TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 18 SEPTEMBRE 2026

Minute : n° 26/00165

DOSSIER N° : N° RG 26/00156 – N° Portalis DB3A-W-B7K-ELGF
N.A.C. : 30B
AFFAIRE : S.C.I. SCI DU BOIS REDON / S.A.R.L. B3DM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Mme MALLET, Vice-Présidente

GREFFIERE : Mme PELFORT

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI DU BOIS REDON,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Fabienne BEX, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDERESSE

S.A.R.L. B3DM,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant,

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 24 Juillet 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 18 Septembre 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte sous signature privée du 31 mai 2025, la SCI DU BOIS REDON a donné à bail dérogatoire à la SARL B3DM un ensemble immobilier à usage commercial sis [Adresse 3] 81400 [Adresse 4].

Ledit bail a été consenti et accepté pour une durée de 1 an à compter du 1er juin 2025, sans reconduction tacite, moyennant le prix de 2 000 euros HT par mois, outre la TVA à 20%.

Aux termes du contrat de bail dérogatoire, la preneuse est demeurée dans les lieux.

Aucune solution amiable n’a pu aboutir.

Par exploit du 30 juin 2026, la SCI DU BOIS REDON a assigné la SARL B3DM devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi, aux visas des articles 145-5 du code de commerce et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir constater l’expiration du bail dérogatoire, l’occupation sans droit ni titre de la défenderesse de ce fait et ordonner son expulsion, la condamner à une indemnité d’occupation privative telle que prévue au contrat, la condamner au paiement des arriérés de loyer dus, et la condamner à une provision de 4 000 euros à valoir sur leur préjudice au titre de la résistance abusive, outre les entiers dépens et la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En se prévalant du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 12 juin 2026, la SCI DU BOIS REDON soutient que le bail dérogatoire est arrivé à son terme mais que la preneuse est demeurée dans les lieux, malgré une mise en demeure signifiée par commissaire de justice. Il soutient que, par application des stipulations contractuelle, ce maintient justifie la condamnation de la preneuse à une indemnité d’occupation égale à 120% du dernier loyer journalier en vigueur, augmenté de la taxe sur la valeur ajoutée si le présent bail y est assujetti. Elle considère qu’aucune contestation sérieuse ne peut s’opposer à l’ensemble de ses demandes, y compris la provision au titre de la résistance abusive au regard de la mauvaise foi utilisée par la défenderesse pour se maintenir dans les lieux.

La SARL B3DM, bien que régulièrement assignée, ne s’est pas constituée.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 juillet 2026, a été mise en délibéré au 18 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’expulsion de la SARL B3DM

L’article 834 du code de procédure civile énonce : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il résulte des pièces du dossier que, suivant acte sous signature privée du 31 mai 2025, la SCI DU BOIS REDON a consenti à la SARL B3DM un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux en application de l’article L145-5 du code de commerce, portant sur un ensemble immobilier à usage commercial sis [Adresse 5] BLAYE-LES-MINES.

Le contrat stipulait que « le présent bail est consenti et accepté pour une durée de un (1) an à compter du 1er juin 2025 (01/06/2025). Cette durée ne sera susceptible d’aucune reconduction automatique et expirera effectivement le 1er juin 2026 (01/06/2026) »

Aussi, il convient de constater que, aux jours des présentes, le terme du contrat de bail conclu entre les parties est échu.

Le contrat de bail stipulait en suivant que « le preneur ne pourra se prévaloir d’aucun maintien dans les lieux après la cessation du bail. En conséquence, à l’expiration du contrat, le preneur s’oblige irrévocablement à libérer les locaux loués, à défaut de quoi il pourra en être expulsé sur simple ordonnance de référé rendue à la demande du bailleur par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble »

Or, sur lecture du procès-verbal de constat d’occupation, dressé par commissaire de justice le 12 juin 2026, soit postérieurement au terme du bail conclu, il appert que la SARL B3DM s’est maintenue dans les lieux malgré le terme échu du contrat de bail. La présence d’une enseigne commerciale est relevée sur la devanture de l’immeuble, de même que des horaires d’ouverture sont spécifiés par la preneuse. Les sociétés voisines de l’immeuble confirment l’ouverture régulière des locaux, élément constaté par le commissaire de justice qui a pu pénétrer dans les lieux sans percevoir de mesure de déménagement en cours, projet de même non connu par les employés du magasin.

Aussi, en ce qu’elle se maintient dans les lieux après l’expiration du bail conclu, la SARL B3DM est occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la requérante. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés droit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise.

Dès lors, la SARL B3DM devra quitter les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire par la requise, et en application des articles L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, aux frais, aux risques et périls de la requise, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues.

Il ressort des éléments du bail conclu que la mise à disposition du bien immobilier était consentie moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros hors charges les trois premiers mois, puis 2 000 euros hors charges à compter du 1er septembre 2025, ensemble soumis à TVA au taux normal de 20% et payable entre le 1er et le 5 de chaque mois et d’avance entre les mains du bailleur.

Le contrat stipulait également que la taxe foncière était mise à la charge du preneur qui devait s’en acquitter sur la présentation annuelle par le bailleur de l’avis d’imposition.

Or, les loyers et charges n’ont pas été acquittés avec régularité, de sorte qu’un arriéré s’est constitué. Il ressort en effet de la sommation de payer signifiée le 12 juin 2026 que la preneuse est débitrice de la somme de 5 400 euros au titre des loyers impayés de mars à mai 2026, outre 1 892 euros au titre de la taxe foncière impayée de 2026.

La SCI DU BOIS REDON limite ses demandes à la condamnation de la preneuse au paiement des arriérés de loyer et charges pour un montant de 5 400 euros.

Il appartient à la preneuse de démonter qu’elle s’est acquittée de son obligation, ce qui n’est pas le cas puisque cette dernière est défaillante dans le cadre de la présente instance.

Or, le paiement du loyer est une obligation incontestable du locataire.

La SARL B3DM sera dès lors condamnée à payer, à titre provisionnel, à la SCI DU BOIS REDON la somme de 5 400 euros, taux de TVA inclus, somme arrêtée au 31 mai 2026, à parfaire. Il sera rappelé que les intérêts légaux courent de droit à compter de la présente décision.

L’obligation de la défenderesse de payer, outre les arrérages de loyer, une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas davantage sérieusement contestable.

Même si la demande formée par la SCI DU BOIS REDON au titre d’une majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale, il reste que le juge des référés peut accorder cette somme à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable, à savoir 2 000 euros hors taxe par mois, montant initialement dû aux termes des stipulations contractuelles, auquel se rajoutera le taux normal de 20% de la TVA.

Par conséquent, la SARL B3DM sera condamnée, à titre provisionnel, à payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juin 2026, fixée provisoirement à 2 000 euros hors taxe par mois, auquel se rajoutera le taux normal de 20% de la TVA, ce jusqu’à libération effective des lieux, comprenant notamment la remise des clés ou l’expulsion.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, la présente instance a été engagée par assignation du 30 juin 2026, après que la défenderesse s’est maintenue sans droit ni titre dans les lieux à compter du 1er juin 2026.

La phase amiable intentée par la demanderesse s’apparente en une mise en demeure dont il n’est pas justifié l’envoi ni la réception par la défenderesse, mais également une sommation de payer signifiée le 12 juin 2026 et un procès-verbal de constat d’occupation dressé par commissaire de justice le 12 juin 2026.

Le bref délai entre ces derniers actes et l’assignation ne peut justifier, à lui seul, d’une faute ni attitude malicieuse ou abusive par la défenderesse, quand bien même celle-ci serait défaillante à la procédure.

La SCI DU BOIS REDON sera par conséquent déboutée de sa demande au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

La SARL B3DM supportera les dépens de l’instance.

En outre, l’équité ne commande pas que soit exclue l’application en l’espèce de l’article 700 du code de procédure civile qui est de principe à la charge de la partie perdante ou de celle condamnée aux dépens. Une somme de 1 000 euros sera allouée à ce titre à la demanderesse.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Patricia MALLET, juge des référés, par décision réputée contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

Constatons que le bail dérogatoire conclu selon acte sous signature privée du 31 mai 2025 entre la SCI DU BOIS REDON et la SARL B3DM est arrivé à son terme au 1er juin 2026 ;

Constatons que la SARL B3DM est occupante sans droit ni titre de l’ensemble immobilier à usage commercial sis [Adresse 3] [Localité 1] depuis le 1er juin 2026 ;

Ordonnons l’expulsion de la SARL B3DM et de tout occupant de son chef de l’ensemble immobilier à usage commercial sis [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4], occupé sans droit, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, dans le délai d’un mois à compter de la présente décision ;

Ordonnons, à défaut de libération des lieux, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, aux frais, risques et périls de la défenderesse, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

Condamnons la SARL B3DM à payer par provision à la SCI DU BOIS REDON la somme de CINQ MILLE QUATRE CENTS EUROS (5 400€), taux de TVA à 20% inclus, à valoir sur les arrérages de loyers et des charges, somme arrêtée au 31 mai 2026, à parfaire et assortie de droit d’intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons la SARL B3DM à payer par provision à la SCI DU BOIS REDON, chaque mois à compter du mois de juin 2026, une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement à 2 000 euros hors taxe par mois, auquel se rajoutera le taux normal de 20% de la TVA, ce jusqu’à libération effective des lieux, comprenant notamment la remise des clés ou l’expulsion ;

Déboutons la SCI DU BOIS REDON de sa demande de condamnation provisionnelle au titre de la résistance abusive ;

Condamnons la SARL B3DM à payer à la SCI DU BOIS REDON la somme de MILLE EUROS (1 000€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL B3DM aux entiers dépens de l’instance ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par Mme Patricia MALLET, statuant comme juge des référés, assistée de Mme Gwenaëlle PELFORT, greffière

Le greffier Le juge des référés