve non contestée est insuffisante à en établir la preuve dès lors qu’une contestation est émise dans le cadre de la présente procédure et que la liste des réserves à laquelle ils renvoient n’a pas été établie contradictoirement, comme cela résulte du procès-verbal de réception lui-même, qui ne porte mention que de trois réserves et qui, pour le reste, indique qu’une liste de réserves sera transmise ultérieurement par courriel. En outre, ils renvoient à la réserve n° 31 de leur pièce n° 1, ainsi rédigée :  » Les documents concernant la maison et le lotissement n’ont pas été fournis, donc nous n’avons pas pu en prendre connaissance (plan d’ensemble, règlement de lotissement ou de copropriété…). Nous avons reçu la copie du permis de construire par l’urbanisme le 19.12.24 au soir, nous ferons par d’un éventuel complément aux réserves le 23.12.24.  » Ils renvoient également à leur pièce n° 8 qui est sans aucun rapport avec les voiries communes.

Ainsi, faute de rapporter la preuve d’un manquement de la société R2I à ses obligations portant sur les voiries et les candélabres, les allégations de Monsieur [Z] et Madame [G] sur ce point ne peuvent justifier un refus de payer le prix restant dû.

Sur l’absence de comblement d’un trou dans le jardin

Monsieur et Madame [Z] reprochent à la société R2I d’avoir laissé un trou dans leur jardin, comblé de branchages et de matériaux de construction. La société Roumezi Associés explique qu’aucune obligation particulière ne pesait sur la société R2I à propos du terrain et renvoie à la réponse donnée par la société R2I à propos de la réserve portant sur un  » creux à l’Est du terrain « , selon laquelle il aurait été comblé.

Monsieur et Madame [Z] ne rapportent pas la preuve de leurs allégations sur ce point, puisqu’ils se bornent à renvoyer à la liste des réserves qu’ils ont eux-mêmes établie et qui ne constitue pas une preuve.
Ils ne peuvent donc invoquer cette inexécution pour s’opposer au paiement du prix.

Sur le défaut de respect des cotes d’un mur de la chambre d’ami

Monsieur et Madame [Z] dénoncent le fait que le mur de renfoncement de la chambre d’ami mesure 153 cm au lieu de 160 cm. La société Roumezi Associés répond sur ce point que l’erreur de cote n’est pas démontrée.

Le tribunal observe que cette réserve fait partie des trois réserves mentionnées contradictoirement sur le procès-verbal de réception, ce qui suffit à en établir la preuve. Cependant, une erreur de cote de quelques centimètres, sans préjudice démontré, n’est pas une inexécution suffisamment grave pour s’opposer au paiement du prix de vente.

Sur le défaut de conformité de la micro-station de traitement des eaux usées

Monsieur et Madame [Z] s’opposent également au paiement du solde du prix en raison d’un défaut de conformité de la micro-station de traitement des eaux usées. La société Roumezi Associés répond sur ce point que si la non-conformité dénoncée était imputable à la société R2I, il s’agirait non pas d’une non façon mais d’une malfaçon, ce qui exclurait le jeu de l’exception d’inexécution.

Sur ce dernier point, le tribunal rappelle que l’exception d’inexécution peut être invoquée en cas d’inexécution totale ou partielle mais également en cas d’exécution défectueuse, à condition que le manquement du débiteur à ses obligations soit suffisamment grave.

L’article 3.4 de la notice descriptive indiquait que chaque maison serait équipée d’un système d’assainissement individuel tel une micro station d’épuration, dont les caractéristiques étaient validées au permis de construire. Les éventuels défauts affectant la micro station d’épuration sont ainsi imputables à la société R2I.

D’après une lettre du 31 octobre 2025 adressée par la communauté du pays voironnais à Monsieur et Madame [Z], leur installation n’était pas conforme au projet validé en phase de conception, elle générerait des nuisances sur l’environnement ou la salubrité publique et des travaux de mise en conformité devaient être effectués avant le 1er décembre 2025.

Ces éléments suffisent à établir un manquement suffisamment grave par la société R2I à ses obligations pour justifier le jeu de l’exception d’inexécution. Cependant, faute pour Monsieur [Z] et Madame [G] de rapporter la preuve du coût des travaux réparatoires, le tribunal fixe à 2000€ la part du prix correspondante.

Sur l’existence le passage de câbles aériens sur le terrain en l’absence de servitude

Monsieur et Madame [Z] estiment que l’implantation d’un poteau et le passage de câbles aériens sur leur terrain alors que l’acte de vente ne fait pas état d’une servitude cause un préjudice esthétique et une dépréciation de leur bien. La société Roumezi répond qu’il n’est pas démontré qu’il existait une quelconque obligation contractuelle à la charge de la société R2I s’agissant de la constitution d’une servitude, ce point relevant d’ailleurs de la compétence du notaire.

L’acte de vente comportait la stipulation suivante :  » Il n’a pas été fait mention sur les titres de propriété antérieurs de servitudes pouvant encore exister à ce jour.  » Ainsi, l’acte de vente n’excluait pas toute servitude. Il est cependant exact qu’en l’absence de mention d’une servitude, la société R2I était censée livrer un terrain exempt de toute servitude.

Il est toutefois constant que l’implantation du réseau aérien figurait sur les plans annexés à l’acte, de sorte que la société R2I n’a pas livré un terrain grevé d’une servitude qui n’aurait pas dû exister compte tenu de la réalité des travaux envisagés.

En outre, Monsieur et Madame [Z] ne démontrent pas la réalité du préjudice esthétique ou économique invoqué. Ils ne peuvent invoquer le passage de câbles aériens pour s’opposer au paiement du prix de vente.

Sur l’impossibilité de vendre

Monsieur [Z] et Madame [G] prétendent qu’en raison de l’absence de réalisation de nombreuses prestations, ils ne peuvent obtenir de certificat de conformité, ce qui rend impossible toute vente de leur habitation.

Une mise en conformité reste cependant possible, de sorte qu’ils ne peuvent invoquer une impossibilité de vendre pour s’opposer au paiement du solde du prix.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que Monsieur [Z] et Madame [G] sont bien fondés à invoquer l’exception d’inexécution à hauteur de 9791,72€ (5391,72€ + 2000€ + 400€ + 2000€).

Ils doivent donc être condamnés in solidum à payer à la société Roumezi Associés, en sa qualité de liquidateur de la société R2I, la somme de 10958,28€ avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2025, date de la mise en demeure (20750 € – 9791,72€).

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, compte tenu de l’issue du litige, chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés et il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.