TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 26/01185 – N° Portalis DBZS-W-B7K-3BII

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 22 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. NAMEIMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Delphine NOWAK, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [Z] [Y]
[Adresse 8]
[Localité 2]
non comparant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre Greffier

DÉBATS à l’audience publique du 18 Août 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 15 Septembre 2026 prorogé au 22 Septembre 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La société Name Immobilier est propriétaire des immeubles situés aux [Adresse 9] et [Adresse 6] à [Localité 2] (Nord), voisins de l’immeuble, propriété de M. [Z] [Y], situé au [Adresse 8] de la même rue.

Suivant ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Lille du 6 juin 2026, M. [B] [V] a été désigné en qualité d’expert pour l’étude des immeubles situés aux [Adresse 10], [Adresse 9], [Adresse 6] et [Adresse 8] de cette rue. M. [V] a déposé son rapport d’expertise le 13 juin 2026.

Suivant arrêté municipal du 23 juin 2026, le maire de [Localité 2] a prononcé l’interdiction immédiate et temporaire à l’habitation et à toute utilisation des immeubles situés aux [Adresse 9] et [Adresse 6].

Suivant le même acte, le maire de [Localité 2] a mis en demeure la société Name Immobilier, en qualité de propriétaire des immeubles situés aux [Adresse 9] et [Adresse 6], et M. [Y], en qualité de propriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 8], de réaliser dans le délai de 30 jours à compter de la notification du présent arrêté, les mesures suivantes :
* mise hors d’eau efficace des façades et des zones présentant des défauts d’étanchéité,
* raccordement et rejet efficace des évacuations d’eaux pluviales pour chacun des deux immeubles, afin d’éviter l’aggravation des désordres,
* mise en sécurité du mur mitoyen,
* mise en sécurité du linteau en façade avant avec reprise des charges par un système stable avec poutre de répartition si le poteau reprend une partie des charges du plancher et/ou de la toiture,
lesdits travaux devant être validés par un bureau de contrôle.

Par ordonnance sur requête du 4 août 2026, le président du tribunal judiciaire de Lille a autorisé la société Name Immobilier à faire assigner M. [Y] à heure indiquée.

Par acte délivré à sa demande le 5 août 2026, la société Name Immobilier a fait assigner M. [Z] [Y] devant le juge des référés de Lille notamment aux fins de :
– ordonner à M. [Y] de laisser libre accès à son immeuble aux entreprises mandatées afin qu’elles puissent réaliser les travaux prescrits par l’arrêté du 23 juin 2026,
– ordonner à M. [Y] de cesser toute obstruction à l’exécution desdits travaux et permettre plus généralement, la réalisation de toutes les mesures de mises en sécurité prescrite par l’arrêté précité,
– dire que ces obligations devront être exécutées dans un délai de quarante-huit (48) heure à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
– assortir ces condamnations d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard courant l’expiration de ce délai et ce pendant une durée de trois mois, sauf à nouveau statué,
– condamner M. [Y] à lui verser, à titre de provisions :
* la somme de 6 740, 43 euros, représentant sa quote-part des travaux de mise en sécurité du mur mitoyen,
* la somme de 1 349, 88 euros correspondant aux travaux de reprise de sa descente d’eaux pluviales,
– condamner M. [Y] à prendre en charge les honoraires de maîtrise d’œuvre et du bureau de contrôle afférents aux travaux relevant de sa responsabilité, lesquels seront réglés au fur et à mesure,
– se réserver la liquidation de l’astreinte,
– condamner M. [Y] à verser la société Name Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner M. [Y] aux entiers frais et dépens d’instance.

Monsieur [Y] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

L’affaire a été retenue à l’audience le 18 août 2026.

La société Name Immobilier, représentée par son avocat, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il y est renvoyé à l’assignation pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments de la demanderesse.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2026, délibéré prorogé au 22 septembre 2026 en raison des contraintes du service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur les demandes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Par nature, l’octroi d’une servitude temporaire destiné à assurer l’accès à la propriété d’un tiers porte atteinte à son droit de propriété. Aussi, une telle servitude temporaire ne peut s’envisager que dans des conditions assurant une stricte proportionnalité de l’atteinte à d’autres intérêts.
Par conséquent, il appartient à celui qui réclame un tel accès de démontrer la proportionnalité de l’atteinte résultant de la servitude temporaire sollicitée, notamment le caractère indispensable de l’accès au fond d’un autre propriétaire, le caractère circonscrit dans le temps et dans l’espace de cet accès et le caractère nécessaire en raison d’une finalité impérieuse au regard du droit mis en cause.

En l’espèce, il ressort de façon manifeste des éléments soumis que la demanderesse a multiplié les diligences auprès de M. [Y] afin de pouvoir procéder aux mesures visées par l’injonction du maire de [Localité 2] s’agissant notamment des immeubles situés au [Adresse 6] et [Adresse 8].

Or, de la même façon, l’inertie du défendeur faisant obstacle à l’accomplissement des travaux visés dans l’arrêté municipal du 23 juin 2026 de mise en sécurité urgente est documentée.

Dans son rapport, l’expert mandaté par la juridiction administrative a souligné que les travaux destinés à mettre fin au péril « ne pourront être réalisés qu’avec le concours impératif des propriétaires des immeubles voisins des [Adresse 10] et [Adresse 8] » et que les désordres d’ordre structurel concernent « essentiellement le mur mitoyen situé entre le [Adresse 6] et [Adresse 8] compte-tenu des désordres constatés sur la structure commune aux immeubles ». M. [V] précise « ces travaux devront être, par conséquent, définis en concertation avec les propriétaires des immeubles mitoyens et de la SCI Name Immobilier propriétaire des immeubles situés aux [Adresse 9] et [Adresse 6] de la rue. Ils consisteront en la mise en œuvre de tous moyens destinés à assurer la stabilité des immeubles par suppression des causes d’infiltration d’eau, étaiement provisoire, reconstitution de la partie effondrée du mitoyen entre le [Adresse 6] et [Adresse 8] en partie arrière et remplacement du poteau côté rue. Ces travaux devront être réalisés dans un délai ne devant pas excéder un mois ».
Il relève que, dans l’immeuble au [Adresse 6], « à l’extérieur au niveau de l’entrée, nous constatons une très importante détérioration du poteau bois mitoyen entre le [Adresse 6] et le [Adresse 8], caractérisée par une pourriture importante affectant la qualité structurelle du poteau »  et « au niveau de l’accès arrière vers l’extérieur, nous constatons une très importante dégradation du mur mitoyen constitué par un effondrement partiel d’une partie de ce mur laissant apparaître le coté intérieur ainsi que les ossatures de fixation du doublage isolant situé dans l’immeuble voisin ».
Il a considéré que, « compte tenu des constatations faites au niveau de la mitoyenneté entre les [Adresse 6] et [Adresse 8], il existe un risque à court terme d’effondrement d’une partie du mur mitoyen existant entre ces deux immeubles » et « qu’il s’agit d’un péril grave imminent, nécessitant la réalisation de travaux de sauvegarde provisoire à effectuer dans un délai inférieur à un mois. »

Il est patent que la concertation envisagée par l’expert n’a pu intervenir en raison du comportement de M. [Y] et qu’il est tenu en qualité de propriétaire du [Adresse 8] d’une part des travaux provisoires évoqués par l’expert afin d’assurer la mise en sécurité des immeubles des [Adresse 6] et [Adresse 8].

La demanderesse produit le devis qu’elle a fait établir par la S.A.R.L. LEC concernant les travaux de mise en sécurité le 31 juillet 2026. Il précise « – sous réserve de possibilité d’accès au [Adresse 8] – les travaux décrits dans le présent devis ont pour objet la mise en œuvre d’un ensemble de mesures provisoires destinées à assurer la stabilisation des bâtiments situés aux [Adresse 6] et [Adresse 8], conformément aux désordres identifiés par l’expert – ces bâtiments étant actuellement inoccupés et à l’abandon, de nouveaux désordres structurels ou de sécurité sont susceptibles d’apparaître au fil du temps. Le cas échéant, ces désordres feront l’objet de travaux complémentaires qui ne sont pas inclus dans le présent devis – par ailleurs, les opérations de mise en sécurité peuvent révéler des désordres non identifiés lors de l’expertise initiale. Les travaux éventuellement nécessaires pour traiter ces désordres nouvellement découverts ne sont pas compris dans le présent devis et feront, si nécessaire, l’objet d’un devis complémentaire ».

Le cadre dans lequel le devis produit par la demanderesse a été établi est donc étayé de façon objective comme en lien avec les travaux visés par l’arrêté municipal.

Au cours de ses démarches extrajudiciaires préalables, la demanderesse a averti M. [Y] qu’elle se verrait contrainte de recourir à une procédure judiciaire, notamment pour assurer l’accès à sa propriété.

Sur la demande d’accès à l’immeuble de M. [Y]

En l’espèce, il est manifeste que l’accès à la propriété du défendeur est indispensable à la réalisation des travaux qui constituent, au regard de leur urgence liée au péril suscité par l’état des deux immeubles en cause, la finalité impérieuse dans laquelle cet accès est sollicité. En outre, cet accès est circonscrit dans le cadre utile à la réalisation de ces travaux.

En outre, il est manifeste qu’un dommage imminent est suscité par l’inertie du demandeur justifiant que les mesures utiles afin de le prévenir soient ordonnées par la juridiction.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande visant à assurer l’accès à la propriété du défendeur selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes de provisions

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que le devis fondant les demandes de provisions présentées par la demanderesse a été établi au vu de l’arrêté municipal et du rapport dressé par l’expert concernant les seuls travaux urgents de mise en sécurité. Les travaux concernant le chéneau de l’immeuble situé au [Adresse 8] figurant sur ce devis entrent également à l’évidence dans ceux nécessaires pour assurer la conservation des deux immeubles en cause dès lors qu’il s’agit d’assurer l’évacuation d’eaux pluviales qui, sans raccordement, ruisselleraient sur leurs façades.

La répartition proposée par la demanderesse renvoie aux règles de la mitoyenneté et de la propriété de sorte qu’aucune contestation sérieuse ne peut être retenue à ce titre.

Il n’est pas sérieusement contestable que, comme la demanderesse, le défendeur a l’obligation d’accomplir les travaux lui incombant à ce titre.

Le devis de travaux est précis et détaillé.

Par conséquent, il convient de condamner M. [Y] à verser les deux provisions suivantes :
– 1 349,88 euros concernant le raccordement provisoire du chéneau de son immeuble à la descente d’eaux pluviales,
– 6 740,43 euros à valoir sur le coût des travaux de remise en état du mur mitoyen entre leurs immeubles.

En revanche, faute d’étayage, il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant les honoraires de maîtrise d’œuvre et du bureau de contrôle afférents aux travaux visés au titre d’une autre demande de provision.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner M. [Q] aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, notamment au vu des circonstances, M. [Y] sera condamné à payer à la société Name Immobilier 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Ordonne à M. [Z] [Y] de laisser, à titre de servitude temporaire, libre l’accès à son immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 2] (Nord) pour les besoins liés à la réalisation des travaux de mise en sécurité tels que visés dans l’arrêté du maire de [Localité 2] du 23 juin 2026 au plus tard dans le délai de deux jours ouvrables suivants la signification de la présente ordonnance et, à cette fin, de remettre, dans le même délai, à la société Name Immobilier les clés et moyens utiles à cet accès ;

Précise que cet accès s’entend depuis la voie publique et sur la totalité du fonds de la propriété de M. [Z] [Y] situé au [Adresse 8] de ladite rue ainsi que pour une durée maximale de deux mois et cinq jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Précise que cette servitude temporaire est prévue au profit du personnel et du matériel des entreprises de travaux et de maîtrise d’œuvre choisies par la société Name Immobilier pour réaliser les travaux de mise en sécurité précités ainsi que, le cas échéant, au profit des commissaires de justice appelés à intervenir à la demande de la société Name Immobilier ou de l’une de ces entreprises ;

Fixe à 1 500 euros (mille cinq cents euros) le montant de l’astreinte provisoire assortissant l’ordre donné à M. [Z] [X] de remettre à la société Name Immobilier des clés et moyens utiles à cet accès dans le délai qui lui est imparti par la présente ordonnance ;

Décide que la société Name Immobilier devra adresser à M. [Z] [Y], au plus tard le jour de la signification de la présente ordonnance, un courrier électronique lui précisant :
1°) que la présente ordonnance a été rendue,
2°) l’identité et l’adresse électronique de la personne représentant la société Name Immobilier pour les besoins des travaux et notamment pour la remise des clés,
3°) la date de début des travaux,
4°) la durée prévisible de ces travaux,
5°) le nom des entreprises de travaux et de maîtrise d’œuvre,
6°) le fait qu’un procès-verbal de constat sera dressé par tel commissaire de justice qu’elle aura choisi lors du premier accès à l’immeuble situé au [Adresse 8] dans le cadre de la présente servitude temporaire,
ce message étant accompagné d’une copie complète de la présente ordonnance en pièce jointe et devant être adressé aux deux adresses électroniques de M. [Z] [Y] figurant dans les pièces n°3 et n°7 de la demanderesse ;

Décide qu’à défaut de remise des clés et moyens utiles dans le délai ci-dessus imparti, M. [Z] [Y] devra en outre supporter les frais de serrurier exposés par la société Name Immobilier :
– pour accéder à l’immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 2] (Nord) en vertu de la servitude temporaire accordée par la présente ordonnance,
– pour remplacer les dispositifs de verrouillage existants par de nouveaux dispositifs dont la société Name Immobilier pourra garder les clés en sa possession pendant la durée de la servitude temporaire,
et, condamne M. [Z] [Y] à rembourser la société Name Immobilier de ces frais dans le délai de dix jours suivants la présentation de la ou des facture(s) acquittée(s) par envoi par courrier électronique aux deux adresses électroniques précitées ;

Autorise les personnes auxquelles la servitude temporaire assure l’accès à l’immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 2] (Nord) à y pénétrer pendant toute la durée de ladite servitude ;

Fixe à 500 euros (cinq cents euros) par jour le montant de l’astreinte provisoire pendant trois mois due par M. [Z] [Y] en cas d’obstacle mis à l’accès à son immeuble constaté par commissaire de justice pendant la durée de la servitude temporaire, cet obstacle étant réputé se poursuivre tant que M. [Z] [Y] n’aura pas fait délivrer par commissaire de justice à la société Name Immobilier copie d’un procès-verbal dressé par commissaire de justice constatant que cet obstacle a été levé ;

Précise qu’en cas de constat par commissaire de justice d’un tel obstacle, un nouveau délai de deux mois et cinq jours courra à compter de la notification à la société Name Immobilier d’une copie du procès-verbal constatant qu’il est levé ;
 
Condamne M. [Z] [Y] à verser à la société Name Immobilier une provision de 1 349,88 euros (mille trois cents quarante-neuf euros et quatre-vingt huit centimes) à valoir sur le coût du raccordement provisoire du chéneau de son immeuble à la descente d’eaux pluviales ;

Condamne M. [Z] [Y] à verser à la société Name Immobilier une provision de 6 740,43 euros (six mille sept cent quarante euros et quarante-trois centimes) à valoir sur le coût des travaux de remise en état du mur mitoyen entre leurs immeubles ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de prise en charge des honoraires de maîtrise d’œuvre et du bureau de contrôle ;

Condamne M. [Z] [Q] aux dépens ;

Condamne M. [Z] [Q] à verser à la société Name Immobilier 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;