Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 18 SEPTEMBRE 2026

(n° 2026/ 215 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19915 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKN7W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 23/08464

APPELANTS

Monsieur [F] [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Pascale VITOUX LEPOUTRE de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0273

Madame [E] [L] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Pascale VITOUX LEPOUTRE de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0273

INTIMÉS

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Abdelhalim BEKEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB 10

Madame [O] [T] épouse [Y]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Abdelhalim BEKEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB 10

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

Mme GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 13 septembre 2022, M. [F] [V] et Mme [E] [L] épouse [V] ont signé un « compromis de vente » avec M. [B] [Y] et Mme [O] [T] épouse [Y] pour une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 4] cadastrée section A n°[Cadastre 1] pour une somme totale de 445.000 €, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

La description du bien est la suivante :

« Une maison d’habitation élevée sur sous-sol total comprenant :

-rez-de-chaussée : entrée, cuisine, séjour double sur balcon et petite terrasse, WC, salle d’eau,

-à l’étage : quatre chambres, WC, salle de bains ».

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023, M. [F] [V] et Mme [E] [L] ont fait assigner M. [B] [Y] et Mme [O] [T] épouse [Y] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de la clause pénale.

Par jugement du 4 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué ainsi :

– Déboute M. [F] [V] et Mme [E] [L] de leur demande de paiement de la somme de 44.500 € au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 13 septembre 2022 ;

– Condamne M. [F] [V] et Mme [E] [L] aux dépens de la présente instance;

– Condamne M. [F] [V] et Mme [E] [L] à payer à M. [B] [Y] et Mme [O] [T] épouse [Y] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Écarte l’exécution provisoire ;

– Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

M. [F] [V] et Mme [E] [L] épouse [V] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 novembre 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 mai 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 28 janvier 2025, par lesquelles M. [F] [V] et Mme [E] [L] épouse [V], appelants, invitent la cour à :

– Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bobigny le 4 novembre 2024 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

– Condamner in solidum M. [B] [Y] et Mme [O] [T] épouse [Y] à payer à M. [F] [V] et à Mme [E] [G] [L] épouse [V] la somme de 44.500 € en application de la clause pénale insérée dans le compromis de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2023 ;

– Condamner in solidum M. [B] [Y] et Mme [O] [T] épouse [Y] à payer à M. [F] [V] et à Mme [E] [G] [L] épouse [V] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 26 mars 2025, par lesquelles M. [B] [Y] et Mme [O] [Y] née [T], intimés, invitent la cour à :

– Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

– Débouter les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Statuant à nouveau :

– Condamner les époux [V] aux dépens ;

– Condamner les époux [V] à verser aux époux [Y] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

1.Sur la condition suspensive de prêt

En l’espèce, le « compromis de vente » du 13 septembre 2022 (pièce 1 [V]) stipule en page 9 :

« Conditions du financement

L’acquéreur déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de 407.600 €

A concurrence de :

-407.600 € dans le cadre d’un prêt régi par les articles L313-1 et suivants du code de la consommation, sur une durée maximum de 25 ans, au taux maximum de 3% (hors assurances)

Et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt.

’

En conséquence, la présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts dans les conditions ci-après arrêtées.

Obligations de l’acquéreur

L’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 2 établissement(s) financier(s) ou banque (s) et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 15 jours à compter du dépôt de la demande’ » ;

La promesse stipule en page 10 :

« Non-obtention du financement

L’acquéreur s’engage à notifier à l’agence, qui en informera sans délai le vendeur, la non-obtention du prêt par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de 2 refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

A défaut, le vendeur pourra mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes et délai au domicile du vendeur indiqué en tête des présentes.

Passé ce délai de 8 jours, et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté.

Pour sa part, l’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus en produisant les refus de prêt du ou des organismes sollicités, et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

’

Non réalisation de la condition

Si la présente condition suspensive n’est pas réalisée, les présentes seront, sans autre formalité, caduques de plein droit ’ » ;

En l’espèce, les époux [Y] ne contestent pas qu’ils n’ont pas adressé deux refus de prêt, en réponse à des demandes de prêt dont les caractéristiques sont conformes à la promesse ;

En conséquence, en application des clauses ci-dessus, il y a lieu de constater que la condition suspensive est réputée défaillie aux torts des époux [Y] et que la promesse est caduque de plein droit ;

2.Sur la clause pénale

Les époux [V] font prévaloir que la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de ce manquement ; ils précisent avoir adressé des mises en demeure relatives aux offres de prêt et estiment qu’ils n’avaient pas lieu de mettre en demeure les époux [Y] de signer l’acte authentique puisqu’ils avaient renoncé à la vente avant la date prévue pour la réitération ;

Les époux [Y] estiment que les conditions légales de mise en ’uvre de la clause pénale ne sont pas réunies, à défaut de la mise en demeure prévue en page 12 du compromis de vente, alors qu’il n’est pas allégué ni justifié d’une dispense même tacite d’une telle mise en demeure ou d’une inexécution définitive ayant causé un préjudice aux consorts [V] ;

