TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

21 septembre 2026

RÔLE : N° RG 22/03263 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LMMI

AFFAIRE :

S.A.R.L. PIC IMMOBILIER

C/

[E] [W] épouse [Y]

GROSSE(S)délivrées(s)
le
à
Me Karine BERTHIER -LAIGNEL
Me Isabelle SCHENONE
Me Anne LEONARD
COPIE(S)délivrée(s)
le
à
Me Karine BERTHIER -LAIGNEL
Me Isabelle SCHENONE
Me Anne LEONARD

N°2026
CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PIC IMMOBILIER,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée à l’audience par Me Karine BERTHIER-LAIGNEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS

Madame [E] [W] épouse [Y]
née le 25 octobre 1977 à [Localité 2]
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
représentée à l’audience par Me Anne LEONARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Q] [W]
né le 27 octobre 1950 à [Localité 3]
de nationalité française, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Isabelle SCHENONE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me BONFILS, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier
En présence de Mme [G], auditrice de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 08 juin 2026, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 21 septembre 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Monsieur [Q] [W] et Madame [E] [W] épouse [Y] ont recueilli des biens immobiliers suite au décès de feu Mme [F] [C] veuve [W], leur mère et grand-mère.

Le 12 avril 2021, un pouvoir au nom de Mme [E] [W] épouse [Y] a été donné à M. [Q] [W], son oncle, afin de signer pour son compte des mandats de vente exclusifs portant sur deux terrains à bâtir et une maison à usage d’habitation.

Le 13 avril 2021, M. [Q] [W] a signé, en son nom et pour le compte de Mme [E] [W] épouse [Y], trois mandats de vente exclusifs avec la SARL Pic Immobilier portant sur les biens issus de la succession, objets du pouvoir.

La SARL Pic Immobilier a transmis à M. [Q] [W] et Mme [E] [W] épouse [Y] trois offres d’achat en date des 13 et 14 octobre 2021, acceptées par M. [Q] [W] le 18 octobre 2021.

Suite au refus de Mme [E] [W] épouse [Y] de vendre et par lettres recommandées du 4 mai 2022 adressées avec accusé réception, la SARL Pic Immobilier a mis en demeure M. [Q] [W] et Mme [E] [W] épouse [Y] de lui payer la somme de 50 300 euros.

Par actes de commissaire de justice des 18 et 22 juillet 2022, la SARL Pic Immobilier a fait citer M. [Q] [W] et Mme [E] [W] épouse [Y] devant la présente juridiction, au visa de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1097 et des articles 1998 et 1999 afin d’obtenir :
– leur condamnation conjointe et solidaire à lui payer la somme de 50 300 euros à titre de dommages et intérêts,
– leur condamnation conjointe et solidaire à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– leur condamnation aux dépens.

Elle soutient que Mme [E] [W] épouse [Y] a commis une faute en faisant obstacle aux réalisations des promesses de vente et par suite des actes authentiques qui auraient dûs être réalisés grâce à son intermédiaire, de sorte que les défendeurs sont tenus d’exécuter les engagements contractés et de l’indemniser des sommes qu’elle aurait dû percevoir au titre de sa commission et des avances de frais.

Par note notifiée par voie électronique le 27 mars 2023, le conseil de Mme [E] [W] épouse [Y] a demandé à ce que sa pièce 3 soit retirée des débats.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [E] [W] épouse [Y] demande à la juridiction de :
– à titre principal :
– écarter la pièce n° 3 des débats,
– débouter l’agence immobilière ORPI de l’ensemble de ses prétentions,
– à titre subsidiaire, condamner M. [Q] [W] à payer les sommes dues à l’agence immobilière au titre des dommages et intérêts,
– en tout état de cause :
– condamner la SARL Pic Immobilier à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner M. [Q] [W] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, qu’elle n’a jamais souhaité donner pouvoir à l’agence afin de vendre les biens et qu’elle a été victime de pressions et de chantage afin de signer le pouvoir litigieux. Elle ajoute qu’il n’existe dans le contrat de mandat, aucune clause pénale ou mesure contractuelle prévoyant une rémunération de l’agence immobilière en cas de non réitération de la vente par acte authentique.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [Q] [W] demande à la juridiction de :
– à titre principal :
– condamner Mme [E] [W] épouse [Y] à payer l’ensemble des sommes réclamées par la SARL Pic Immobilier,
– juger qu’il n’est redevable d’aucune somme au profit de la SARL Pic Immobilier,
– à titre subsidiaire : juger que M. [Q] [W] sera relevé et garanti par Mme [E] [W] épouse [Y],
– dans tous les cas : condamner Mme [E] [W] épouse [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il soutient que Madame [E] [W] épouse [Y] n’était pas en état de faiblesse lorsqu’elle a signé le pouvoir et qu’il n’a fait que proposer de s’occuper de la liquidation de la succession. Il ajoute que l’opposition de Madame [E] [W] épouse [Y] aux ventes ainsi que le fait qu’il assume, par son fait, financièrement tous les frais des biens hérités, le placent dans une situation difficile. Il reconnaît que la demande indemnitaire de l’agence immobilière est fondée dès lors qu’elle a fait toute diligence pour vendre et a trouvé des acquéreurs, mais que seule la résistance fautive de Madame [E] [W] épouse [Y] l’a mise dans l’impossibilité de réaliser les transactions et qu’en conséquence, elle doit être seule tenue à des dommages et intérêts, ou en cas de condamnation le concernant, à le relever et garantir.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état du 12 mai 2025 avec effet différé au 18 novembre 2025. Elle a été fixée à l’audience de plaidoirie du 24 novembre 2025.

Par jugement avant dire droit du 9 février 2026, au motif de la présence dans le dossier de plaidoirie déposé par la SARL Pic Immobilier, lors de l’audience tenue le 24 novembre 2025, d’un jeu de conclusions dont la transmission ne figure pas au RPVA et dont il n’a pas été communiqué de preuve de transmission par RPVA aux conseils des parties adverses, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture du 12 mai 2025, prononcé la réouverture des débats mais uniquement afin de permettre aux parties de communiquer toutes observations utiles s’agissant de l’irrecevabilité éventuelle de ces conclusions.

Il a prononcé une nouvelle clôture des débats et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de plaidoirie du 27 avril 2026, date à laquelle un nouveau renvoi a été ordonné à l’audience du 8 juin 2026 afin que les parties soient présentes à l’audience de renvoi. Il a, dans l’attente, réservé les dépens.

Lors de l’audience du 8 juin 2026, l’affaire a été retenue et mise en délibéré.

MOTIFS

Sur la recevabilité des conclusions

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile “Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.”

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Aux termes de l’article 766 du code de procédure civile “Les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. En cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent être notifiées à tous les avocats constitués. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’article 765 n’auront pas été fournies.
La communication des pièces produites est valablement attestée par la signature de l’avocat destinataire apposée sur le bordereau établi par l’avocat qui procède à la communication”

En vertu de l’article 850 du code de procédure civile “I.-A peine d’irrecevabilité relevée d’office, en matière de procédure écrite ordinaire et de procédure à jour fixe, les actes de procédure à l’exception de la requête mentionnée à l’article 840 sont remis à la juridiction par voie électronique.
II.-Lorsqu’un acte ne peut être transmis par voie électronique pour une cause étrangère à celui qui l’accomplit, il est établi sur support papier et remis au greffe selon les modalités de l’article 769 ou lui est adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si l’acte est une requête ou une déclaration d’appel, il est remis ou adressé au greffe en autant d’exemplaires qu’il y a de destinataires, plus deux.
Lorsque l’acte est adressé par voie postale, le greffe l’enregistre à la date figurant sur le cachet du bureau d’émission et adresse à l’expéditeur un récépissé par tout moyen.
III.-Les avis, avertissements ou convocations sont remis aux avocats des parties par voie électronique, sauf impossibilité pour cause étrangère à l’expéditeur.
Un arrêté du garde des sceaux, ministre de la justice, définit les modalités des échanges par voie électronique.”

En l’espèce, il est établi que par assignations délivrées les 18 et 22 juillet 2022, la SARL Pic Immobilier a fait citer M. [Q] [W] et Mme [E] [W] épouse [Y] devant la présente juridiction.
Lors de l’audience de plaidoirie du 24 novembre 2025, le conseil de la SARL Pic Immobilier a déposé un jeu de conclusions, dont la transmission ne figurait pas au RPVA.

Le tribunal, par jugement avant dire droit du 9 février 2026, a en conséquence réouvert les débats mais uniquement afin de permettre aux parties de communiquer toutes observations utiles s’agissant de l’irrecevabilité éventuelle de ce jeu de conclusions.

Or, par message RPVA du 18 février 2026, la SARL Pic Immobilier a notifié par RPVA son jeu de conclusion litigieux indiquant les communiquer pour la bonne forme n’ayant pas retrouvé trace de leur précédente communication, et a sollicité la clôture, ses consoeurs lui ayant indiqué ne pas entendre conclure à nouveau.

Toutefois, dès lors que la révocation de l’ordonnance de clôture avait uniquement pour objet de permettre aux parties de communiquer toutes observations utiles s’agissant de l’irrecevabilité éventuelle de ce jeu de conclusions, et non d’admettre de nouvelles conclusions, il y a lieu de les déclarer irrecevables, le tribunal étant saisi en conséquence, s’agissant de la SARL Pic Immobilier, des dernières écritures régulièrement signifiées, à savoir l’assignation délivrée les 18 et 22 juillet par la SARL Pic Immobilier à M. [Q] [W] et Mme [E] [W] épouse [Y].

Sur la demande tendant à écarter la pièce n°3 de Mme [E] [W] épouse [Y] des débats

Mme [E] [W] épouse [Y] sollicite que soit écartée des débats la pièce n°3 produite par ses soins, expliquant que l’ordre des avocats a été saisi à ce sujet.

Il y a lieu, en l’absence de prétentions contraires, de faire droit à la demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte du rapprochement de l’article 6-1, alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties, et que, dès lors qu’un tel mandat ne permet pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts.

Les parties restent en conséquence libres jusqu’au bout de conclure ou non l’opération que l’intermédiaire immobilier a seulement reçu mission de faciliter et de négocier.
Ainsi, le refus du mandant de réaliser une opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, sauf s’il est établi qu’il a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

L’agent immobilier qui recherche la responsabilité contractuelle du mandant, doit démontrer une faute de ce dernier, faute qui ne peut pas être constituée par le refus de réaliser la vente avec une personne qu’il lui présente.

En l’espèce, il est établi que le 12 avril 2021, Mme [E] [W] épouse [Y] a donné à M. [Q] [W], son oncle, un pouvoir pour signer pour son compte des mandats de vente exclusifs portant sur deux terrains à bâtir et une maison à usage d’habitation issus de la succession de leur parente.

La SARL Pic Immobilier soutient avoir signé ce pouvoir dans un cadre d’abus de faiblesse, et produit à cet égard une plainte de ce chef déposée auprès du commissariat de [Localité 4] le 13 décembre 2021.
Toutefois, cette plainte qui a été classée sans suite le 6 octobre 2022, ne permet pas d’établir l’existence d’un abus de faiblesse impactant la validité du pouvoir litigieux.

Il est aussi établi que le 13 avril 2021, M. [Q] [W] a signé, en son nom et pour le compte de Mme [E] [W] épouse [Y], trois mandats de vente exclusifs avec la SARL Pic Immobilier portant sur les biens issus de la succession de Madame [F] [C] veuve [W] objets du pouvoir.
Ces trois mandats de vente exclusifs prévoyaient des honoraires respectifs à la charge du vendeur de 19 500 euros, 17 800 euros et 13 000 euros.

Ils stipulaient notamment “le mandant s’interdit (…) de refuser de signer tout avant-contrat éventuellement assorti d’une condition suspensive d’obtention de prêt(s) immobilier(s) avec un acquéreur présenté par le Mandataire ou un Mandataire qu’il se sera substitué, conforme aux prix, charges et conditions du présent mandat. (…) En cas de manquement à l’une ou l’autre de ces interdictions ou à cette obligation, le mandant sera tenu de verser au mandataire, à titre de clause pénale, une somme égale au montant total, TVA incluse, de la rémunération prévue aux présentes, à titre d’indemnité forfaitaire.”

La SARL Pic Immobilier a transmis à M. [Q] [W] et Mme [E] [W] épouse [Y] trois offres d’achat en date des 13 et 14 octobre 2021, acceptées par M. [Q] [W] le 18 octobre 2021.

En l’espèce, il ne ressort nullement des termes du mandat de vente litigieux que celui-ci comportait une clause l’autorisant expressément à se substituer à son mandant pour la réalisation de la vente.

Il n’est pas non plus discuté que Monsieur [Q] [W] et Madame [E] [W] épouse [Y] n’ont pas vendu leurs biens.

Ainsi, en l’absence de faute commise par Madame [E] [W] épouse [Y], laquelle était libre de refuser de conclure aux conditions du mandat, la SARL Pic Immobilier ne peut prétendre à une indemnisation de ce chef, de sorte que sa demande en condamnation conjointe et solidaire de Monsieur [Q] [W] et Madame [E] [W] épouse [Y] à lui payer la somme de 50 300 euros à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Il y a lieu de rejeter les autres demandes pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

LA SARL Pic Immobilier, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande sa condamnation à verser à Madame [E] [W] épouse [Y] la somme de 1 500 euros sur ce fondement.

Pour les mêmes raisons tenant à l’équité, la demande de Madame [E] [W] épouse [Y] en condamnation de Monsieur [Q] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et celle de Monsieur [Q] [W] en condamnation de Madame [E] [W] épouse [Y] sur le même fondement seront rejetées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera en conséquence rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable le jeu de conclusions de la SARL Pic Immobilier communiqué dans son dossier de plaidoirie du 24 novembre 2025 et notifié par RPVA le 18 février 2026,

ECARTE des débats la pièce n°3 produite par Mme [E] [W] épouse [Y],

REJETTE la demande de la SARL Pic Immobilier en condamnation solidaire et conjointe de Monsieur [Q] [W] et Madame [E] [W] épouse [Y] à la somme de 50 300 euros,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

CONDAMNE la SARL Pic Immobilier à payer à Madame [E] [W] épouse [Y] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de
procédure civile,

REJETTE la demande de la SARL Pic Immobilier en condamnation solidaire et conjointe de Monsieur [Q] [W] et Madame [E] [W] épouse [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Monsieur [Q] [W] en condamnation de Madame [E] [W] épouse [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Madame [E] [W] épouse [Y] en condamnation de Monsieur [Q] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL Pic Immobilier aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,
la minute étant signée par Mme Chastel, vice-présidente et Mme Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE