TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 22 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01756 – N° Portalis DBW2-W-B7J-M4VE

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame Anaïs GIRARDEAU, greffier, lors des débats et Madame Anaïs BOYER, greffier, lors du délibéré;

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1]
sis à [Localité 1] representé par son syndic en exercice la SAS CG IMMOBILIER SAS dont le siège social sis [Adresse 2], immatriculée au RCS d’[Localité 2] B 493 730 634, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté à l’audience par Me Elsa VALENZA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [F] [J] épouse [O], demeurant [Adresse 4]

représentée à l’audience par Me ARFENT avocat substituant Me Michel LAO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 5]
non comparant et non representé

Monsieur [H] [J], demeurant chez Monsieur [I] [T] [Adresse 6]
non comparant et non representé

DÉBATS

A l’audience publique du : 23 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Septembre 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le : 22 Septembre 2026

Le 22 Septembre 2026
Grosse à :
Me Michel LAO, Me Elsa VALENZA

EXPOSE DU LITIGE
 
Monsieur [S] [J], Monsieur [H] [J] et Madame [F] [J] épouse [O] sont propriétaires indivis suite au décès de Monsieur [E] [J] et de Madame [K] [C], des lots numéros 87, 95, 108, 111 et 151.au sein de l’immeuble [Adresse 1] situé à [Localité 2]

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] leur a adressé plusieurs mises en demeure et notamment celles du 13 novembre 2025.

Suivant actes des 2, 6 et 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CG IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [S] [J], Monsieur [H] [J] et Madame [F] [J] épouse [O] à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de les voir :
– Condamnés solidairement à lui payer les sommes suivantes :
21.663,88 euros au titre des charges de copropriété dues,1.439,44 euros au titre des provisions non encore échues,1.581,96 euros au titre des frais,7.500 euros à titre de dommages intérêts,3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Ordonner la capitalisation des intérêts selon l’article 1343-2 du Code Civil,
– Condamnés solidairement aux dépens,

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 22 juin 2026, Madame [F] [J] épouse [O] s’oppose à toute condamnation en indiquant que l’article 815-17 du Code Civil dispose que concernant les dettes d’une indivision résultant de la conservation de bien indivis, celles-ci seront acquittées lors du partage de l’indivision. Madame [O] sollicite par suite que le Tribunal place la créance en priorité dans l’ordre de règlement des créances de la succession et autorise le notaire à payer les charges de copropriété sur les fonds de l’indivision. Elle sollicite également la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 23 juin 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a maintenu ses prétentions et s’en est rapporté à son assignation. Madame [O] s’en est rapportée à ses écritures.

Cités selon les modalités de l’article 659 du Code de Procédure Civile concernant Monsieur [H] [J] et par dépôt en l’étude pour Monsieur [S] [J], ceux-ci n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu.

Il conviendra de se reporter à l’assignation et aux conclusions produites pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
 
L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
 
Sur la demande principale en paiement :
 
L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [S] [J], Monsieur [H] [J] et Madame [F] [J] épouse [O] sont héritiers indivis dans l’immeuble [Adresse 1] de plusieurs lots selon acte de notoriété établis par Maitre [G] le 29 mars 2021 SUITE AU D2C7S DE [E] [J] et [K] [C]. Le syndicat des copropriétaires produit à ce titre les actes de notoriété justifiant de leur qualité d’héritiers suite aux décès de Monsieur [E] [J] et Madame [K] [C].

Le syndicat des copropriétaires sollicite ainsi à ce titre que Monsieur [S] [J], Monsieur [H] [J] et Madame [F] [J] épouse [O] soient condamnés solidairement à lui payer l’arriéré de charges liée à l’ensemble des lots dont sont propriétaires les requis en indivision successorale ainsi que les provisions non encore échues.

La juridiction constate que la dette réclamée par le syndicat des copropriétaires s’est formée à compter du 1er janvier 2023, soit postérieurement à la survenance de l’indivision successorale.

Il est produit aux débats par le syndicat des copropriétaires, outre les actes de notoriété, le contrat de syndic et le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales du 12 décembre 2023 et du 01 juillet 2024 par lesquels les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices allant du 1er avril 2021 au 30 mars 2022, 1er avril 2022 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 30 mars 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au notaire en charge de la succession à compter du 11 mars 2023 et jusqu’au 24 décembre 2025, dont il résulte qu’un dernier paiement est intervenu le 11 janvier 2023 d’un montant de 15 134,90 euros. Il est justifié de l’envoi de mises en demeure aux trois co-indivisaires en date du 13 novembre 2025, reprenant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et régulières au regard de celle-ci. Le syndicat des copropriétaires produit également à l’appui de sa demande l’ensemble des éléments justifiant de cette dette, correspondant à un arriéré de 21.663,88 euros concernant les charges échues incluant les appels de fond de janvier 2026, à la somme de 1.439,44 euros au titre des provisions non encore échues qui seraient devenues immédiatement exigibles et à la somme de 1.581,96 euros concernant les frais nécessaires exposés pour recouvrer la dette.

Monsieur [S] [J], Monsieur [H] [J] et Madame [F] [J] épouse [O] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois ou même postérieurement.

Il résulte des échanges de mails produits entre le syndicat des copropriétaires et le notaire en charge de la succession, mais également avec une partie des co-indivisaires, que Monsieur [S] [J] et Madame [F] [J] épouse [O] ne contestent pas être débiteurs des sommes réclamées suite au non-paiement des charges de copropriété du bien reçu dans la succession, évoquant l’opposition du troisième co-indivisaire Monsieur [H] [J] quant au paiement de celles-ci et indiquant qu’il aurait un usage exclusif de l’appartement de sa part.

Ainsi, il résulte des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires est un créancier de l’indivision successorale qui en application des dispositions susvisées de la loi du 10 juillet 1965 agit en paiement à l’encontre des trois héritiers des défunts propriétaires des lots, l’article 724 du code civil disposant que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt. Ils sont de ce fait tenus au titre d’une obligation d’ordre public au paiement des charges de copropriété attachée à la qualité de copropriétaires du bien reçu en succession, indépendamment de la jouissance effective ou prétendue des lots. Si l’article 730-2 du Code civil dispose que l’affirmation contenue dans l’acte de notoriété n’emporte pas, par elle-même, acceptation de la succession, il établit une présomption légale à l’égard des tiers selon l’article 730-3 du code civil. Le fait qu’il y ait eu paiement des sommes jusqu’en 2023 par le notaire, agissant en qualité de mandataire des héritiers signifie que les héritiers désignés dans l’acte de propriété l’ont autorisé à utiliser les fonds de la succession pour régler ces charges sans formuler de réserve, démontrant par la même de l’acceptation tacite de la succession.

Bien que Madame [F] [J] épouse [O] s’oppose à ce paiement en indiquant notamment au visa de l’article 815-17 du Code Civil que les créanciers dont la créance résulte de la conservation du bien seront payés par prélèvement sur l’actif avant le partage, il convient de constater que cette disposition du code civil n’est pas de nature à priver le syndicat des copropriétaires de son droit d’obtenir recouvrement de sa créance auprès des débiteurs à titre personnel et ne le contraint pas à attendre l’aboutissement de la procédure que Madame [J] épouse [O] aurait initié pour faire cesser cette indivision successorale. Il ouvre uniquement droit à une garantie de saisie supplémentaire au créancier. Dans la présente instance, le syndicat des copropriétaires, dont la créance est née postérieurement à l’indivision successorale, ne prétend pas exécuter sur le bien indivis ni agir par prélèvement sur l’actif successoral de sorte que l’article 815-17 du code civil invoqué par Madame [F] [J] épouse [O] ne fait pas obstacle à une telle action.

Cependant, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à réclamer une condamnation solidaire des membres de l’indivision successorale alors qu’il ne démontre pas de l’existence d’une clause de solidarité prévue au règlement de copropriété produit et que cette solidarité ne résulte pas de l’indivision successorale. Dès lors, la condamnation ne pourra intervenir que dans la limite des droits de chacun dans l’indivision successorale.

Ainsi, les co-indivisaires sont redevables envers le syndicat des copropriétaires d’une somme de 20.471,22 euros au titre des charges échues au 31 décembre 2025, déduction faite de la somme totale de 1.199,66 euros correspondant aux appels de provision de janvier 2026 sur l’exercice 2026.

En effet, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires n’est recevable à solliciter la condamnation au titre des provisions sur charges que s’agissant de l’exercice en cours ayant fait l’objet de la mise en demeure, soit l’exercice allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Au surplus, s’agissant de la somme de 1.439,44 euros qui correspond aux provisions pour charges concernant l’exercice allant du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, et pour les mêmes motifs que supra, le syndicat des copropriétaires sera déclaré irrecevable en sa demande de recouvrement de cette somme correspondant aux provisions pour charges concernant l’exercice allant du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, soit pour un exercice postérieur à celui au cours duquel les mises en demeure du 13 novembre 2025 sont intervenues en l’absence de mise en demeure postérieure nouvelle sur cet exercice.

Enfin, il est réclamé une somme de 1.581,96 euros au titre des frais de recouvrement.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Ainsi, seuls les frais de mise en demeure à hauteur de 90 euros seront conservés, le surplus des sommes réclamées correspondant soit à des frais irrépétibles ou des dépens, soit ne pouvant être recouvrées par la voie de la présente procédure.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevable la demande en condamnation de la somme de 1.439,44 euros qui correspond aux provisions pour charges concernant l’exercice allant du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, soit pour un exercice postérieur à celui au cours duquel la mise en demeure du 13 novembre 2025 est intervenu.

Il convient de condamner Monsieur [S] [J], Monsieur [H] [J] et Madame [F] [J] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] :
– la somme de 20.471,22 euros au titre des charges échues impayées au 31 décembre 2025
– la somme de 90 euros au titre des frais de recouvrement
assorties des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2025, date de la mise en demeure visant l’article 19-2.

La capitalisation des intérêts selon l’article 1343-2 du Code Civil, de droit, sera également ordonnée.

Il convient de rejeter la demande de solidarité et de dire que les héritiers co-indivisaires seront tenus de la condamnation à proportion de leurs droits dans l’indivision.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire en l’état des éléments susvisés. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

sur les demandes reconventionnelles de Madame [F] [J] épouse [O]

en l’état des condamnations susvisées, il convient de rejeter la demande de voir ordonner un règlement prioritaire au moyen des fonds dépendant de la succession et de voir autoriser le notaire à procéder au paiement des sommes dues sur les fonds successoraux.

Au demeurant, il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « constater que » ou « donner acte » telles que figurant dans le dispositif des conclusions, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. La juridiction n’a de ce fait pas à statuer sur celles-ci.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés in solidum par Monsieur [S] [J], Monsieur [H] [J] et Madame [F] [J] épouse [O].

L’équité commande que Monsieur [S] [J], Monsieur [H] [J] et Madame [F] [J] épouse [O] soient condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire,

DECLARE irrecevable le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1.439,44 euros au titre des provisions non échues de l’exercice du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026,

CONDAMNE Monsieur [S] [J], Monsieur [H] [J] et Madame [F] [J] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice :
– la somme de 20.471,22 euros au titre des charges échues impayées au 31 décembre 2025
– la somme de 90 euros au titre des frais de recouvrement
assorties des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2025,

ORDONNE que cette somme soit soumise à la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de solidarité

DIT que les héritiers co-indivisaires seront tenus de la condamnation dette à proportion de leurs droits dans l’indivision

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [F] [J] épouse [O] de ses demandes reconventionnelles

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [J], Monsieur [H] [J] et Madame [F] [J] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [J], Monsieur [H] [J] et Madame [F] [J] épouse [O] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE