TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 18 Septembre 2026

N° RG 25/09274 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L5AM

Jugement du 18 Septembre 2026
N°: 26/894

OPH NEOTOA

C/

[J] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [Y]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 18 Septembre 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Mai 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 18 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [T] [I], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [J] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2023, à effet au même jour, l’établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 338,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.242,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [Y] le 27 juin 2025.

Par assignation du 29 octobre 2025, l’établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 août 2025 ;
En conséquence,
Ordonner l’expulsion Mme [J] [Y] et de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la [Localité 6] Publique ; Condamner Mme [J] [Y] à payer à NEOTOA : 2.485,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,
A titre subsidiaire :
En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance,
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises pour être retenue à l’audience du 29 mai 2026.

A cette date, l’établissement NEOTOA a comparu représenté par Mme [T] [I], dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, l’établissement NEOTOA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 mai 2026, s’élève désormais à 2.607,20 euros.

L’établissement NEOTOA souligne qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, et ce depuis le mois de décembre 2025.
Le bailleur indique être d’accord avec les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise que Mme [Y] a été déclarée recevable à la procédure de surendettement des particuliers en janvier 2026 et qu’il reste dans l’attente de la décision d’orientation.

A l’audience, Mme [J] [Y] a comparu en personne.

Elle sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et de bénéficier de la poursuite du bail pour le logement dans lequel elle doit être relogée puisque que son logement va être rasé. Elle propose la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 50 euros par mois.

Elle confirme le dépôt d’un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat a été signé le 25 septembre 2023. Il contient en son article 4.1 une clause résolutoire maintenant à deux mois le délai permettant au locataire d’apurer sa dette dans les suites d’un commandement de payer. Il y a donc lieu d’appliquer le délai contractuel.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 juin 2025.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.242,78 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Si un plan d’apurement a été conclu entre les parties le 16 juillet 2025, le décompte confirme les déclarations du bailleur selon lesquelles il n’a pas été respecté par la locataire.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 août 2025.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 367,36 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement NEOTOA ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7), a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 2 alinéa 2, des conditions générales du contrat de bail, précise que le loyer est payable chaque mois à terme échu et au plus tard le 10 de chaque mois.

L’établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 mai 2026, Mme [J] [Y] lui devait la somme de 2.607,20 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [J] [Y] ne conteste pas ce montant et n’apporte aucun élément de nature à le remettre en cause.

Dès lors, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 2.242,78 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 242,94 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les demandes en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

De plus, selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire a repris le paiement des loyers courants avant l’audience.

Eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il sera ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Si les parties déclarent que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité en faveur de la locataire, force est de constater qu’aucune d’entre elle ne produit la décision malgré les renvois successifs.

Par suite, il sera rappelé que les décisions de la commission de surendettement relatives au paiement de la dette locative se substitueront le cas échéant aux délais de paiement fixés dans le cadre de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [J] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de condamner Mme [J] [Y] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RAPPELLE que toute décision de la Commission de surendettement d’Ille-et-Vilaine s’impose à cette présente décision,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 septembre 2023 entre l’établissement NEOTOA, d’une part, et Mme [J] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 27 août 2025,

CONDAMNE Mme [J] [Y] à payer à l’établissement NEOTOA la somme de 2.607,20 euros (deux mille six cent sept euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 2.242,78 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 242,94 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [J] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [J] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 août 2025,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
Mme [J] [Y] sera condamnée à verser à l’établissement NEOTOA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE l’établissement NEOTOA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2025 et celui de l’assignation du 29 octobre 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge