TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 SEPTEMBRE 2026

NAC : 5ac
DOSSIER : N° RG 25/00127 – N° Portalis DBXD-W-B7J-EO3R
AFFAIRE : [A] [C] épouse [D], [M] [D] C/ [F] [R] [K], [P] [U]
MINUTE : 26/00217

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Florence HENOUX, Vice-Présidente, en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de SAINTES

GREFFIER : Madame Valérie CHAUVEAU, cadre greffière

PARTIES :

DEMANDEURS :

Mme [A] [C] épouse [D]
née le 15 Janvier 1950 à GONESSE (95500), demeurant 15 rue du patois – 86200 LOUDUN
représentée par Maître Nathalie alexandra POUILLOUX de la SELARL GATIN POUILLOUX AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de SAINTES, avocats plaidant

M. [M] [D]
né le 17 Février 1948 à PARIS (75000), demeurant 15 rue du patois – 86200 LOUDUN
représenté par Maître Nathalie alexandra POUILLOUX de la SELARL GATIN POUILLOUX AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de SAINTES, avocats plaidant

DÉFENDEURS :

M. [F] [R] [K]
né le 22 Avril 1980 à CHATEAUROUX (36000), demeurant 21 boulevard de la forêt – bât 4 – maison 4 – – 17132 MESCHERS-SUR-GIRONDE
représenté par Me LAINE Julien, avocat au barreau de SAINTES, avocat plaidant

Mme [P] [U], demeurant 21 boulevard de la forêt – bâtiment 4 – maison 4 – – 17132 MESCHERS-SUR-GIRONDE
représentée par Me LAINE Julien, avocat au barreau de SAINTES, avocat plaidant

***

Débats tenus à l’audience publique du 29 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Septembre 2026.

***

le
1 ccc + 1 grosse à me pouilloux
1ccc à me lainé
dossier
EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 28 janvier 2016, M. [M] [D] et Mme [A] [C] ép. [D] ont donné à bail à M. [F] [K] et à Mme [P] [U] un logement d’habitation, situé 21 boulevard de la Forêt, Bâtiment 4 – Maison 4, 17132 Meschers sur Gironde, moyennant un loyer mensuel de 750 euros et 10 euros de charges. Le contrat prévoyait une révision du loyer au 1er février de chaque année. Après ré indexation, cette somme s’élève aujourd’hui à 860 euros charges incluses.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, les bailleurs ont fait signifier un congé pour vendre aux locataires, pour la date du 29 janvier 2025, date d’échéance du contrat de bail.

Les locataires n’ont pas quitté les lieux dans le temps imparti.

Une sommation de déguerpir leur a été signifiée par exploit de commissaire de justice le 11 février 2025. Sans succès.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 06 mars 2025, M. [M] [D] et Mme [A] [C] ép. [D] ont fait assigner M. [F] [K] et Mme [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes aux fins de voir :
– déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 24 juillet 2024 aux locataires pour le 29 janvier 2025,
– déclarer les locataires occupants sans droit ni titre des locaux qu’ils occupent et ordonner en conséquence leur expulsion desdits locaux ainsi que de tous occupants de leur chef,
– condamner les locataires solidairement au paiement des sommes suivantes :
. 2.580 euros au titre des loyers impayés de décembre 2024 et janvier 2025, ainsi que l’indemnité d’occupation de février 2025,
. une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges comprises, jusqu’au départ effectif des lieux,
. 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 27 mars 2025 à la préfecture de la Charente-Maritime.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu par le juge.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 12 mai 2025 et a été renvoyé à plusieurs reprises.

A l’audience du 29 juin 2026, les époux [D], représentés par leur conseil, ont indiqué que les locataires avaient quitté les lieux le 12 juin 2025. Ils ont sollicité au surplus de :
– dire que les locataires ne se sont pas acquittés de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er au 10 juin 2025, soit une somme de 286 euros,
– dire toutefois que les bailleurs ont perçu de la CAF une somme de 515 euros, d’où un crédit au bénéfice des locataires de 229 euros,
– dire que les locataires ont méconnu leurs obligations en ne restituant pas un logement en bon état,
– dire que toutes les peintures de la maison sont en état d’usage, alors même que ces dernières avaient été entièrement refaites en mai 2024 suite à un dégât des eaux, soit un an avant le départ volontaire des locataires,
En conséquence :
– condamner solidairement les locataires à leur régler les frais de remise en état du logement soit :
. la somme de 2.845 euros au titre de la facture de la société Arebat en date du 4 juillet 2025,
. la somme de 3.792 euros au titre de la remise en état des poteaux du porche et de la remise en état des fenêtres,
– ordonner la compensation avec les sommes détenues par eux, soit la somme globale de 979 euros (dépôt de garantie de 750 euros et un boni de 229 euros),
– condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 5.658 euros,
– les débouter de leur demande visant au remboursement de frais de location pour une somme de 450 euros,
– les condamner solidairement aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du congé pour vendre, le coût de la sommation de déguerpir, le coût de l’assignation, le coût de la dénonciation à la CCAPEX et les frais d’enrôlement,
– les condamner solidairement à une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que les locataires ont quitté le logement le 12 juin 2025, en le laissant dans un état déplorable, ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie. Ils confirment que les locataires ont régularisé les impayés de loyers, à l’exception de l’indemnité d’occupation due au titre de la période du 1er au 10 juin 2025, calculée au prorata temporis, pour un montant de 286 euros. Ils indiquent que leurs demandes tendant à la validation du congé pour vendre ainsi qu’à l’expulsion sont désormais sans objet en raison du départ des occupants. Ils rappellent que, bien que les locataires soient redevables de la somme de 286 euros, ils entendent opérer une compensation, dès lors qu’ils ont été destinataires d’un versement de la CAF à hauteur de 515 euros, laissant subsister un boni en faveur des locataires de 229 euros. S’agissant des frais de remise en état du logement : ils se prévalent de l’état des lieux de sortie pour soutenir que le logement et le jardin ont été restitués dans un état particulièrement dégradé. Ils décrivent de nombreuses dégradations tant à l’extérieur qu’à l’intérieur de l’habitation, notamment au niveau du porche, des peintures, des moisissures, des descellements des poignées de fenêtres (…), en se référant au constat produit aux débats. Ils contestent les affirmations des défendeurs selon lesquelles ces désordres résulteraient de problèmes d’humidité récurrents affectant le logement. Ils rappellent être systématiquement intervenus pour remédier aux différents sinistres déclarés, faisant état notamment d’une intervention en avril 2021 à la suite d’une fuite au niveau de la vidange de la douche, ayant conduit au remplacement du bac de douche, d’une recherche de fuite et d’une expertise, réalisées en juillet 2021 après déclaration de sinistre auprès de leur assurance, puis de la réparation, en août 2021 d’une fuite sous le ballon d’eau chaude. Ils relèvent que, de leur côté les locataires avaient également déclaré un sinistre auprès de leur propre assureur. Ils soulignent en outre que les locataires avaient envisagés d’acquérir le bien, un compromis de vente ayant été signé devant notaire le 27 septembre 2021, sans que cette vente n’aboutisse. Ils produisent un nouveau rapport de fuite du 2 octobre 2023, selon lequel les infiltrations provenaient du receveur de la cabine de douche installé en avril 2021, l’eau s’étant infiltrée pendant plus de deux années. Ils indiquent avoir procédé au remplacement de cet équipement. Ils ajoutent que les locataires avaient saisi la CAF afin de faire reconnaître une situation d’indécence du logement, mais qu’un contrôle réalisé en mars 2025 n’a retenu aucune non-conformité. Ils soutiennent dès lors ne pas être responsables des dégâts des eaux, avoir toujours réalisé les travaux nécessaires et estiment que les moisissures constatées pourraient résulter de l’utilisation de chauffages d’appoint par les locataires. Enfin ils s’opposent à la prise en charge des frais de relogement exposés par les locataires pendant les travaux de remise en peinture réalisés du 11 au 18 mai 2024, considérant que ces travaux ne rendaient pas nécessaire leur départ temporaire du logement. Ils concluent également au rejet de la demande de restitution du dépôt de garantie ainsi que de celle portant sur le reversement de l’excédent de versement de la CAF.

M. [F] [K] et Mme [P] [U], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leurs conclusions par lesquelles ils demandent de :
– dire l’action des bailleurs recevable mais mal fondée,
Au principal :
– les débouter de leur demande de versement de la somme de 5.658 euros au titre des frais de travaux de remise en état du logement,
A titre reconventionnel :
– les condamner solidairement à leur régler une somme de 450 euros en remboursement du montant de la location prise entre le 11 et 18 mai 2024,
– ordonner la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 750 euros, ainsi que la somme de 229 euros, correspondant au trop-perçu de la part de la CAF pour le mois de juin 2025,
En tout état de cause :
– les débouter de leurs demandes au titre des frais, dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils confirment avoir quitté le logement avec retard, expliquant cette situation par les difficultés rencontrées pour trouver un nouveau logement, malgré le dépôt d’une demande de logement social le 20 juin 2024. Ils précisent avoir souhaité quitter les lieux en raison des nombreux désordres affectant le logement, notamment d’importants problèmes d’humidité. Ils contestent la demande de prise en charge de la réfection complète des peintures de l’ensemble des pièces de la maison, faisant valoir que le commissaire de justice n’a pas relevé une telle nécessité lors de l’état des lieux de sortie. Ils soutiennent que le logement présentait des problèmes graves et récurrents d’humidité, ainsi qu’en atteste le procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 7 juin 2023 à leur demande. Ils estiment, en conséquence, que les travaux de remise en peinture réalisés par les bailleurs en mai 2024 n’ont constitué qu’une réparation superficielle, sans traitement de la cause des désordres. Selon eux, la persistance d’un taux d’humidité élevé dans le logement est à l’origine de la réapparition des moisissures constatées par la suite. Ils contestent également les autres frais de remise en état réclamés par les bailleurs, soutenant que les désordres invoqués sont directement liés aux problèmes structurels d’humidité du logement et ne résultent d’aucun défaut d’entretien ou d’un manquement de leur part à leurs obligations locatives. A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation des bailleurs à leur verser la somme de 450 euros en remboursement des frais de location d’un logement de substitution, engagés pendant les travaux de remise en peinture réalisés en mai 2024, faisant valoir que leur fille âgée de deux ans, ne pouvait supporter les nuisances sonores générées par ces travaux et qu’ils ne pouvaient occuper les lieux dans de telles conditions. Enfin ils demandent la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 750 euros, ainsi que le versement de l’excédent de versement de la CAF, évalué à 229 euros. Ils concluent au rejet de l’ensemble des demandes formées par les bailleurs au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 21 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur l’indemnisation réclamée au titre des dégradations locatives

L’article 1730 du code civil énonce que, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En outre, et selon l’article 1732 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est constant que les désordres ayant pour seule origine la vétusté restent à la charge du bailleur, sauf s’il établit que le locataire a failli dans son obligation d’entretien.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. L’usure normale correspond ainsi à l’altération naturelle et inévitable d’un bien due à son usage normal et raisonnable. Cette notion permet de distinguer les dommages imputables au locataire par négligence, mauvais entretien ou usage abusif, de ceux liés à l’usage normal du logement. L’usage normal du bien s’apprécie grâce à plusieurs critères, la durée de la location, la nature du logement, le nombre d’occupants ou encore le type d’usage du logement.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En l’espèce, les époux [D] produisent un constat de commissaire de justice établi au moment de l’état des lieux de sortie le 12 juin 2025, un document technique de recherche de fuite du 2 octobre 2023, une facture de réfection de peinture suite à un dégât des eaux en date du 27 mai 2024, divers documents au titre de nouvelles fuites, ainsi que des factures. Sur la base de ces éléments, ils chiffrent les travaux de remise en état du logement à hauteur de 6.637 euros (2.845 euros au titre de la facture de la société Arebat du 4 juillet 2025, et 3.792 euros au titre de la remise en état des poteaux du porche et des fenêtres).

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée, effectué contradictoirement en date du 30 janvier 2016, et l’état des lieux de sortie, réalisé contradictoirement par un commissaire de justice en date du 12 juin 2025, que les dégradations dont le paiement est sollicité sont les suivantes :
– les extérieurs : le portillon PVC ainsi que le portail coulissant en état d’usage, en partie arrière une plate-forme en contreplaqué OSB affaissée, les volets bois peints dans un mauvais état général, la porte de garage en état d’usage, à l’entrée poteaux du porche dégradés en partie basse,

– dans l’entrée : la peinture de la porte d’entrée légèrement écaillée en partie extérieur, la partie intérieure en état d’usage avec des moisissures sur les pourtours (partie haute et partie droite), le sol en état d’usage, les murs et plafond en bon état, le placard d’entrée avec une porte coulissante dégondée et une autre qui coulisse difficilement,
– dans le séjour : deux portes en bois en état d’usage avec un peu de peinture écaillée, sol, murs et plafond en état d’usage, quelques traces de moisissures à différents endroits, fenêtre et baie vitrée fonctionnels en état d’usage, trois trous chevillés et un trou rebouché sur le pan de mur côté cuisine,
– dans la cuisine : impacts présents au niveau du carrelage, murs et plafonds en état d’usage, traces de moisissures en partie haute des plinthes, crédence en état d’usage, placard et meuble à deux vasques, anciens et en état d’usage, impossible d’ouvrir la fenêtre car la poignée n’est pas fixée et est restée dans la main, bouche VMC sale,
– dans le dégagement : sol en état d’usage, murs et plafond en bon état,
– dans les wc : porte bois en état d’usage, sol et murs en état d’usage, plafond en bon état, deux trous chevillés, bouche VMC poussiéreuse, toilettes avec chasse d’eau qui fonctionnent le tout en état d’usage, présence de traces de moisissures dans l’angle gauche,
– dans la salle d’eau : porte en état d’usage, sol en état d’usage, murs et plafond peints en blanc, des trous chevillés sur le pan de mur droit, quelques traces de calcaire au niveau de la cabine de douche et du lavabo, bonde absente, placard en état d’usage, poignée descellée de la fenêtre PVC,
– dans la chambre 1 : porte en bois en état d’usage, linoléum au sol en bon état, toile de verres aux murs peinte en blanc, trous rebouchés, traces d’adhésif au niveau du plafond, fenêtre qui s’ouvre et se ferme correctement,
– dans la chambre 2 : porte en bois en état d’usage mais la gâche ne fonctionne pas, linoléum au sol en bon état, présence d’un large sticker sur le pan de mur séparatif avec la première chambre, le reste des murs en état d’usage, la fenêtre ne s’ouvre pas, plafond en état d’usage, placard à double porte coulissante en état d’usage,
– dans la chambre 3 : poignée de la porte légèrement lâche, linoléum en bon état, murs et plafond en bon état, présence de trous chevillés côté garage,
– dans le garage : porte en état d’usage, présence de tracs en partie intérieur basse, mur, plafond, dalle béton, le tout à l’état brut, une étagère et un sommier à lattes laissés par les locataires.

Afin de justifier le coût des réparations locatives, les époux [D] versent aux débats les pièces suivantes :
– l’état des lieux d’entrée du 30 janvier 2016,
– l’état des lieux de sortie du 12 juin 2025, établi par un commissaire de justice,
– les deux factures d’intervention de l’entreprise Arebar du 27 mai 2024, lors de la réfection des peintures du logement suite au dégât des eaux,
– une facture de la société Arebat du 4 juillet 2025, concernant la remise en peinture du logement pour un montant de 2.845 euros,
– un devis de la même société, du 25 août 2025, concernant la remise en état du logement (changement de la fenêtre de la chambre, remise en état des poteaux bois du porche), pour un montant de 3.792 euros,
– la facture du 28 octobre 2025, de la société Royan Fermetures service, pour le remplacement d’une crémone de fenêtre à hauteur de 428,02 euros,
– des photographies de défrichage, démontage de la structure OSB,
– le diagnostic de fin de travaux produit par la CAF le 4 avril 2025, diagnostic concluant à la décence du logement, avec les factures des travaux s’y rattachant.

Il convient d’apprécier la responsabilité des locataires au regard de l’ensemble des circonstances de l’espèce, et notamment de la durée d’occupation du logement, de plus de neuf années, ainsi que des travaux réalisés par les bailleurs au cours du bail, en particulier la réfection des peintures du logement consécutive à un dégât des eaux survenu en mai 2024. Il y a dès lors lieu de procéder à une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie afin de déterminer les dégradations effectivement imputables aux locataires, en tenant compte, le cas échéant, de la vétusté des équipements et des travaux intervenus en cours de bail.

Aux termes de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement, le logement a été remis aux locataires en bon état. Il ressort toutefois du constat du commissaire de justice dressé lors de l’état des lieux de sortie que, dans son ensemble, le logement a été restitué en état d’usage, après plus de neuf années d’occupation. Aucune dégradation majeure ou particulièrement flagrante n’y est relevée et il est, à défaut de preuve contraire, constaté que le logement a été rendu propre.

Les principales anomalies relevées concernent le descellement de plusieurs poignées de fenêtres ne permettant plus leur ouverture, la détérioration des portes coulissantes du placard de l’entrée, la dégradation des poteaux en bois du porche d’entrée, ainsi que la présence de trous non rebouchés, stickers, adhésifs ou traces de moisissures sur certains pans de murs.

Il convient cependant de distinguer les réparations locatives et les dégradations imputables aux locataires de celles relevant de l’obligation d’entretien ou de réparations incombant aux bailleurs. Si ces derniers produisent un chiffrage détaillé des travaux envisagés, celui-ci ne saurait, à lui seul, justifier la mise à la charge des locataires de l’intégralité des sommes réclamées.

Concernant les travaux de peinture

Il est constant que les murs de l’entrée, de la cuisine, du séjour, des chambres 1 et 2 ainsi que de la salle de bains ont été entièrement repeints à la suite d’un dégât des eaux, suivant facture du 27 mai 2024, soit environ un an avant l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Or le commissaire de justice relève que la très grande majorité des murs est en « état d’usage ». Cette qualification désigne une usure normale résultant d’une occupation conforme du logement et ne caractérise pas, à elle seule, une dégradation imputable aux locataires au sens des dispositions de l’article 1731 du code civil. Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, la circonstance que les peintures aient été récemment refaites ne permet pas de considérer que tout état autre que « neuf » révèlerait nécessairement un usage anormal du logement. Une année d’occupation est susceptible d’entraîner des marques normales d’utilisation, sans pour autant caractériser une faute des occupants.

En outre, si les bailleurs imputent aux locataires l’apparition de moisissures, qu’ils attribuent à une utilisation de chauffage d’appoint, ils ne produisent aucun élément technique permettant d’établir une telle origine. A l’inverse, il ressort des pièces versées aux débats que le logement a déjà connu plusieurs infiltrations ou dégâts des eaux, notamment à deux reprises en 2021 puis en 2023. Dans ces conditions, il n’est pas possible de déterminer avec certitude l’origine des désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie, de sorte qu’aucune responsabilité des locataires ne peut être retenue quant à la réfection totale des murs du logement.

En revanche, le constat de sortie relève la présence de trous de chevilles non rebouchées dans le séjour, la salle de bains et la chambre 3, des traces d’adhésif au plafond de la chambre 1 ainsi que la présence d’un sticker sur un pan de mur de la chambre 2. Ces désordres constituent des dégradations locatives imputables aux occupants.

Toutefois celles-ci ne justifient pas la réfection complète des peintures des pièces concernées, telle que sollicitée par les bailleurs pour un montant d’environ 2.000 euros. Au regard de la nature limitée des reprises nécessaires, lesquelles consistent en des travaux ponctuels de rebouchage, de dépose et de retouches localisées, il sera fait une juste appréciation du préjudice en allouant aux bailleurs une somme forfaitaire de 500 euros à ce titre.

Dans ces conditions, M. [F] [K] et Mme [P] [U] seront condamnés solidairement à régler la somme de 500 euros au titre de la réfection des peintures.

S’agissant du changement du mécanisme de chasse d’eau

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice que les toilettes, y compris le mécanisme de chasse d’eau, sont en état d’usage et fonctionnent normalement. Aucun dysfonctionnement ni aucune dégradation du mécanisme n’y sont relevés.

Dans ces conditions, les bailleurs ne justifient pas de la nécessité de procéder au remplacement du mécanisme de chasse d’eau ni de son imputabilité aux locataires. Il convient en conséquence de rejeter leur demande d’indemnisation à ce titre.

Concernant le retrait des portes coulissantes du placard de l’entrée et sa remise en peinture

Le constat d’état des lieux de sortie relève que le placard est composé de trois portes coulissantes, dont l’une est dégondée et une autre coulisse difficilement. Les étagères ainsi que l’espace penderie sont, en revanche, indiqués comme étant en état d’usage.

Le mauvais fonctionnement des portes coulissantes excède l’usure normale résultant de l’occupation des lieux et révèle un défaut d’entretien imputable aux locataires, de sorte que le coût de leur retrait et évacuation doit être pris en charge intégralement.

Les bailleurs sont dès lors fondés à obtenir le remboursement du coût du retrait et de l’évacuation des portes coulissantes, soit la somme de 126,50 euros TTC.

S’agissant du changement de la poignée de porte d’une chambre

Le constat d’état des lieux de sortie mentionne, pour la deuxième chambre, que « la gâche de la poignée de porte ne fonctionne pas ».

La réparation des boutons et poignées de portes, comme les gonds, relèvent des réparations locatives.

Il appartient par conséquent aux locataires de prendre en charge le remplacement de la poignée de porte, chiffrée à hauteur de 38,50 euros TTC.

Concernant le remplacement de la fenêtre de la chambre

L’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice mentionne, s’agissant de la fenêtre de la deuxième chambre que « la fenêtre à deux battants ne s’ouvre pas ».

Si les bailleurs sollicitent le coût du remplacement intégral de la fenêtre, aucune pièce ou élément technique ne justifie ou ne permet d’établir qu’une telle intervention soit nécessaire, plutôt qu’une simple réparation du mécanisme ou des ouvrants.

C’est ainsi qu’ils produisent une facture du 28 octobre 2025 de la société Royan Fermeture SARL, d’un montant de 428,02 euros TTC, correspondant au remplacement et à la pose d’une nouvelle crémone. Cette intervention apparaît adaptée au dysfonctionnement constaté par le commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie.

Le remplacement d’une crémone relève par ailleurs des réparations locatives lorsqu’il est rendu nécessaire par un défaut d’entretien imputable au locataire.

Toutefois les éléments du dossier ne permettent pas de déterminer avec certitude si le dysfonctionnement procède d’un défaut d’entretien ou de la vétusté normale du mécanisme. Il convient dès lors de tenir compte de la part de vétusté affectant cet équipement. Au regard de l’ancienneté de l’occupation des lieux, il sera appliqué un abattement de 35% sur le coût de cette réparation, de sorte que les locataires seront tenus au remboursement de la somme de 278,21 euros TTC.

S’agissant de la remise en état des poteaux bois sous le porche d’entrée

Le commissaire de justice relève que les poteaux en bois du porche d’entrée présentent des dégradations en partie basse. Toutefois, l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune mention relative à ce porche ni à l’état des poteaux. Dès lors, cet élément n’ayant pas été décrit contradictoirement lors de l’entrée dans les lieux, il ne peut être retenu qu’une obligation particulière d’entretien pesait sur les locataires à son égard.

Au surplus, les poteaux en bois d’un porche extérieur relèvent de la structure et des éléments extérieurs du bâtiment. Ils sont par nature exposés aux intempéries, de sorte que leur dégradation est fréquemment liée à un vieillissement naturel.

Les réparations locatives prévues par le décret n°87-712 du 26 août 1987 mettent à la charge du locataire l’entretien courant des parties extérieures privatives, comme le nettoyage des terrasses, l’élagage, l’entretien des gouttières (…), mais elles ne mettent pas à sa charge la remise en état ou le remplacement d’éléments structurels en bois du bâtiment, sauf à démontrer que leur dégradation résulte d’une faute ou d’un usage anormal du locataire.

En l’espèce, il est simplement constaté que les poteaux en bois sont dégradés en partie basse. Même si les bailleurs, dans leur document « solde du compte [K] au 13 août 2025 » indiquent que ce sont les chiens des locataires qui auraient rogné les poteaux, cette seule constatation, non agrémentée d’expertise ou de toutes pièces révélant une intervention des chiens des locataires, est insuffisante pour mettre à leur charge le coût de remplacement des poteaux.

Dans ces conditions, en l’absence de mention du porche dans l’état des lieux d’entrée et d’élément démontrant que les dégradations constatées procèdent d’une faute des locataires, la demande en remboursement des travaux de remise en état, chiffrés à la somme de 2.430 euros HT, sera rejetée.

La responsabilité des locataires est ainsi engagée conformément aux dispositions des articles 1730 et 1732 du code civil et de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989. Il y a donc lieu de fixer le montant total de la prise en charge des dégradations locatives à la somme de :
– peintures : 500 euros,
– retrait des portes coulissantes du placard d’entrée : 126,50 euros,
– remplacement de la poignée de la porte de la deuxième chambre : 38,50 euros,
– remplacement de la crémone de la fenêtre de la deuxième chambre : 278,21 euros.

Soit un montant total de 943,21 euros au titre des réparations locatives.

Dès lors M. [F] [K] et Mme [P] [U] seront condamnés à payer la somme de 943,21 euros au titre des réparations locatives.

2) Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation du 1er au 10 juin 2025

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il résulte des pièces produites que les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un congé pour vendre le 24 juillet 2024, prenant effet au 29 janvier 2025. Les locataires se sont toutefois maintenus dans les lieux au-delà de cette date, de sorte qu’ils étaient occupants sans droit ni titre à compter du 29 janvier 2025, ce qui n’est pas contesté.

Dans leur assignation, les bailleurs sollicitaient le paiement des loyers impayés ainsi que d’une indemnité d’occupation à compter du 29 janvier 2025. Il est toutefois constant que les locataires se sont acquittés des sommes dues au titre des loyers puis de l’indemnité d’occupation jusqu’à leur départ, ainsi que le reconnaissent expressément les bailleurs dans leurs dernières écritures. Seul demeure en litige le prorata temporis de l’indemnité d’occupation due au titre des dix premiers jours du mois de juin 2025.

L’état des lieux de sortie a été établi le 12 juin 2025. Il est cependant constant, et non contesté par les locataires, que ceux-ci ont occupé le logement jusqu’au 10 juin 2025.

Les défendeurs demeurent redevables d’une indemnité d’occupation correspondant à cette période, soit la somme de 286 euros, qui sera mise à leur charge.

3) Sur la demande reconventionnelle de remboursement de la location le temps des travaux de peinture

A titre reconventionnel, les locataires sollicitent la condamnation des bailleurs à leur verser la somme de 450 euros correspondant aux frais de relogement qu’ils indiquent avoir exposé du 11 au 18 mai 2024. Ils soutiennent avoir été contraints de louer un logement de substitution durant la réalisation des travaux de remise en peinture du logement, suite au dégât des eaux, faisant valoir que leur plus jeune enfant, alors âgée de deux ans, ne pouvait supporter les nuisances occasionnées par ces travaux.

Au soutien de leur demande, ils produisent un document présenté comme une réservation effectuée sur le site Leboncoin pour un montant de 450 euros, réalisée le 27 avril 2024.

Toutefois ce document ne comporte ni l’identité du propriétaire du bien prétendument loué, ni aucun élément permettant de l’identifier comme émanant effectivement du site Leboncoin. Il ne constitue ni un contrat de location, ni une facture, ni un reçu, et ne porte pas la signature des locataires.

Il ne présente ainsi aucune garantie d’authenticité et ne permet pas d’établir la réalité de la réservation alléguée.

En outre, les locataires ne produisent aucun justificatif de paiement, tel qu’un relevé bancaire, une facture acquittée, un reçu ou tout autre document établissant qu’ils ont effectivement exposé la dépense dont ils sollicitent le remboursement. Dès lors, la réalité du préjudice invoqué n’est pas démontrée.

En conséquence, faute pour les locataires de rapporter la preuve, qui leur incombe, de la réalité des frais de relogement allégués, leur demande de remboursement à hauteur de 450 euros sera rejetée.

4) Sur les comptes entre les parties

Aux termes de l’article 1348 du code civil, la compensation, définie comme l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, les parties étant débitrices l’une envers l’autre de sommes d’argent certaines, liquides et exigibles, il y a lieu d’ordonner la compensation de leurs créances réciproques.

Les locataires demeurent redevables envers les bailleurs de la somme de 943,21 euros au titre des réparations locatives, ainsi que de la somme de 286 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er au 10 juin 2025, soit un total de 1.229,21 euros.

Les bailleurs sont, pour leur part, redevables envers les locataires de la restitution du dépôt de garantie, d’un montant de 750 euros, ainsi que de la somme de 229 euros, correspondant au trop-perçu de l’allocation logement versée directement par la CAF au titre du mois de juin 2025. En effet, la CAF a versé aux bailleurs la somme de 515 euros au titre de ce mois, alors que les locataires n’étaient redevables que d’une indemnité d’occupation de 286 euros pour les dix premiers jours du mois de juin 2025. L’excédent de 229 euros doit, dès lors, être restitué aux locataires.

Après compensation des créances réciproques, les sommes dues par les bailleurs s’élèvent à la somme de 979 euros, tandis que celles dues par les locataires s’établissent à 1.229,21 euros.

M. [F] [K] et Mme [P] [U] demeurent ainsi redevables envers les bailleurs d’un solde de 250,21 euros, somme à laquelle ils seront condamnés.

5) Sur les demandes accessoires

5.1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner M. [F] [K] et Mme [P] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé pour vendre et la sommation de déguerpir.

5.2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner M. [F] [K] et Mme [P] [U] à verser à M. [M] [D] et à Mme [A] [C] ép. [D] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

5.3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire, au regard de la nature du litige et de la solution retenue, n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente en charge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [F] [K] et Mme [P] [U], à payer à M. [M] [D] et à Mme [A] [C] ép. [D] la somme définitive de 250,21 euros ;

DÉBOUTE M. [F] [K] et Mme [P] [U] de leur demande de remboursement du montant de la location prise entre le 11 et le 18 mai 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [K] et Mme [P] [U], à payer à M. [M] [D] et à Mme [A] [C] ép. [D] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [K] et Mme [P] [U], aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé pour vendre et de la sommation de déguerpir ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé, les jour mois et an ci-dessus,
Et le présent jugement a été signé par la présidente et la cadre-greffière

LA CADRE-GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE