Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER + 1 EXEMPLAIRE EXÉCUTOIRE PAR VOIE ELECTRONIQUE AUX AVOCATS.

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 24 Septembre 2026

DÉCISION N° 2026/

N° RG 24/05946 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P7MA

DEMANDERESSE :

La S.A.R.L. GEOX, immatriculée au RCS d’ANNECY sous le n° 410 882 914, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
432 avenue André Lasquin
74700 SALLANCHES

représentée par Me Sophie BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me Clémence COLIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La S.C.I. ANTIBES 2, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 518 945 506, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
9 rue de Marignan
75008 PARIS

représentée par Me Amaury EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA, avocats au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me Adeline HAHN-ROLLET, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame Sophie PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 04 Juin 2026 ;

A l’audience publique du 06 Juillet 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 24 Septembre 2026.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique en date du 31 mai 2007, la société RUDANTE, aux droits de laquelle vient la SCI ANTIBES 2, a donné à bail commercial à la société SARL GEOX RETAIL FRANCE, devenue GEOX FRANCE par voie de fusion, des locaux situés 93, rue d’Antibes à CANNES d’une surface de 168 m2, moyennant un loyer annuel de 300 000 € hors taxes et hors charges, indexé annuellement à la date d’anniversaire du bail sur la base de la variation de l’indice ICC.
Le Bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 2007 jusqu’au 31 mai 2016 et a été renouvelé entre les Parties à compter du 1er janvier 2017 pour s’achever le 31 décembre 2025.
Conformément aux termes du Bail, le Preneur a versé au Bailleur une somme correspondant à un trimestre de loyer hors taxes et charges, à titre de dépôt de garantie, laquelle a été augmentée dans la même proportion à chaque variation du loyer, de manière à toujours correspondre à la valeur d’un terme de loyers hors taxes et hors charges. Le Bailleur détient ainsi la somme de 86.148,65 euros au titre du dépôt de garantie.
La société GEOX FRANCE a donné congé du Bail en date du 3 juin 2022 à effet du 31 décembre 2022 et a libéré les locaux loués.
Par lettre recommandée en date du 5 mars 2024, la SCI ANTIBES 2 a informé la société GEOX FRANCE de son intention de ne pas restituer le dépôt de garantie, invoquant un non-respect des obligations de restitution des locaux et de réparations locatives. Par lettre recommandée en date du 13 juin 2024, la société GEOX FRANCE a demandé la production de documents justifiant les allégations du Bailleur. Le 18 juin 2024, par courrier recommandé, la SCI ANTIBES 2 a transmis à la société GEOX FRANCE un état des lieux de sortie.

Soutenant que cet état des lieux est non signé, qu’elle n’en avait jamais eu connaissance auparavant, et que le refus de restitution ne repose sur aucun fondement ni justificatif, la société GEOX FRANCE a fait assigner la SCI ANTIBES 2 devant le tribunal judiciaire de céans par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024 en restitution du dépôt de garantie.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mai 2026, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la société GEOX FRANCE demande au tribunal de :
Vu le Bail, les articles L.145-40-1 du Code de commerce, 1731 du Code civil, R.211-4 du code de l’organisation judiciaire,
A titre principal :
JUGER que la société GEOX FRANCE a pleinement exécuté ses obligations locatives au titre du présent Bail et a restitué les locaux loués en bon état, conformément aux dispositions contractuelles
JUGER que la SCI ANTIBES 2 a manqué à ses obligations contractuelles au titre de la restitution des Locaux Loués
CONDAMNER la SCI ANTIBES 2 à restituer à la société GEOX FRANCE la somme de 86.148,65 euros au titre du dépôt de garantie
DEBOUTER la SCI ANTIBES 2 de sa demande reconventionnelle tendant à condamner la société GEOX FRANCE au paiement de la somme de 420.201,60 euros à titre de dommages et intérêts majorés au taux légal à compter de la décision à venir
A titre subsidiaire :
CONDAMNER la SCI ANTIBES 2 à apporter la preuve de tous les documents justifiant une quelconque retenue sur le dépôt de garantie ;
CONDAMNER la SCI ANTIBES 2 à restituer à la société GEOX FRANCE le dépôt de garantie, après déduction des réparations locatives dûment justifiées
En tout état de cause :
CONDAMNER la SCI ANTIBES 2 à payer à la société GEOX FRANCE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER la SCI ANTIBES 2 aux entiers dépens de la présente procédure.
Aux termes de ses dernières conclusions en défense notifiées par RPVA le 6 mai 2026, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la SCI ANTIBES 2 demande au tribunal de:
Sur la demande principale de la société GEOX
DECLARER la demande de la société GEOX irrecevable et mal fondée
DEBOUTER la société GEOX de toutes ses demandes
A titre reconventionnel
CONDAMNER la société GEOX à payer à la SCI ANTIBES 2 la somme de 420.201,60 € à titre de dommages et intérêts majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ORDONNER en tant que de besoin la compensation des créances réciproques
En tout état de cause
CONDAMNER la société GEOX à payer à la SCI ANTIBES 2 la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 CPC
LA CONDAMNER aux entiers frais et dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 février 2026 avec un effet différé au 4 juin 2026 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience juge unique du 6 juillet 2026.
Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré.
 
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en restitution du dépôt de garantie et sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts
Aux termes des dispositions de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance , à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il s’évince des termes des conclusions en défense que le bailleur ne conteste pas n’avoir pas restitué le dépôt de garantie, pas plus qu’il ne conteste que ce dépôt s’élève à la somme de 86 148, 65 euros (voir conclusions page 14 notamment).

C’est à la date du présent jugement qu’il convient de se placer pour rechercher si le bailleurs est fondé à retenir ce montant.

Or il résulte des écritures et des pièces que le solde de loyers impayés a été réglé définitivement par le prononcé de l’arrêt de la cour d’appel en date du 19 mars 2026, qui a cantonné la saisie attribution à la somme de 105 341, 47 euros.

Pour soutenir qu’elle est toujours fondée à retenir le montant du dépôt de garantie, la SCI ANTIBES 2 fait valoir que la société GEOX FRANCE reste devoir des indemnités au titre de « l’état déplorable dans lequel elle a restitué les locaux ».

Le bailleur produit :
Un état des lieux portant la date du 3 janvier 2023, non signéDes échanges de mail qui établissent la prise de rendez-vous avec la société GEOX FRANCE pour le 3 janvier 2023 en vue de l’établissement de l’état des lieuxL’attestation de monsieur [E] ayant un lien avec la SCI ANTIBES 2 en qualité de « mandataire immobilier qui indique « par la présente je soussigné (…) atteste que l’état des lieux de sortie a été réalisé en la présence du locataire sortant « geox » qui a remis les clés du local à Monsieur [J] le même jour ».
Ces pièces sont de nature à établir que la remise des clés a eu lieu non pas le 31 décembre 2022 , mais le 3 janvier 2023, date qui a été retenue en convenance avec la représentante de GEOX Madame [Z], et qu’un représentant du preneur était présent au rendez-vous.

En revanche, aucune pièce n’est produite pour démontrer que le locataire a accepté les énonciations contenues dans le document produit, qualifié d’état des lieux de sortie. En réalité il ne s’agit pas d’un document contradictoire puisqu’il n’est pas signé. Par ailleurs, alors que la société GEOX FRANCE affirme que ce document ne lui a été transmis que le 18 juin 2024, soit plus de 18 mois après la remise des clés, la SCI ANTIBES 2 ne produit aucun élément pour justifier qu’elle aurait dans les suites immédiates du rendez-vous du 3 janvier 2023 remis à sa locataire un exemplaire du constat de sortie qu’elle invoque. Au demeurant, dans un courrier du 18 juin 2024, le conseil de la SCI ANTIBES 2 écrivait : « je vous adresse à toutes fins utiles état des lieux de sortie établie contradictoirement entre nos 2 mandants, qui a naturellement dû rejoindre votre dossier, de sorte que je m’étonne de ce cette demande de transmission ». Or ce délai de 18 mois pour transmettre l’état des lieux de sortie invoqué, fait obstacle à ce que les photographies que cet état des lieux contient, aient date certaine, et fait obstacle dès lors à ce que les dégradations ou éléments d’usure qui y apparaissent puissent être imputés à la société GEOX FRANCE.

Enfin, pour les mêmes motifs, le devis établi le 13 février 2025 soit 2 années après la libération des locaux, et après que les locaux aient été reloués à la société Façonnable à compter du 13 juillet 2023 (pièce 14 en défense), n’a aucune valeur probante.

Le tribunal retient par conséquent que la SCI ANTIBES 2 est défaillante à démontrer l’existence des dégradations ou des pertes qui seraient survenues pendant la jouissance du chef de la société GEOX FRANCE. Dès lors il ne pèse pas sur la société GEOX FRANCE la charge de prouver son absence de faute.

N’ayant pas de motifs dûment justifiés de retenir le dépôt de garantie, la SCI ANTIBES 2 sera condamnée à restituer la somme de 86 148,65 € au titre du dépôt de garantie.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle en dommages et intérêts, il appartient à la SCI ANTIBES 2 de démontrer outre l’existence d’un comportement fautif, l’existence d’un préjudice. Elle invoque au terme de ses écritures, le fait qu’elle a mis 7 mois pour retrouver un nouveau locataire et le fait qu’elle a dû consentir à une baisse de loyer. Elle invoque un manque à gagner.
Or, l’affirmation de la SCI ANTIBES 2 selon laquelle elle a eu beaucoup de difficultés à trouver un nouveau locataire acceptant de prendre le local « dans un tel état » n’est étayée par aucune pièce. Aucune recherche de locataire, prise de contact, mandat de location ou autre n’est produite.

Faute de justificatif d’un préjudice imputable à la société GEOX FRANCE, la demande reconventionnelle sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La SCI ANTIBES 2 qui succombe, supportera les dépens et devra indemniser la société GEOX FRANCE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile selon détail précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS,
Le TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,
Condamne la SCI ANTIBES 2 à restituer à la société GEOX FRANCE la somme de 86.148,65 euros au titre du dépôt de garantie
Déboute la SCI ANTIBES 2 de sa demande tendant à condamner la société GEOX FRANCE au paiement de la somme de 420.201,60 euros à titre de dommages et intérêts majorés au taux légal à compter de la décision à venir
Condamne la SCI ANTIBES 2 à payer à la société GEOX FRANCE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
Condamne la SCI ANTIBES 2 aux entiers dépens de la présente procédure
Rejette toutes autres demandes.   
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER                                                                         LA PRÉSIDENTE
 

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.