Du 18 septembre 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 26/00380 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3Q7J

[G] [C] [N] [T] [Q],

[O], [F], [A] [W] épouse [Q]

C/

[M] [K] [I],

[D], [V] [J]

– Expéditions délivrées à
M. [I] et Mme [J]

– FE délivrée à
Me Quentin FLEURY

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 septembre 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [C] [N] [T] [Q]
né le 18 Décembre 1989 à [Localité 1]
[Adresse 3]

Madame [O], [F], [A] [W] épouse [Q]
née le 19 Août 1989 à [Localité 2]
[Adresse 3]

Représentés par Me Quentin FLEURY (Avocat au barreau de LYON)

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [K] [I]
né le 29 Juillet 1976 en ROUMANIE
[Adresse 4]

Comparant en personne

Madame [D], [V] [J]
née le 06 Novembre 1978 à [Localité 3]
[Adresse 4]

Représentée par son conjoint Monsieur [M] [I], muni d’un pouvoir spécial

DÉBATS :
Audience publique en date du 19 Juin 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2023, à effet du 28 juillet 2023, Monsieur [G] [Q] et Madame [O] [W] épouse [Q] ont donné à bail à Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 1350 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, Monsieur [G] [Q] et Madame [O] [W] épouse [Q] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5.696,98 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2025, Monsieur [G] [Q] et Madame [O] [W] épouse [Q] ont assigné Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 03 avril 2026 aux fins de voir :
– Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du contrat de location du bien loué au jour de l’ordonnance à intervenir ;
– Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est, avec le concours et l’assistance de la force publique ;
– Autoriser le commissaire de justice, chargé de l’expulsion, de se faire assister d’un serrurier ;
– Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] ;

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés :
– Dire et juger qu’à défaut pour Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] de respecter leurs engagements, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion prononcée sans autres formalités ;

En tout état de cause :
– Condamner Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré de loyer et des charges arrêtés à ce jour, soit la somme de 8.473,96 euros augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation et à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir ;

– Condamner Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J], en vertu de l’article 1240 et 1760 du code civil, au paiement, d’une somme égale au montant d’une indemnité d’occupation, du jour du prononcé de l’ordonnance à celui de leur départ effectif, d’un montant identique au loyer actuel, outre charges ;
– Condamner Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] à titre provisionnel au paiement d’une somme de 129,98 euros, correspondant au coût de l’acte de commandement de payer les loyers ;
– Condamner Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] à payer à Monsieur [G] [Q] et Madame [O] [W] épouse [Q] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 03 avril 2026, a été renvoyée à l’audience du 15 mai 2026 à la demande des défendeurs, puis finalement débattue à l’audience du 19 juin 2026, après un renvoi pour permettre à l’avocat des bailleurs d’être présents à l’audience et répliquer à la demande de délais de paiement formée par les locataires.

Lors de l’audience du 19 juin 2026, Monsieur [G] [Q] et Madame [O] [W] épouse [Q], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 12.473,39 euros au 07 juin 2026 et confirment les termes de leur demande initiale et la réception d’un virement de 2 800 euros le 29 avril 2026.

En défense, Monsieur [M] [I] comparait en personne, expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 300 euros en sus du loyer courant.

Madame [D] [J], régulièrement représentée, expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite également des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 300 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 19 septembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 05 décembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 03 avril 2026.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Monsieur [G] [Q] et Madame [O] [W] épouse [Q] ont fait signifier à Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 5.696,98 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 septembre 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [G] [Q] et Madame [O] [W] épouse [Q] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 18 novembre 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] ont repris le paiement intégral du loyer courant et qu’ils sont en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel net de 3 000 euros pour Madame [D] [J] et de 2 000 euros pour Monsieur [M] [I].

Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [G] [Q] et Madame [O] [W] épouse [Q] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1 388,49 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [G] [Q] et Madame [O] [W] épouse [Q] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 12.473,39 euros à la date du 07 juin 2026.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] seront donc condamnés au paiement de la somme de 12.473,39 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 07 juin 2026 – échéance du mois de juin 2026 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juillet 2026.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J].

Les bailleurs sollicitent également la condamnation de Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] aux dépens, en ce compris les frais d’exécution à venir. Si les frais d’exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur le sort des frais d’exécution à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] à verser à Monsieur [G] [Q] et Madame [O] [W] épouse [Q] la somme de 200 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 18 novembre 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 10 juillet 2023, à effet du 28 juillet 2023 entre Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] et Monsieur [G] [Q] et Madame [O] [W] épouse [Q] relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] à payer à Monsieur [G] [Q] et Madame [O] [W] épouse [Q] la somme de 12.473,39 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 07 juin 2026 (échéance du mois de juin 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 300 euros chacune, suivies d’une 36e et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

RAPPELONS que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts et après envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse pendant 30 jours :
– la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
– si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
– qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
– qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (1.388,49 euros par mois à la date de l’audience), le cas échéant diminuée ou augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] à son paiement à compter du 1er juillet 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [I] et Madame [D] [J] à payer à Monsieur [G] [Q] et Madame [O] [W] épouse [Q] une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

La Greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection,