Du 18 septembre 2026

5AC

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 26/00008 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3IC2

[D] [J],

[K] [L] épouse [J]

C/

[N] [Z]

– Expéditions délivrées à

Me Luc LHUISSIER
Me Charlotte BOUYER

– FE délivrée à

Le 18/09/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 septembre 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [J]
né le 02 Juin 1966 à [Localité 1] (IRLANDE)
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Madame [K] [L] épouse [J]
née le 31 Mars 1969 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Représentés par Me Luc LHUISSIER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [Z]
né le 04 Juillet 1983 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale – décision du 11/12/2025 BAJ N° 2025-017541)

Représenté par Me Charlotte BOUYER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :
Audience publique en date du 19 Juin 2026

PROCÉDURE :
Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion en date du 04 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 30 octobre 2013, à effet au 1er décembre 2013, Mme [K] [J] née [L] et M. [D] [J] ont consenti un bail d’habitation à M. [N] [Z] portant sur un logement situé au [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 700 €, outre une provision sur charges de 20 €.

Par exploit de commissaire de justice, un congé pour reprise a été notifié au locataire le 18 avril 2025, pour le 30 novembre 2025.

Un état des lieux de sortie a été établi le 23 février 2026.

Selon acte du 4 décembre 2025, Mme [K] [J] et M. [D] [J] ont assigné M. [N] [Z] à l’audience du 16 janvier 2026, devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référés pour voir confirmer le congé qui lui a été délivré et ordonner son expulsion.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour permettre des échanges entre les parties, jusqu’à l’audience du 19 juin 2026 à laquelle l’affaire a été débattue.

A l’audience, les consorts [J], représentés par son conseil et se référant à leurs dernières conclusions, demande au juge des contentieux de la protection de :
– Juger qu’à la date de résiliation du bail d’habitation le 30 novembre 2025, M. [N] [Z] était déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ;
– Valider le congé pour reprise du 18 avril 2025 ;
– Donner acte à M. [Z] de sa demande de condamnation à son propre chef de devoir a minima la somme de 190 euros au titre de des indemnités d’occupation pour les mois de janvier et février 2026 ;
– condamner M. [N] [Z] au paiement de la somme de la somme de 190 euros au titre des indemnités d’occupation pour janvier et février 2026 ;
– condamner M. [N] [Z] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Les consorts [J] conclut à la validité du congé délivré en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, rejetant la preuve adverse produite en contestation d’un motif réel et sérieux de reprise au profit de leur fils.
Ils s’opposent aux délais sollicités en défense, estimant qu’aucun élément sur la situation financière du locataire n’est produit et que celui-ci ne démontre pas pouvoir s’exonérer de son obligation compte tenu du caractère impropre du logement.

En défense, M. [N] [Z], représenté par son conseil et se référant également à ses écritures, demande au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal,
– prononcer la nullité du congé pour motif de reprise ;
– condamner M. et Mme [J] à lui payer :
– la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

à titre subsidiaire,
– constater que M. [Z] a quitté le logement au 23 février 2026 et que le bail a été résilié le 30 novembre 2025 ;

à titre infiniment subsidiaire,
– condamner M. [Z] au paiement d’une indemnité provisionnelle de 190 euros ;
– lui accorder un délai de 4 mois pour apurer le montant de sa dette locative, en 3 mensualités de 50 euros, la 4e devant représentant le solde du principal, des intérêts et des frais ;

en tout état de cause,
– rejeter les demandes adverses;
– laisser à chaque partie la charge des dépens.

Au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, M. [N] [Z] conteste le motif réel et sérieux du congé délivré pour reprise au profit du fils des bailleurs car il affirme que ceux-ci ont mis en vente le bien.
S’agissant de l’indemnité d’occupation, le locataire soutient qu’il élève une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile, relativement à son montant, faisant état d’une instance pendante devant le juge du fond initié par lui pour que le bailleur réalise des travaux sous astreinte, et qu’il sollicite la réduction du montant des loyers dus au regard de l’indécence du logement.
Subsidiairement, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1345-5 du code civil, il sollicite des délais de paiement au regard de ses ressources et de sa situation financière.

Pour l’exposé des moyens plus développés venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il ne sera pas statué sur la demande de “donner acte” qui ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la validation du congé :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 2 du même code énonce que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que «I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués».

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique.

En l’espèce le bail a été conclu pour une durée de trois ans et a pris effet au 1er décembre 2013. Il a été tacitement reconduit et était à échéance au 30 novembre 2025.

Un congé pour reprise au profit de M. [P] [J], fils des bailleurs, a été délivré par commissaire de justice au locataire le 18 avril 2025.

M. [N] [Z] produit un courriel dont Mme [K] [J] ne conteste pas être l’autrice, daté du 4 juin 2026, adressé à M. [Q] [R], dans lequel elle lui indique vouloir vendre l’appartement situé au rez-de-chaussée. Il doit être relevé que ce message a été adressé par la même adresse que tous les échanges produits par le défendeur entre Mme [K] [J] et lui-même, au cours des neuf dernières années, dont elle ne conteste pas plus être la rédactrice.

Les bailleurs ne produisant aucun élément pour établir une réelle intention d’installer leur fils, M. [P] [J], dans le logement donné à bail à M. [N] [Z], ces éléments permettent de douter, avec l’évidence requise en référé, du caractère réel et sérieux de la volonté des consorts [J] de reprendre leur bien pour leur descendant.

Il s’ensuit que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise des bailleurs de leur bien n’est pas justifié, ce qui constitue une contestation sérieuse portant sur la validité du congé aux fins de reprise délivré le 18 avril 2025 excédant les pouvoirs du juge des référés, le privant également d’examiner la demande reconventionnelle de M. [N] [Z] par laquelle il souhaite être indemnisé des préjudices qui résulterait de l’invalidité du congé.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes, ne pouvant par ailleurs déclarer M. [N] [Z] occupant sans droit ni titre à compter du 30 novembre 2025.

– Sur l’arriéré locatif :

Les consorts [J] soutiennent que M. [N] [Z] n’a pas quitté les lieux comme il en avait l’obligation le 30 novembre 2025, il était donc occupant sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à son départ le 23 février 2026.

Outre qu’il ne peut en l’état être déterminé s’il s’agit d’une indemnité d’occupation ou d’un défaut de paiement des loyers, et donc le fondement de cette condamnation, M. [N] [Z] en conteste le montant compte tenu de l’indécence du logement.

Il produit en ce sens des rapports de visite de l’inspectrice de salubtrité de la mairie de [Localité 4] des 10 janvier et 3 septembre 2025, lesquels font à chaque fois état d’infractions réglementaires, un arrêté de la ville de [Localité 4] du 23 mai 2025 mettant en demeure le bailleur de réaliser des travaux, une expertise technique du cabinet ECBI résultant d’une visite du 15 janvier 2026 constatant la persistance de désordres, et justifie également avoir assigné au fond les bailleurs pour être indemnisé des préjudices subis du fait de l’état du logement.

Soulignant également l’absence de tout décompte locatif pour permettre au juge des référés d’apprécier l’évidence de la dette éventuelle du locataire, le montant réclamé apparaît donc sérieusement contestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur celle-ci, les demandes subsidiaires de délai de paiement étant donc en l’état sans objet.

– Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision, aucun élément, en l’espèce ne justifiant qu’elle soit écartée.

Mme [K] [J] et M. [D] [J], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Succombant, il y a lieu de rejeter leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes des parties,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

CONDAMNONS Mme [K] [J] née [L] et M. [D] [J] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge