N° RG 26/02632 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OIEP

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/02632
N° Portalis DB2E-W-B7K-OIEP

Minute n°

☐ Copie exec. à :
HABITATION MODERNE

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
18 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 3], inscrite au RCS de [Localité 1] sous N° 568 501 415 – S.A.E.M.L.
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparante, représentée par Madame [E] [R] munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Madame [S] [M] [K]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :
A l’audience publique du 03 Juillet 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Septembre 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location ayant pris effet le 7 mai 2014, la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE a donné à bail à Mme [S] [M] [K] un logement à usage d’habitation de trois pièces n° 01 01 0526 01 0033 05, étage 00, et ses accessoires sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 297,40 € pour le logement outre les provisions mensuelles pour charges de 72,10 € payable mensuellement à terme échu au plus tard le dernier jour du mois.

Mme [S] [M] [K] a donné congé par lettre reçue le 3 octobre 2022 avec effet au 3 novembre 2022.

La S.A.E.M.L. [Adresse 3] ne parvenant pas à établir ou faire établir l’état des lieux de sortie et ne s’étant vu remettre les clés par la locataire l’a mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement par acte de commissaire de justice le 6 février 2023 selon procès-verbal dressé en application de l’article 659 du code de procédure civile.

Le 22 janvier 2023, Mme [S] [M] [K] a restitué les clés du logement au commissaire de justice et autorisé le débarras à ses frais des biens encore présents dans le logement.

L’état des lieux de sortie est établi à la requête de la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE par Maître [G] [N], commissaire de justice associé, le 6 mars 2023 en l’absence de Mme [S] [M] [K] convoquée par lettre recommandée non réclamée.

La S.A.E.M.L. [Adresse 3] évaluait les réparations locatives à la somme de 2 801,95 € soit un montant de 2 504,55 € déduction faire du dépôt de garantie de 297,40 € outre l’enlèvement des encombrants pour 180,48 € et les loyers et charges impayées de 1 471,35 € soit un total de 4 156,38 €.

La S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE la mettait en demeure de régler cette somme par lettre recommandée du 30 juillet 2025 non réclamée.

Le conciliateur de justice établissait le 4 mars 2026 une attestation de carence en conciliation conventionnelle.

Puis elle a fait assigner Mme [S] [M] [K] à l’audience du 21 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2026 pour condamnation au paiement.

La S.A.E.M.L. [Adresse 3], représentée par une personne exclusivement attachée à son service, reprend les termes de son acte introductif d’instance au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie pour demander de :
– condamner Mme [S] [M] [K] au paiement des sommes de :
– 2 504,55 € au titre des réparations locatives ;
– 1 471,35 € au titre de l’arriéré locatif ;
– 180,48 € au titre de la facture de 180,48 € au titre des réparations du 29 novembre 2022 ;
avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
– la condamner à lui payer une somme de 400 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– la condamner aux dépens ;
– rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

Mme [S] [M] [K] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

1. SUR L’INDEMNISATION DES DÉGRADATIONS LOCATIVES

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi sus-citée, « Le locataire est obligé : …
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. … ; »

L’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives définit la liste des réparations locatives.

Selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.
Il est généralement admis que les matériaux et éléments d’équipement ne subissent pas de vétusté avant au moins une année pour la durée la plus courte.

Il est admis que la faute du locataire est supposée acquise : elle résulte de la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit aux débats.

L’état des lieux de sortie réalisé le 6 mars 2023 par procès-verbal de commissaire de justice met en évidence un logement sale, des revêtements de sol, sale, crasseux, rayé, tâché, avec des traces de couleur et de nombreux impacts, déchiré par endroits.
La baignoire présente trois impacts, le flexible douche est abîmé, l’abattant du WC est cassé.
Les équipements sanitaires sont crasseux, le mousseur est cassé.
D’une manière générale, les revêtements des murs et plafonds sont défraîchis, sales, tachés, présentent des trous.
Les équipements électriques sont sales, quelques-uns sont cassés.

La locataire a occupé l’appartement de 2014 à 2023.

Il ressort cependant de cet état des lieux un défaut d’entretien et un usage anormal justifiant l’évaluation établie par le bailleur et l’absence d’application d’un abattement pour vétusté à la charge de celui-ci.

Le dépôt de garantie sera déduit.

La preuve de la charge de l’enlèvement des débarras entreposés sur le trottoir selon bon de travail du 4 novembre 2022 n’est pas rapportée, les déclarations du préposé du bailleur recueillies par le commissaire de justice ne suffisant à établir la responsabilité de Mme [S] [M] [K].

En conséquence le préjudice subi par la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE sera fixé à la somme de 2 504,55 €.

Mme [S] [M] [K] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme 2 504,55 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

2. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M.L. [Adresse 3] produit un décompte en date du 30 juillet 2025 établissant que Mme [S] [M] [K] reste lui devoir la somme de 1 471,35 € au quittancement du mois de mars 2024.

Mme [S] [M] [K], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ce montant demandé par assignation est ainsi fondé.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1 471,35 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [S] [M] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches extra-judiciaires et judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [S] [M] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [S] [M] [K] à payer à la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE la somme de 2 504,55 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’indemnisation des dégradations locatives ;

CONDAMNE Mme [S] [M] [K] à payer à la S.A.E.M.L. [Adresse 3] la somme de 1 471,35 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’indemnisation de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Mme [S] [M] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [S] [M] [K] à verser à la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge