REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 21/04873 – N° Portalis DB3E-W-B7F-LGX4

En date du : 21 septembre 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt et un septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 juin 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 septembre 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [R] [G], née le 24 Septembre 1964 à [Localité 1] (82), de nationalité Française, Adjointe Administratif, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jade PILARD, avocat au barreau de TOULON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020:008016 du 17/12/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULON)

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. OMNIUM SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est [Adresse 2], prise en son agence de [Localité 2], [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Grosses délivrées le :
à :
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI – 1022
Me Jade PILARD – 353

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 7 octobre 2016, Madame [R] [G] a acquis un bien immobilier au sein de la copropriété [Adresse 4] sise [Adresse 1] à [Localité 3] (83).

La dalle servant de terrasse et d’accès aux entrées de la copropriété sert également de toiture au centre commercial Leclerc.

La SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIER est le syndic de la copropriété.

Le 14 septembre 2017, un audit portant sur la solidité de la dalle a été effectué par la société VERITAS.

Le 31 août 2018, un diagnostic de structure a été effectué par la société GINGER CEBTP, laquelle a conclu à la dangerosité de la toiture.

Le 7 novembre 2018, un signalement a été effectué par le bureau d’ingénierie en structure AXIOLIS, mandaté par le syndicat des copropriétaires, au Service Risques Urbains et Habitat alertant sur la dangerosité du plancher haut du centre commercial Leclerc. Suite au rapport du Service Risques Urbains et Habitat, qui fait état d’une fragilisation du plancher haut du local commercial, il a été procédé à la fermeture de l’établissement.

Madame [R] [G] a été informé de ces constatations par courrier de la ville de [Localité 3] du même jour.

Le 12 novembre 2018, le tribunal administratif de Toulon a désigné Monsieur [I] en qualité d’expert afin d’examiner les désordres.

Sur saisine du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], agissant par son syndic en exercice, le juge des référés du tribunal de grande instance a, par ordonnance du 11 décembre 2018, ordonné une expertise confiée à Monsieur [T].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 mars 2020.

Par acte du 26 octobre 2020, les sociétés TOULONDIS en leur qualité de propriétaires du local et du fonds de commerce ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’indemnisation de leurs préjudices. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 20/5344.

Suivant exploit d’huissier du 27 septembre 2021, Madame [R] [G] a fait assigner la SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIERS devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 mars 2025, Madame [R] [G] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :
– condamner la SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIER, prise en son agence OMNIUM HYERES, à lui payer la somme de 30.000 € au titre du préjudice subi,
– débouter la SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIER, prise en son agence OMNIUM HYERES, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– débouter la SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIER, prise en son agence OMNIUM HYERES, de sa demande au titre des frais irrépétibles,
– condamner la SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIER, prise en son agence OMNIUM HYERES, à verser à Maître Jade PILARD, la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 mai 2023, la SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIERS, prise en son agence OMNIUM HYERES, demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :
– débouter Madame [R] [G] de sa demande de sursis à statuer,
– débouter Madame [R] [G] de ses demandes dirigées à son endroit,
Subsidiairement,
– réduire à de plus justes proportions l’indemnisation de Madame [R] [G] tenant à la perte de chance,
– rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie,
– condamner Madame [R] [G] à lui verser la somme de 2.500 € au titre des disposition de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Par ordonnance du 19 avril 2024, la clôture a été fixée au 28 mars 2025.

L’affaire appelée à l’audience du 15 juin 2026 a été mise en délibéré au 21 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que, eu égard aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il y a également lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Par conséquent, les prétentions dépourvues d’effet telles les demandes de “ dire et juger ”, “ constater ” ou “donner acte” ne constituent pas des prétentions ayant une valeur juridique, sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens des dispositions du code de procédure civile.

Il est cependant de jurisprudence constante, depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 13 avril 2023 (cass. civ. 2ème, n°21-21463), que le juge doit interpréter la demande et statuer si elle contient une véritable demande qui confère un droit à la partie ou si la loi autorise la formulation utilisée.

Il convient en conséquence d’écarter toute prétention ne répondant pas à de tels critères.

Sur les notes en délibéré

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit faire respecter le principe de la contradiction.

Le 30 juin 2016, la SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIERS a adressé une note en délibéré accompagnée du jugement rendu dans l’instance opposant le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] aux sociétés exploitant le centre commercial. Madame [R] [G] a adressé une note en réponse.

Il convient de relever que le jugement produit porte sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic dans la survenance des désordres structurels affectant la dalle, question distincte de celle soumise au présent tribunal, lequel est uniquement saisi de la responsabilité délictuelle alléguée du syndic au titre de la prétendue absence de communication du carnet d’entretien lors de la vente du bien acquis par Madame [R] [G]. Ce jugement est dès lors sans incidence sur la solution du présent litige.

En tout état de cause, aucune note en délibéré n’ayant pas été autorisée, elles seront écartées des débats.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 oblige le syndic à adresser au notaire chargé de recevoir un acte de transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire vendeur, un état daté comportant trois parties.

En l’espèce, Madame [R] [G] reproche à la SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIERS de ne pas avoir communiqué le carnet d’entretien de la copropriété ce qui l’aurait privée d’une information essentielle sur l’état réel de l’immeuble et l’aurait conduite à acquérir son lot sans connaître les désordres affectant la dalle.

Il convient d’observer que le présent litige n’a pas pour objet de déterminer si le syndic ou le syndicat des copropriétaires ont engagé leur responsabilité dans la survenance des désordres structurels affectant la dalle litigieuse, cette question faisant l’objet d’une procédure distincte. Le seul point soumis au tribunal consiste à apprécier si le syndic a commis, à l’occasion de la vente, une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de Madame [R] [G].

En application de l’article 4-4 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au présent litige, le propriétaire est tenu de porter à la connaissance du candidat à l’acquisition le carnet d’entretien de l’immeuble lorsque celui-ci en fait la demande.

Il est constant que le notaire de Madame [R] [G] a sollicité ce document auprès du syndic, lequel a indiqué par courrier du 12 juillet 2016, ne pas être en mesure de le communiquer. Si ce courrier n’est pas versé aux débats, son existence et sa teneur ne sont pas utilement contestées.

Il ressort de l’acte authentique du 7 octobre 2016 que Madame [R] [G] a été expressément informée de l’absence de remise du carnet d’entretien, celui-ci précisant que les pièces prévues lui avaient été remises “ à l’exception du carnet d’entretien qui n’a pas été établi par le syndic”. Ainsi, l’absence de ce document n’a donc nullement été dissimulée à Madame [R] [G], laquelle a néanmoins poursuivi l’acquisition de son bien.

A supposer même que le syndic ait commis une faute en ne communiquant pas le carnet d’entretien, il appartient à Madame [R] [G] de démontrer que ce manquement lui a causé le préjudice qu’elle invoque, en établissant que les informations contenues dans ce document étaient de nature à révéler les désordres ayant ultérieurement affecté la structure de la dalle et qu’elles auraient été déterminantes de son consentement.

Or, le carnet d’entretien, versé aux débats, fait apparaître la réalisation entre 2011 et 2012 de différents travaux portant notamment sur l’étanchéité des terrasses situées au dessus du centre commercial. Ces seules mentions ne permettent toutefois pas de caractériser l’existence d’un désordre structurel affectant la dalle ni établir que le syndic avait alors connaissance d’un risque d’affaissement de l’ouvrage. En effet, ces travaux d’étanchéité ou la présence d’infiltrations ne révèlent pas, par eux-mêmes, un défaut de solidité de la structure, de telles interventions étant susceptibles de répondre à des multiples causes sans lien avec un vice de conception ou un désordre structurel.

De la même manière, la circonstance que le procès-verbal de l’assemblée générale de 2012 mentionne que “la dalle béton du jardin suspendu est en très mauvais état” ne permet pas davantage de retenir que le syndic avait connaissance d’un affaissement de la structure. Il ressort des explications fournies et des éléments produits par la défenderesse que cette mention concernait l’état du revêtement de surface des voies de circulation et ne saurait être assimilée à la révélation d’un désordre affectant la solidité de la dalle.

Surtout, les conclusions de l’expertise judiciaire versées aux débats établissent que les fissures révélatrices du désordre structurel sont apparues progressivement et se sont clairement manifestées qu’à la fin de l’année 2016, soit postérieurement à l’acquisition du bien par Madame [R] [G].

Aucun élément ne permet de retenir que la SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIERS avait connaissance, avant cette période, d’un désordre structurel affectant la dalle, les fissures antérieurement observées étant uniquement superficielles et sans lien avec le phénomène ayant conduit à l’affaissement.

A titre surabondant, il convient de relever qu’à compter de la révélation des premiers indices d’un désordre structurel, la SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIERS a diligenté les investigations techniques nécessaires en sollicitant au audit de solidité, un diagnostic structurel puis des investigations complémentaires ayant conduit à un signalement aux autorités compétentes.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que la SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIERS ait volontairement omis de communiquer le carnet d’entretien, ni que la communication de celui-ci lui aurait permis d’avoir connaissance du désordre structurel ayant ultérieurement affecté la dalle. Les éléments figurant dans ce carnet n’étaient pas de nature à alerter un acquéreur sur l’existence d’un risque d’effondrement de l’ouvrage, ni à révéler une connaissance par le syndic d’un tel risque.

Il s’ensuit que Madame [R] [G] ne démontre ni que le manquement invoqué présente un lien de causalité direct avec le préjudice dont elle sollicite réparation, ni que son consentement a été déterminé par l’absence de communication du carnet d’entretien.

En conséquence, les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité délictuelle de la SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIERS ne sont pas réunies, de sorte que Madame [R] [G] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Madame [R] [G] sera condamnée à payer à la SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIERS la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Madame [R] [G] sur ce fondement sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En l’espèce, succombant, SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIERS sera condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT PUBLIQUEMENT, PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

ÉCARTE des débats les notes en délibéré non autorisées communiquées par les parties,

DÉBOUTE Madame [R] [G] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Madame [R] [G] à payer à la SARL OMNIUM SERVICES IMMOBILIERS la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [R] [G] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE