TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 26/01715 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDOK

N° MINUTE : 10/2026

JUGEMENT
rendu le mardi 22 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [M] [Q], demeurant [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me ABOUKHATER Aude, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], vestiaire # G31

DÉFENDEURS
Syndicat des coproriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER-SOPAGI – [Adresse 4]
représenté par le cabinet de Me EVAIN Mélanie, avocat au barreau de Paris, [Adresse 5], vestiaire # S0548

Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 6], représenté par le cabinet de Me MALEK-MAYNAND Manale, avocat au barreau de Paris, [Adresse 7]

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 24 juin 2026

JUGEMENT
avant dire droit, en premier ressort, prononcé le 22 septembre 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 22 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/01715 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDOK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2020, M. [Z] [H] a donné à bail à Mme [M] [Q] un studio de 17,46 m2 sis [Adresse 3] à effet au 16 octobre 2020 pour une durée de 3 ans renouvelable, moyennant un loyer initial de 560 euros hors charges.

Le loyer actuel est de 629,09 euros outre 30 euros de provisions pour charge.

Depuis l’année 2022, Mme [M] [Q] a signalé des désordres affectant son logement.

En mai 2022, le Service parisien de santé environnementale a rédigé un rapport concluant à la dégradation de l’environnement intérieur du logement en raison des éléments qui suivent :
-ventilation mécanique non permanente et incomplète : absence d’entrées d’air au niveau des huisseries de la pièce de vie,
-humidité importante dans le mur mitoyen la salle d’eau / espace cuisine à droite de l’évier et du niveau du mur du fond de la cuisine,
-présence de moisissures au niveau de la porte de la pièce de vie,
-utilisation occasionnelle de désodorisant en spray, des produits sont susceptibles de libérer des polluants chimiques qui sont des irritants respiratoires.
-présence de nombreux produits cosmétiques entreposés dans la pièce de vie du patient et la salle d’eau.

Le Service Technique de l’Habitat (STH) de la Ville de [Localité 1] est intervenu à plusieurs reprises. Par trois courriers des 26 décembre 2022, 20 décembre 2023 et 4 novembre 2024, il a été constaté la persistance de désordres d’humidité affectant plusieurs murs du logement, attribués notamment à des remontées d’eaux telluriques et à une ventilation mécanique non permanente.

Le dernier de ces courriers qualifiant l’occupation des lieux de  » dangereuse pour la santé de son occupante  » et rappelant qu’à défaut de travaux pérennes, une procédure d’insalubrité pourrait être engagée auprès de l’Agence régionale de santé d’Île-de-France.

M. [Z] [H] a fait réaliser divers travaux courant 2023 (isolation et réfection des peintures le 9 février 2023, remplacement de la ventilation mécanique le 1er août 2023), sans que la persistance des désordres ne soit démentie par les constats postérieurs du Service Technique de l’Habitat.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2026, Mme [M] [Q] a fait assigner M. [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au visa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, des articles 145 et 700 du code de procédure civile ainsi que de l’article 37, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1991, aux fins de :
– Concilier les parties et à défaut
– Condamner Monsieur [Z] [H] à lui verser les sommes suivantes :
23.780 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;
5.000 euros en réparation du préjudice moral ;
853,41 euros au titre du trop-perçu depuis le 16 octobre 2023

Avant dire droit
– Ordonner une expertise et nommer tel Expert architecte qu’il lui plaira avec notamment pour mission de :
Décrire les désordres
Déterminer les travaux de nature à y remédier et en fixer le coût et la durée,
Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction du fond, de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu,les préjudices subis,
– L’autoriser à suspendre partiellement le paiement du loyer à hauteur de 70% jusqu’à complète réalisation des travaux de réfection de l’appartement prescrits par l’Expert ;

Au fond ;
– Condamner M. [Z] [H] à réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres qui seront prescrit par l’Expert ;
– Autoriser Mme [M] [Q] suspendre partiellement le paiement du loyer à hauteur de 70% jusqu’à parfaite réalisation des travaux par M. [Z] [H] et dûment constaté par Commissaire de justice aux frais de M. [Z] [H] ;

En tout état de cause,
– Condamner le bailleur à payer à Me [W] la somme de 1.800 euros au titre de l’article37 alinéa 1 du 10 juillet 1991 et l’article 700 alinéa 2 du Code de procédure civile ;
– Le condamner aux entiers dépens ;
– Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 26/01715 et a été appelée à l’audience du 24 mars 2026 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 24 juin 2026, M. [Z] [H] souhaitant mettre dans la cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 4 mai 2026, M. [Z] [H] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER-SOPAGI SA, aux fins notamment de le voir garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 26/05677.

A l’audience du 24 juin 2026, les deux affaires ont été appelées et le dossier RG 26/05677 a été joint au dossier RG 26/01715.

Mme [M] [Q], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans son acte introductif d’instance.

M. [Z] [H], représenté par son conseil, a déposé des conclusions reprises oralement à l’audience aux termes desquelles il sollicite de :
A titre principal :
-Juger prescrites toutes les demandes, antérieures au 02 février 2023, formées par la locataire au titre de son prétendu préjudice de jouissance, ainsi qu’au titre de son prétendu préjudice moral

Subsidiairement :
-Ordonner une médiation et désigner tel médiateur qu’il lui plaira avec pour mission d’entendre les parties et confronter leurs points de vue pour permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose,
-Dire que la durée initiale de la médiation commencera à courir à compter de la première réunion, lors de laquelle les parties auront remis la provision au médiateur, et ne pourra excéder une durée de trois mois, renouvelable une fois à la demande du médiateur,

A titre très subsidiaire :
-Débouter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [M] [Q],
-Dire n’y avoir lieu à expertise judiciaire,

A titre infiniment subsidiaire :
-Limiter toute indemnité éventuellement accordée à la seule période non prescrite et à la proportion du préjudice réellement démontré,
-Prendre acte des protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise demandée et circonscrire la mission de l’expert désigné aux seules problématiques d’humidité
En tout état de cause :
-Condamner Mme [M] [Q] à verser à M. [Z] [H], la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, M. [Z] [H] fait valoir, au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 145, 146, 131-1, 699 et 700 du code de procédure civile, ainsi que des articles L. 126-26 et L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation, que l’action de Mme [Q] serait tardive et, partant, prescrite puisque la locataire avait connaissance des désordres dès le 10 février 2022, date à laquelle elle aurait informé le gestionnaire du bien de la présence d’humidité. Il en déduit que l’action aurait dû être engagée au plus tard le 10 février 2025, alors que l’assignation n’a été délivrée que le 2 février 2026. Il demande, à tout le moins, que soient déclarées prescrites les demandes indemnitaires afférentes à la période antérieure au 2 février 2023.

Sur le fond, le bailleur conteste l’indécence du logement et fait valoir que le rapport du Service parisien de santé environnementale aurait fait état de moisissures limitées à une surface cumulée inférieure à 3 m². Il soutient que les désordres auraient également été favorisés par l’absence d’aération suffisante du logement, l’utilisation de désodorisants et le stockage important de produits cosmétiques.

Il expose avoir fait réaliser, dès 2023, des travaux d’isolation des murs, de réfection des peintures, d’installation de grilles d’aération et de remplacement de la VMC, pour un montant total allégué de 8 377,05 euros. Il affirme ainsi avoir satisfait à ses obligations de bailleur et conteste tout manquement susceptible d’engager sa responsabilité.

Il ajoute que les éventuelles remontées telluriques relèveraient des parties communes de l’immeuble et de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, lequel aurait été sollicité par son gestionnaire sans donner suite de manière utile.

M. [Z] [H] conteste également les préjudices invoqués. Il soutient que le trouble de jouissance n’est pas établi, que le taux de 70% du loyer n’est pas justifié et que les travaux réalisés en 2023 auraient mis fin aux désordres. Il conteste aussi l’existence d’un lien de causalité entre l’état du logement et l’état de santé de la demanderesse, en faisant valoir que ses troubles respiratoires seraient antérieurs à son entrée dans les lieux.

Il s’oppose à la demande d’expertise, qu’il estime dépourvue d’utilité et destinée à suppléer la carence de la demanderesse dans l’administration de la preuve, au sens de l’article 146 du code de procédure civile.

Subsidiairement, il demande que les frais d’expertise soient avancés par Mme [M] [Q] et que le syndicat des copropriétaires soit appelé aux opérations d’expertise.

Il sollicite, à titre subsidiaire, la mise en œuvre d’une médiation judiciaire sur le fondement de l’article 131-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, représenté par son conseil à l’audience, a déposé des conclusions reprises oralement à l’audience et aux termes desquelles, il est demandé de :

A titre principal :
-Juger l’action de Mme [M] [Q] prescrite, ainsi que ses demandes antérieures au 2 février 2023,
-Débouter Mme [M] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-Débouter, par conséquent, M. [Z] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8],

A titre subsidiaire,
-Prendre acte des protestations et réserves du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 2] s’agissant de la demande d’expertise judiciaire formulée avant dire droit,

En tout état de cause,
-Condamner tout succombant à lui verser la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] fait valoir, au visa des articles 6, 9 et 1353 du code civil, de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 145, 699 et 700 du code de procédure civile, que la demande de garantie formée à son encontre par M. [Z] [H] ne serait pas fondée.

Il soutient en premier lieu que les demandes indemnitaires de Mme [M] [Q] seraient prescrites, en tout ou partie, de sorte que la garantie sollicitée par le bailleur serait dépourvue d’objet. Il fait également valoir que la réalité, la persistance et l’étendue des préjudices allégués ne seraient pas démontrées, en l’absence notamment de constat de commissaire de justice ou de rapport technique récent.

Le syndicat conteste ensuite toute responsabilité dans la survenance des désordres. Il soutient que ceux-ci pourraient résulter, au moins pour partie, des installations privatives du logement, notamment d’un système de ventilation défaillant, ainsi que du comportement de la locataire, qui aurait insuffisamment aéré les lieux et stocké une quantité importante de produits cosmétiques et de produits chimiques. Il fait également valoir qu’aucun élément technique ne permettrait d’établir que les remontées telluriques alléguées proviendraient des parties communes ou des caves de l’immeuble. Il relève que le syndic aurait indiqué qu’il n’existait pas de parties communes ou de sous-sols à l’aplomb du logement concerné.

Le syndicat soutient, en outre, que les demandes de travaux formées seraient trop générales et imprécises, aucun homme de l’art n’ayant déterminé l’origine des désordres ni les travaux nécessaires pour y remédier. Il estime qu’il ne saurait être condamné par anticipation à remédier à tout phénomène d’humidité ou d’infiltration susceptible d’avoir des causes multiples.

Enfin, il conclut au rejet de la demande d’expertise formée par Mme [M] [Q] en faisant valoir que ses demandes seraient prescrites et que la persistance actuelle des désordres ne serait pas établie.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions qu’elles ont soutenues oralement à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2026 où la présente décision a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes tendant à voir  » constater  » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y statuer en tant que telles.

Sur la prescription

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Lorsque le dommage allégué revêt un caractère continu, comme c’est le cas d’un trouble de jouissance résultant d’un désordre d’humidité qui se prolonge et se renouvelle dans le temps, le point de départ de la prescription n’est pas unique : chaque fraction du préjudice se prescrit à l’expiration d’un délai de trois ans à compter du jour où le titulaire du droit en a eu connaissance.

En l’espèce, Mme [M] [Q] a eu connaissance du désordre d’humidité affectant le logement dès le 10 février 2022. Le trouble ainsi révélé s’est cependant poursuivi bien au-delà de cette date, ainsi que l’établissent les constats successifs du Service Technique de l’Habitat des 26 décembre 2022, 20 décembre 2023 et 4 novembre 2024, documentant sa persistance et son aggravation.

L’assignation a été délivrée le 2 février 2026.

Il en résulte que sont prescrites les seules demandes indemnitaires de Mme [M] [Q] portant sur la période antérieure au 2 février 2023, soit plus de trois ans avant l’assignation ; les demandes portant sur la période postérieure ne le sont pas. Le moyen tiré d’une prescription totale, soutenu tant par M. [Z] [H] à titre principal que par le syndicat des copropriétaires, sera en conséquence écarté.

Cette prescription partielle est sans incidence sur la demande tendant à faire cesser un trouble actuel, laquelle relève de l’exécution continue du contrat et demeure recevable tant que persiste un désordre actuel.

Sur la demande de médiation

Aux termes de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge peut, avec l’accord des parties, désigner une tierce personne pour procéder à une médiation. Cette mesure, purement facultative, ne peut être imposée aux parties.

En l’espèce, il n’apparaît pas opportun d’ordonner une médiation à ce stade de la procédure, l’instruction du dossier nécessitant au préalable la réalisation de la mesure d’expertise (voir infra).

Il appartiendra néanmoins aux parties, si elles le souhaitent, d’y recourir, y compris dans le cours des opérations d’expertise.

Sur l’obligation de décence du bailleur et la nécessité d’une mesure d’instruction

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat en y faisant toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement doit assurer le clos et le couvert, le gros œuvre protégeant notamment les locaux contre les remontées d’eau (1°), et permettre une aération suffisante, les dispositifs de ventilation devant être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement (6°).

Ces obligations de délivrance et d’entretien constituent des obligations de résultat, dont le manquement, une fois caractérisé, expose le bailleur à la fois à une condamnation à réaliser les travaux nécessaires, le cas échéant sous astreinte, et à indemniser le locataire des troubles en résultant.

En l’espèce, la réalité d’un désordre d’humidité affectant plusieurs murs du logement n’est pas sérieusement contestée par M. [Z] [H] qui a lui-même fait réaliser des travaux d’isolation, de peinture puis de remplacement de la ventilation mécanique au cours de l’année 2023. Ce désordre est au demeurant documenté de façon constante par une autorité administrative tierce, indépendante des parties, à trois reprises en trois ans : par courriers des 26 décembre 2022, 20 décembre 2023 et 4 novembre 2024, ce dernier qualifiant l’occupation des lieux de dangereuse pour la santé de son occupante.

Le moyen tiré de l’absence d’indécence, que M. [Z] [H] fonde sur le rapport du SPSE du 5 septembre 2022, ne peut cependant prospérer en l’état : ce rapport, antérieur aux travaux réalisés en 2023 et, surtout, aux constats bien postérieurs et nettement plus préoccupants des 20 décembre 2023 et 4 novembre 2024, ne permet pas d’apprécier la situation actuelle du logement. L’appréciation de la décence doit en effet se faire au regard de la situation existant pour la période non prescrite, postérieure au 2 février 2023, et non du seul état du logement en 2022 que les travaux réalisés en 2023 étaient précisément destinés à corriger. Par ailleurs, il ressort du courrier du STH du 26 décembre 2022, versé aux débats, que l’hypothèse de remontées d’eaux telluriques affectant les murs de la pièce principale était déjà explicitement mentionnée à cette date, de sorte que l’affirmation de M. [Z] [H] selon laquelle cette cause n’aurait été révélée que par le courrier du 20 décembre 2023, ne correspond pas au contenu de la pièce qu’il produit lui-même.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires soutient qu’aucune partie commune ni aucun sous-sol ne se trouve à l’aplomb du logement loué, cette affirmation, exprimée par simple courrier du 20 novembre 2024, n’est étayée par aucun rapport technique, alors que les constats répétés du STH évoquent, sans certitude définitive, une cause mixte associant un défaut d’entretien d’un équipement privatif, à savoir la ventilation, et des remontées d’eau susceptibles de provenir du gros œuvre ou des fondations de l’immeuble.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si la réalité d’un désordre d’humidité affectant le logement depuis plusieurs années n’est pas sérieusement contestable, ni son origine exacte, ni la part respective en résultant pour le bailleur et pour le syndicat des copropriétaires, ni son incidence précise sur les conditions d’habitabilité du logement pour chaque période postérieure au 2 février 2023, ne sont suffisamment établies par les pièces versées aux débats pour permettre au tribunal de statuer, tant sur le principe et l’étendue des préjudices allégués que sur l’appel en garantie formé par M. [Z] [H] à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Selon l’article 144 du même code, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. C’est donc sur ce fondement, propre aux mesures d’instruction sollicitées en cours d’instance, et non sur celui de l’article 145 du code de procédure civile invoqué par la demanderesse, lequel suppose l’absence de tout procès engagé, que la demande d’expertise doit être examinée.

Le tribunal s’estimant insuffisamment informé sur l’origine, l’imputabilité et l’étendue des désordres affectant le logement loué à Mme [M] [Q] ainsi que sur leurs conséquences indemnitaires, il y a lieu d’ordonner, avant dire droit, une mesure d’expertise judiciaire dans les termes précisés au dispositif.

Les demandes indemnitaires formées par Mme [M] [Q] au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral, la demande de réduction ou de suspension du loyer sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, les demandes relatives à la réalisation de travaux, l’appel en garantie formé par M. [Z] [H] à l’encontre du syndicat des copropriétaires, ainsi que les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, dépendent des conclusions du rapport d’expertise, notamment s’agissant de la détermination de l’origine, de l’imputabilité et de l’étendue des désordres dans le temps. Il y a lieu de les réserver.

Sur le trop-perçu de loyer et le diagnostic de performance énergétique

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020, entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le contrat de location est accompagné d’un diagnostic de performance énergétique.

Selon l’article 17-1, III, de la même loi, issu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, le loyer d’un logement dont le niveau de performance énergétique, au sens du diagnostic de performance énergétique, est compris dans les classes F ou G ne peut faire l’objet d’aucune réévaluation, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 24 août 2022.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui se prévaut d’un droit d’en rapporter la preuve. Il appartient dès lors à celui qui invoque l’interdiction de révision du loyer prévue par l’article 17-1, III, précité, d’établir que le logement loué relève effectivement des classes F ou G du diagnostic de performance énergétique.

En l’espèce, le renouvellement du bail intervenu le 16 octobre 2023 étant tacite, le bailleur n’était pas tenu, en application de l’article 3-3 de la même loi tel qu’interprété par le ministère du Logement (Rép. min. n° 2902, JOAN 28 mars 2023), de faire établir un nouveau diagnostic à cette occasion. Le seul diagnostic versé aux débats, établi le 15 février 2016, a au demeurant cessé d’être valable depuis le 31 décembre 2022 (art. D. 134-4-2 CCH, issu du décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020) et ne peut donc plus attester de la classe énergétique actuelle du logement.

Or, Mme [M] [Q] ne produit aucun élément de nature à établir que le logement relèverait aujourd’hui d’un classement en catégorie F ou G, alors que la charge de cette preuve lui incombe. Elle ne saurait utilement se borner à soutenir que le bailleur ne justifierait pas du classement actuel du logement pour en déduire une présomption inverse, ce d’autant que des travaux d’isolation ont été réalisés en 2023, de nature à améliorer, et non à dégrader, la performance énergétique du logement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le grief tiré d’une révision de loyer irrégulière au regard du classement énergétique du logement n’est pas établi. La demande de restitution au titre d’un trop-perçu de loyer sera par conséquent rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Le juge des contentieux de la protection n’étant pas dessaisi et l’instance n’étant pas éteinte, il convient de réserver les dépens.

Les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront également réservées.

Il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit suivant l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement avant dire droit, contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formées par Mme [M] [Q] portant sur la période antérieure au 2 février 2023 ;

DÉCLARE recevables les demandes portant sur la période postérieure au 2 février 2023 ;

DÉBOUTE Mme [M] [Q] de sa demande de restitution de la somme de 853,41 euros au titre d’un trop-perçu de loyer ;

DIT n’y avoir lieu à médiation en l’état ;

Avant dire droit sur le surplus des demandes,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNE pour y procéder :

M. [L] [U], Architecte DPLG-Urbaniste IFU
Expert près la Cour d’appel de [Localité 1]
[Adresse 10]
06.11.46.45.47
[Courriel 1]

lequel pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne, à charge d’en informer préalablement le juge chargé du contrôle des expertises et les parties, avec pour mission, tous droits et moyens des parties étant réservés, les parties et leurs conseils convoqués et entendus, de :
– se rendre sur les lieux sis [Adresse 11], lot n° 57, en présence des parties dûment convoquées et de leurs conseils, et se faire remettre, dans la mesure du possible, l’état des lieux d’entrée et tout document utile ;
– décrire le logement loué et l’état actuel des désordres d’humidité affectant ses murs (nature, localisation, étendue) ;
– rechercher l’origine et les causes de ces désordres, en précisant la part respectivement imputable, d’une part, à un défaut d’entretien ou d’efficacité du système de ventilation, équipement privatif relevant de la responsabilité du bailleur, et, d’autre part, à d’éventuelles remontées d’eau par capillarité ou tout autre désordre affectant les parties communes ou le gros œuvre de l’immeuble, en émettant le cas échéant diverses hypothèses ;
– dire si les désordres constatés rendent ou ont rendu le logement non conforme aux caractéristiques de décence prévues par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, en précisant, à l’aide des éléments du dossier, notamment des rapports du Service Technique de l’Habitat des 26 décembre 2022, 20 décembre 2023 et 4 novembre 2024, l’évolution de ces désordres depuis le 2 février 2023 ;
– se prononcer sur la qualité et l’efficacité des travaux déjà réalisés par le bailleur (isolation et réfection des peintures du 9 février 2023, remplacement de la ventilation mécanique du 1er août 2023) et dire s’ils ont été réalisés conformément aux règles de l’art ;
– décrire les travaux nécessaires pour mettre fin, de façon pérenne, aux désordres constatés, en indiquer le coût estimatif et la part imputable à chacune des causes identifiées ;
– fournir tous éléments techniques permettant d’apprécier l’incidence des désordres constatés sur les conditions d’habitabilité et de jouissance du logement, période par période depuis le 2 février 2023, et dire si un relogement provisoire de Mme [M] [Q] serait nécessaire pour la réalisation des travaux ;
– plus généralement, procéder à toutes constatations et fournir tous éléments de fait et de nature technique permettant au tribunal de statuer sur le litige, notamment sur l’appel en garantie formé par M. [Z] [H] à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

DIT que l’expert sera informé de la mission ci-dessus à la diligence du greffe, qu’il devra en retour faire connaître son acceptation dans un délai de 8 jours à partir de la notification faite par le greffe,

DIT que l’expert dressera un pré-rapport, impartira aux parties un délai pour la production de leurs dires et observations, y répondra, puis déposera son rapport définitif au greffe dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de sa saisine ;

DIT que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

DIT que Mme [M] [Q] devra consigner, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris, dans le délai de trois mois à compter de la présente décision, la somme de 3000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités ainsi imparties, la désignation de l’expert sera caduque, sauf prorogation du délai ou relevé de la caducité accordée par le juge chargé du contrôle des expertises, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, en application de l’article 271 du code de procédure civile.

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise, conformément aux articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

DIT qu’il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai ou de nécessité de mettre en cause d’autres parties ;

RÉSERVE le surplus des demandes des parties, y compris celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RÉSERVE les dépens ;

DIT qu’il appartient à la partie la plus diligente de saisir à nouveau le tribunal après dépôt du rapport d’expertise ;

RAPPELLE que le présent jugement, en ce qu’il statue sur une fin de non-recevoir tirée de la prescription et sur la demande de trop-perçu de loyer, revêt un caractère mixte et est susceptible d’appel dans les conditions de droit commun en application de l’article 544 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier La juge