Le tribunal a rejeté la demande de clause pénale au motif que les époux [V] n’avaient pas préalablement mis en demeure les époux [Y] de réitérer l’acte de vente, après avoir rappelé les dispositions de l’article 1231-5 du code civil et les dispositions de la clause pénale en page 12 du compromis de vente ;

Aux termes de l’article 1231 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable » ;

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure » ;

L’arrêt de la 3ème chambre civile du 24 juin 2021, pourvoi n°20-17.529, de la Cour de cassation, visant les dispositions légales dans leur version antérieure au 1er octobre 2016, prévoyant déjà la mise en demeure préalable, est ainsi motivé :

 Réponse de la Cour

5.Selon l’article 1230 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, relatif aux obligations avec clause pénale, applicable en l’espèce, soit que l’obligation primitive contienne, soit qu’elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doive être accomplie, la peine n’est encourue que lorsque celui qui s’est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est mis en demeure.

6. Il peut être dérogé à cette formalité si l’inexécution est acquise et a causé un préjudice à l’autre partie (Ch. mixte, 6 juillet 2007, pourvoi n° 06-13.823, Bull. 2007, Ch. mixte, n° 9 ou si les parties sont convenues, même tacitement, qu’une mise en demeure n’était pas nécessaire.

7. La cour d’appel a constaté que la clause pénale stipulait qu’en cas de non-réalisation de la vente dans le délai convenu, la partie défaillante devrait verser à l’autre une pénalité de 5 % du prix de vente.

8. Elle a relevé que, s’il était indiqué, dans la promesse de vente, que la réitération par acte authentique devait avoir lieu au plus tard le 31 mars 2016, il était précisé que la date d’expiration du délai était constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter.

9. Elle a retenu, d’une part, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l’ambiguïté des lettres des 6 mai et 26 août 2016 rendait nécessaire, que la SCI Argwen n’avait pas été mise en demeure de réitérer la vente, d’autre part, que son silence était insuffisant pour constituer le refus de se soumettre à ses obligations.

10. Elle en a déduit à bon droit, sans dénaturer la clause pénale, faisant l’exacte application de l’article 1230 du code civil, que, la défaillance de la SCI Argwen n’étant pas établie, la demande en paiement de la clause pénale devait être rejetée » ;

En l’espèce, la promesse de vente du 13 septembre 2022 (pièce 1 [V]) stipule en page 12 une clause pénale :

« Réitération par acte authentique

Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 13 décembre 2022 par Me [Z], Notaire à [Localité 5], que les parties choisissent à cet effet d’un commun accord’

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

-invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de quarante-quatre mille cinq cents euros (44.500 €).

-ou poursuivre en justice la réalisation de la vente ’ » ;

Cette clause pénale stipule qu’en cas de non réalisation de la vente dans le délai convenu, la partie défaillante devra verser une indemnité forfaitaire ; et il ressort de l’analyse ci-avant que la condition suspensive de prêt est défaillie aux torts des époux [Y], ce qui a entraîné la caducité de la promesse ;

Toutefois la promesse stipule que la date d’échéance de la promesse, fixée au 13 décembre 2022, n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel une partie pourra obliger l’autre à s’exécuter ;

Aussi en application de cette clause, et conformément aux dispositions des articles 1231 et 1231-5 du code civil, la mise en ’uvre de la clause pénale suppose non seulement que la partie défaillante ait manqué à ses obligations mais aussi qu’elle ait été mise en demeure, la clause contractuelle précisant que la mise en demeure doit porter sur la réitération de la vente par acte authentique par la partie non défaillante ;

Toutefois, tel que l’a à juste titre relevé le premier juge, « ni aux termes de leurs courriers en date des 2 décembre 2022 et 9 février 2023, ni aux termes du courrier adressé par leur conseil à celui des défendeurs le 19 juin 2023, les consorts [X] ne mettent en demeure les époux [Y] de réitérer l’acte de vente. En effet, dans leur courrier du 2 décembre 2022, les consorts [X] mettent en demeure les époux [Y] de leur transmettre sous 8 jours deux attestations de refus de prêts et dans leur courrier du 9 février 2023, ils critiquent les attestations de refus de prêt et proposent un accord à l’amiable pour libérer le séquestre de 22.000 € et leur payer une somme de 10.000 € en dédommagement « de tous les frais et pertes d’argent entraînés par votre conduite dans cette affaire » ;

Il y a lieu d’ajouter en appel que les époux [V] ne produisent aucune pièce justifiant une mise en demeure de réitérer la vente ; ils ne démontrent pas que les époux [Y] avaient renoncé à la vente avant la date prévue pour la réitération et il convient de considérer que l’absence de réponse des époux [Y] aux courriers précités est insuffisante pour constituer le refus de réitérer la vente ;

Ainsi en l’absence de mise en demeure de réitérer la vente, la clause pénale ne peut être mise en ’uvre ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [F] [V] et Mme [E] [L] de leur demande de paiement de la somme de 44.500 € au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 13 septembre 2022 ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les époux [V], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux [Y] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les époux [V] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [V] et Mme [E] [L] épouse [V] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [B] [Y] et Mme [O] [T] épouse [Y] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande des époux [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,