N° RG 25/02124 – N° Portalis DBX4-W-B7J-USXA

MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 25/02124 – N° Portalis DBX4-W-B7J-USXA
NAC: 70E

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES
à la SELARL DNM AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE

Mme [P] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître David NABET-MARTIN de la SELARL DNM AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SA 3F OCCITANIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

SCCV [Adresse 3] sise [Adresse 4], prise en la personne du mandataire liquidateur judiciaire, Maître [A], de la SELARL BDR ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 30 juin 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 8 septembre 2026 au 18 septembre 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [O] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 6]. Ce bien est mitoyen du terrain situé au [Adresse 7] de cette même rue appartenant à la SA 3F OCCITANIE et sur lequel la SCCV [Adresse 3] avait entrepris une opération de destruction et construction démarrée le 21 décembre 2021.

Par acte notarié du 05 mai 2017, la SCCV [Adresse 3] a vendu en l’état futur d’achèvement à la société devenue la SA 3F OCCITANIE, 79 lots au sein d’un ensemble immobilier en cours de construction sis au [Adresse 8]. Cela correspondait à 37 appartements et des places de stationnement destinés à être loués comme des logements sociaux.

Le chantier a été abandonné dans le courant de l’année 2019. Cela a contraint la SA 3F OCCITANIE à solliciter la résiliation judiciaire du contrat de VEFA et l’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 02 juillet 2024, la SCCV [Adresse 3] a été placée en redressement judiciaire. Puis, par jugement du 30 juin 2025, Maître [A] de la SELARL BDR ET ASSOCIES a été désigné comme liquidateur judiciaire de cette société liquidée.

Madame [P] [O] soutient avoir subi depuis 2022, l’apparition de désordres d’humidité affectant son bien immobilier. Un procès-verbal de constat a été dressé le 31 mai 2023. Le commissaire de justice y constatait les désordres allégués, ainsi que la présence d’un mur mitoyen, en torchis, laissé ouvert et recouvert d’une simple bâche de fortune.

Par courrier en date du 06 juillet 2024, Madame [P] [O] adressait une mise en demeure à la SA 3F OCCITANIE et à la SCCV [Adresse 3], les enjoignant de procéder à la remise en état du mur mitoyen et de rembourser les frais engagés.

Par courrier du 30 septembre 2024, la SA 3F OCCITANIE a rappelé n’être propriétaire que depuis le 28 août 2024. Elle s’engageait à faire le nécessaire pour que les travaux de sécurisation soient réalisés.

En l’absence de concrétisation de travaux, les consorts [O] décidait d’installer eux-mêmes une bâche de protection, pour éviter l’aggravation des désordres engendrés par le mur laissé à nu.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, Madame [P] [O] a assigné la SA 3F OCCITANIE et la SCCV [Adresse 3] prise en la personne de son liquidateur judiciaire Maître [A] de la SELARL BDR ET ASSOCIES devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 juin 2026.

Au jour de l’audience, Madame [P] [O], par l’intermédiaire de son avocat, demande au juge des référés, de :

principalement :
déclarer recevables ses prétentions,rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SA 3F OCCITANIE,constater la réalité et la persistance du trouble manifestement illicite affectant la propriété de Madame [P] [O],constater que la seule mesure de protection invoquée par la SA 3F ICCITANIE, à savoir le bâchage du mur mitoyen, avait selon ses propres pièces, une durée de vie d’un an, arrivée à expiration en février 2026, et qu’aucune mesure pérenne ne lui a été substituée,ordonner à la SA 3F OCCITANIE de faire exécuter à ses frais les travaux de remise en état définitive et pérenne du mur mitoyen, sous la responsabilité d’un maître d’œuvre, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai,ordonner, en tant que besoin à la SCCV [Adresse 3], prise en la personne de son liquidation judiciaire, de faire exécuter à ses frais les mêmes travaux de remise en état définitive et pérenne du mur mitoyen, sous la même astreinte,dire que la SA 3F OCCITANIE devra justifier de l’exécution des travaux par la production du procès-verbal de réception et de tout justificatif établissant le caractère pérenne de la remise en état,enjoindre au liquidateur judiciaire de la SCCV [Adresse 3] de lui communiquer dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, les coordonnées complète de la ou des compagnies d’assurance auprès desquelles la société était assurée, à la date d’ouverture du chantier, au titre de sa responsabilité civile de droit commun et le cas échéant, de la garantie décennale ou dommage ouvrage, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,se réserver la liquidation des astreinte prononcées,subsidiairement :
ordonner une expertise judiciaire aux fins de décrire les désordres affectant le mur mitoyen séparant les propriétés contiguës, rechercher les causes des désordres et chiffrer les travaux nécessaires à une remise en état définitive et pérenne,dire que le coût de l’expert judiciaire sera en définitive, supporter par la SA 3F OCCITANIE au titre des dépens,en tout état de cause :
condamner la SA 3F OCCITANIE à lui verser une provision de 3.106,59 euros au titre des frais matériels engagés,condamner la SA 3F OCCITANIE à lui verser la somme de 4.800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance incluant les frais de constat,réserver tous droits, actions et moyens de Madame [P] [O] à agir au fond pour la réparation intégrale de ses préjudices.

De son côté, la SA 3F OCCITANIE, par la voix de son avocat, demande au juge des référés, de :

débouter Madame [P] [O] de l’intégralité de ses demandes,condamner Madame [P] [O] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Enfin, par courrier du 21 novembre 2025, Maître [A] de la SELARL BDR ET ASSOCIES, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [Adresse 3] a écrit pour confirmer l’absence de fonds et donc de représentation à l’instance, outre l’impossibilité à faire exécuter les travaux sollicités et à recueillir des informations exploitables concernant les contrats d’assurance souscrite, sinon auprès d’une compagnie « ALPHA » qui serait elle-même liquidée par la suite.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2026 et prorogée au 18 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon ce texte, le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire. Dans ce cas, quand le trouble est constitué et qu’il n’est pas licite, il perturbe celui qui le subit et il importe d’y mettre un terme.

Par ailleurs, l’article 1253 du code civil énonce : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

Sur le fondement de ces principes juridiques, Madame [P] [O] demande au juge des référés de délivrer aux parties défenderesses des injonctions judiciaires consistant à les contraindre à engager des travaux de remise en état définitive et pérenne du mur mitoyen.

Il résulte des débats et des pièces versées aux débats que la destruction du bien immobilier mitoyen à la maison de Madame [P] [O] se situe probablement dans le courant du premier semestre de l’année 2023. Un courriel du 16 juin 2023 adressé par le responsable urbanisme de la commune de SAINT-JORY évoque déjà auprès des consorts [O], le sujet de « la protection de votre façade ».

Il n’est pas contesté que cette destruction s’inscrit dans le cadre des travaux menés par la SCCV [Adresse 3] en lien avec la vente en l’état futur d’achèvement à la SA 3F OCCITANIE

Il ressort du procès-verbal de constat et des nombreuses photographies produites qu’un précédent bien immobilier a été détruit grossièrement laissant le mur mitoyen, en torchis de la propriété [Etablissement 1], ouvert et exposé aux intempéries. Une large surface de ce mur pignon est dépourvu du moindre revêtement de protection extérieur de type crépis.

L’abandon du chantier par la SCCV [Adresse 3], puis la mesure de procédure collective dont elle a fait l’objet, ont contraint la SA 3F OCCITANIE à devoir prendre des mesures conservatoires compte tenu du temps écoulé et de la difficulté de se projeter sur la reprise des travaux.

Pour autant, malgré ses engagements et l’urgence à protéger le mur laissé à nu, un système de bâche de protection provisoire a donc été mis en place afin de garantir l’imperméabilité du mur à initiative de Madame [P] [O].

Les travaux réalisés partiellement par la SCCV [Adresse 3] ont été commandés dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement pour laquelle la SA 3F OCCITANIE s’était portée acquéreur. Depuis l’arrêt du chantier, elle qui a fait réaliser quelques travaux de protection temporaire. Il ne fait aucun doute que la SA 3F OCCITANIE est désormais propriétaire de l’emprise détruite contiguë à celle de Madame [P] [O], ainsi que d’une partie du mur mitoyen litigieux. Elle revendique d’ailleurs cette propriété en vertu d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 29 août 2024.

Enfin et surtout, Madame [P] [O] fonde sa présente action sur la caractérisation d’un trouble manifestement illicite constitué par un trouble anormal de voisinage qu’elle continuerait de subir aujourd’hui encore.

La partie demanderesse ne fait pas grief à la SA 3F OCCITANIE de n’avoir pas mis en place la bâche de protection comme solution temporaire à un moment où le chantier était arrêté et qu’il fallait prendre des solutions provisoires d’urgence. Elle reproche davantage à sa voisine son actuelle inertie à désormais prendre les mesures définitives et pérennes qui s’imposent face à un blocage qui ne résulte plus que de ses propres choix du fait de la liquidation judiciaire du maître d’ouvrage initial.

Le trouble revendiqué par Madame [P] [O] ne remonte pas au mois de juin 2023. Il est contemporain de la présente instance. Il n’importe donc pas de savoir si la SA 3F OCCITANIE avait la qualité de maître d’ouvrage ou de maître d’œuvre et à quelle période.

Madame [P] [O] démontre que la destruction de l’immeuble qui était accolé sur le mur mitoyen, qui est de fait devenu malgré lui un mur pignon, non suivie d’une reconstruction définitive et pérenne dans des délais raisonnables, prévue au permis de construire et dans le contrat de VEFA a créé chez elle des désordres du fait d’un excès d’humidité. Le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice du 31 mai 2023 en atteste.

En outre, la prolongation indéfinie de l’arrêt du chantier en l’état, sur un laps de temps conséquent et sans perspective de reprise des travaux, créé assurément une situation à l’origine d’un trouble manifeste qui dépasse les inconvénients anormaux de voisinage.

Non seulement le système de bâchage provisoire mis temporairement en place n’a pas vocation à remplir efficacement ses fonctions protectrices durant des années et en tout cas probablement pas au-delà de sa date limite d’utilisation expirée depuis le mois de février 2026. Mais en plus, les clichés photographiques versés aux débats montrent qu’il ne couvre pas l’intégralité de la surface et que certaines parties du mur sont complètement laissées à nu exposant les briques et les tuiles murales mitoyennes non protégées aux intempéries et aux écoulements d’eau.

Nonobstant la véritable pollution visuelle qui affecte la propriété de Madame [P] [O], cette situation d’arrêt de chantier s’éternise. Elle perdure depuis trois années sans aucune projection d’une quelconque reprise. Cela cause à l’évidence à la demanderesse un trouble. Celui-ci excède les inconvénients normaux du voisinage. Selon les règles de l’art, et probablement les préconisations du DTU façades, le système du bâchage, par nature temporaire et provisoire n’a pas vocation à rester en place au-delà d’un certain temps manifestement expiré, sauf à fragiliser insidieusement la solidité du mur pignon exposé aux aléas météorologiques.

Le fait pour la SA 3F OCCITANIE d’avoir laissé perdurer cette situation cause nécessairement à Madame [P] [O] une perturbation résultant d’un fait matériel. Directement ou indirectement, celui-ci constitue un trouble anormal de voisinage constitutif d’une violation évidente de la règle de droit. Il s’agit là d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 précité. Le juge des référés doit y mettre un terme.

Il sera fait droit aux prétentions de la partie demanderesse dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, le fait d’avoir subir sur une période conséquente, ces inconvénients manifestement anormaux du voisinage a causé, un préjudice non sérieusement contestable à Madame [P] [O]. Une provision d’un montant de 2.500 euros lui sera alloué à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices définitifs.

Enfin, compte tenu du caractère vain à faire supporter par une société liquidée et sans fonds disponible, des injonctions de faire et de communiquer, y compris sous astreinte, les prétentions visant la SCCV [Adresse 3] seront rejetées.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SA 3F OCCITANIE doit être considéré comme la partie perdante. Elle supportera la charge des entiers dépens de l’instance en référé, incluant les frais du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner la SA 3F OCCITANIE à verser à Madame [P] [O] la somme de 2.500 euros, pour la couvrir des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager afin de préparer la défense légitime de ses droits.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur PLANES, statuant en qualité de juge des référés du tribunal judiciaire de TOULOUSE, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DISONS que le choix de la SA 3F OCCITANIE à faire anormalement perdurer pendant des années une situation d’arrêt de chantier, laissant ainsi le mur pignon mitoyen de Madame [P] [O] éventré, au-delà de la durée raisonnable temporaire de fonction des mesures conservatoires d’urgence provisoire désormais caduques, constitue un trouble manifestement illicite ;

ORDONNONS à la SA 3F OCCITANIE de faire exécuter à ses frais les travaux de remise en état définitive et pérenne du mur mitoyen, sous la responsabilité d’un maître d’œuvre, dans un délai de SOIXANTE JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour la SA 3F OCCITANIE de justifier de la complète exécution et conformité de ces travaux de remise en état, dont elle devra savoir faire la preuve par production d’un procès-verbal de réception sans réserve et de justificatif établissant les caractères conformes, définitifs et pérennes du mur mitoyen, la CONDAMNONS à une astreinte provisoire de 100 euros (CENT EUROS) par jour calendaire de retard à partir du SOIXANTE-ET-UNIEME JOUR CALENDAIRE suivant la signification de la présente ordonnance et ce, pour une durée initiale de 4 mois à compter de sa mise en oeuvre ;

DISONS que le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse serait compétent le cas échéant pour liquider l’astreinte provisoire et possiblement en prononcer une nouvelle ;

CONDAMNONS la SA 3F OCCITANIE à verser à Madame [P] [O] une somme provisionnelle de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices définitifs ;

CONDAMNONS la SA 3F OCCITANIE à verser à Madame [P] [O] une somme de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus ou de toutes autres prétentions, notamment celles dirigées contre la SCCV [Adresse 3] ;

CONDAMNONS la SA 3F OCCITANIE aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût du procès-verbal de constat du 31 mai 2023 ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 18 septembre 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,