TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 18 Septembre 2026

N° RG 26/03499 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MGVI

Jugement du 18 Septembre 2026
N°: 26/912

[L] [J]

C/

[O] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LAHALLE
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 18 Septembre 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Mai 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 18 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [L] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Vincent LAHALLE, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Yvanne DOUGUET, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [O] [X]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2025, M. [L] [J] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [X] sur des locaux meublés situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.350 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [X] le 12 novembre 2025.

Par assignation du 23 mars 2026, M. [L] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
Juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions du requérant et y faire droit, Constater que M. [O] [X] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel, Constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit, Prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour manquement par M. [O] [X] à son obligation de locataire notamment de payer les loyers, Ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [O] [X] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Condamner M. [O] [X] au paiement de la somme de 2.250 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, Condamner M. [O] [X] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience, Condamner M. [O] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation, sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil, Condamner M. [O] [X] au paiement d’une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 mars 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 mai 2026.

A cette date, M. [L] [J] a comparu représenté par son Conseil.

Se référant oralement aux termes de son assignation, M. [L] [J] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 mai 2026, s’élève désormais à 4.050 euros.

M. [L] [J] précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [O] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [L] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Par application des articles 25-3 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 1er février 2025, et il contient en l’article 12 du contrat de bail, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 novembre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.350 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 janvier 2026.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [L] [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 450 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [L] [J] ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7), a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les conditions particulières du contrat de bail précisent que le loyer est payable mensuellement, d’avance, au domicile du bailleur, au plus tard le 5 de chaque mois.

M. [L] [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 mai 2026, M. [O] [X] lui devait la somme de 4.050 euros, échéance de mai 2026 incluse.

M. [O] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [O] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, M. [O] [X] sera condamné à payer à M. [L] [J] la somme de 300 euros au titre des frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 novembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2025 entre M. [L] [J], d’une part, et M. [O] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 13 janvier 2026,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [O] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 450 euros (quatre cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 janvier 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [O] [X] à payer à M. [L] [J] la somme de 4.050 euros (quatre mille cinquante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [O] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 novembre 2025 et celui de l’assignation du 23 mars 2026,

CONDAMNE M. [O] [X] à payer la somme de 300 euros (trois cent euros) à M. [L] [J] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge