VTD / MC

Jugement N°
du 24 SEPTEMBRE 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 25/02830 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KFUP / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL

[I] [A]

Contre :

[O] [C]
[W] [M] épouse [C]

Grosses : le

la SELARL JURIDOME
la SELARL POLE AVOCATS

Copies électroniques :

la SELARL JURIDOME
la SELARL POLE AVOCATS

CCC :

Expert (M. [F] [L])
Régie
Dossier

la SELARL JURIDOME
la SELARL POLE AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Monsieur [I] [A]
EPICERIE FRAICHEUR
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représenté par la SELARL JURIDOME, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [O] [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par la SELARL POLE AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [W] [M] épouse [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par la SELARL POLE AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDEURS

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes de Madame Mireille SOUVETON, et lors du délibéré de Madame Maurane CASOLARI, Greffières.

Après avoir entendu, en audience publique du 25 Juin 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [A] a acquis auprès de Mme [X] [B] le 14 décembre 2012, un fonds de commerce de fruits-légumes-fromage et épicerie, fonds exploité [Adresse 1] à [Localité 3].

Concomitamment, le 14 décembre 2012, un nouveau bail commercial a été régularisé entre Mme [V] [Y], propriétaire, et M. [I] [A] portant sur les locaux ainsi décrit :
“locaux à usage commercial se composant au rez-de-chaussée d’un magasin d’environ 80 m² comprenant divers rayonnages, une cuisine de 18 m², un arrière magasin, une cave, un garage avec accès par le passage.”

Le bail était conclu pour une durée de 9 années commençant à courir le 14 décembre 2012, et prévoyait un loyer annuel de 3 360 euros payable mensuellement (280 euros), une provision sur charges de 25 euros, outre une clause de révision triennale, avec un indice de référence fixé à l’indice du coût de la construction du 2ème trimestre 2012 : 1666.

Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction à l’issue des 9 années.

Par acte authentique du 28 juillet 2022, M. [O] [C] et Mme [W] [M] épouse [C] ont acquis l’immeuble de Mme [V] [Y] situé à [Localité 4] comportant au rez-de-chaussée, un local commercial composé d’un magasin d’une surface d’environ 80 m², d’une cuisine de 18 m², d’un arrière magasin, une cave, un garage avec accès par un passage ; local loué à M. [A] en vertu du contrat de bail du 14 décembre 2012.

M. [A] désirant vendre son fonds de commerce, a sollicité un acte de renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 années.

Sollicité par le notaire de M. [A], M. et Mme [C] ont fait savoir, par le biais de leur conseil le 28 février 2025, que le bail était en tacite reconduction sur une durée supérieure à 12 ans, échappant au principe du plafonnement, et le montant du loyer éventuellement renouvelé étant fixé à la valeur locative, ils ont proposé la somme de 800 euros HT, soit un montant inférieur à l’avis de valeur obtenu le 21 février 2025 (900 euros HT).

Par courrier du 20 mars 2025, M. [A] a fait savoir qu’il n’était pas d’accord avec la hausse de loyer proposée.

Parallèlement le 13 mars 2025, M. et Mme [C] ont informé leur preneur de la réalisation d’un diagnostic électrique. Le rapport établi par le Cabinet Gretco Inspection le 10 avril 2025 faisait ressortir des installations non conformes. Cette situation a été notifiée à M. [A] le 11 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, M. et Mme [C] ont signifié à M. [A] un congé avec refus de renouvellement du bail et fixant le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 15 000 euros.

Par acte du 15 juillet 2025, M. [I] [A] a fait assigner M. et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 40 000 euros, outre frais de déménagement, licenciement etc …, et à titre subsidiaire, d’organiser une mesure d’expertise judiciaire pour fixer le montant de cette indemnité.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2026.

* * * * * *

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2026, M. [I] [A] demande au tribunal, au visa des articles L.145-14 du code de commerce, 145, 514 et suivants du code de procédure civile, de :
– dire recevable et bien fondé l’ensemble de ses demandes ;
– fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 40 000 euros, outre frais annexes de
rupture conventionnelle, soit 991,73 euros ;
– le cas échéant, à titre subsidiaire, organiser avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction, aux frais des bailleurs ;
– débouter M. et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
– condamner en tout état de cause M. et Mme [C] à une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 03 mars 2026, M. [O] [C] et Mme [W] [M] épouse [C] demandent au tribunal de :
– les recevoir en leur argumentation et la dire fondée ;
– vu l’article L.145-14 du code de commerce, juger que le montant de l’indemnité d’éviction consécutive au congé avec refus de renouvellement signifié le 26 juin 2025 doit être fixée à la somme de 15 000 euros ;
– juger qu’en application de l’article L.145-29 du code de commerce, M. [I] [A] devra libérer les lieux dans les trois mois suivant le versement de l’indemnité d’éviction, qui en cas de refus, sera séquestrée auprès de M. le Bâtonnier Séquestre près le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand contre quittance ;
– juger qu’il sera fait application de l’article L.145-30 du code de commerce ;
– à titre subsidiaire, et s’il est fait droit à la demande d’expertise visant à voir chiffrer l’indemnité d’éviction, juger que la mesure d’expertise sera ordonnée aux frais avancés par M. [I] [A] ;
– condamner M. [I] [A] au paiement d’une somme de 2 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

Selon l’article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ainsi, le bailleur est libre d’opposer au locataire un refus de renouvellement. Toutefois, le principe est que ce droit de refuser le renouvellement du bail est compensé par le versement d’une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi par le preneur.

La détermination de l’indemnité d’éviction se décompose en deux éléments : une indemnité principale correspondant a priori à la valeur marchande du fonds, et des indemnités accessoires.

Le montant de l’indemnité doit être apprécié au moment le plus proche de la réalisation du préjudice, et donc de l’éviction.

S’agissant de l’indemnité principale, le texte de l’article L.145-14, alinéa 2 du code de commerce qui établit l’indemnité d’éviction en fonction de la valeur marchande du fonds de commerce édicte une présomption de perte de fonds. Il en résulte que le bailleur doit, en principe, régler une indemnité compensant la perte du fonds, sauf s’il peut rapporter la preuve que le préjudice subi par le preneur sera inférieur si l’activité est transférée.
Pour évaluer la valeur marchande du fonds de commerce, la loi invite le juge à se référer aux «usages de la profession », lesquels correspondent, la plupart du temps, à une pourcentage du chiffre d’affaire moyen des dernières années. Il procède généralement comme si le fonds devait être vendu, sachant qu’il existe plusieurs méthodes d’évaluation, mais qu’il doit respecter deux règles : l’indemnité de remplacement ne saurait être inférieure au droit au bail, et doit correspondre à la solution de réinstallation la plus économique dans sa réalisation.
Le refus de renouvellement n’entraîne pas nécessairement la perte du fonds de commerce : lorsque le déplacement de l’exploitation est possible, en raison de la nature des activités exercées par le preneur évincé, il convient de calculer l’indemnité d’éviction comme une indemnité de déplacement fondée essentiellement sur la valeur du droit au bail.

S’agissant des indemnités accessoires, que le fonds ait disparu ou qu’il puisse être transféré, l’indemnité d’éviction comprend des frais accessoires divers notamment liés aux « frais de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». De façon générale, la jurisprudence retient une indemnité de remploi, une indemnité de déménagement, une indemnité pour pertes sur stocks, une indemnité pour trouble commercial, les frais de licenciement du personnel ainsi que des frais divers.

En l’espèce, M. [A] sollicite la fixation d’une indemnité d’éviction d’un montant de 40 000 euros. Il fait valoir qu’il a acquis le fonds de commerce au prix de 35 000 euros en 2012, qu’il l’a mis en vente au prix de 40 000 euros compte tenu des améliorations apportées et de l’inflation ; qu’il avait trouvé acquéreur à ce prix mais que celui-ci s’est rétracté du fait de l’augmentation très élevée du loyer passant de 320 euros HT à 800 euros HT. Il estime qu’il convient de l’indemniser du préjudice financier subi à hauteur du prix de vente non perçu et non selon la méthode du différentiel de loyer proposé par les défendeurs. Il ajoute qu’il va devoir déménager et licencier sa salariée : il va devoir verser la somme de 991,73 euros à sa salariée au titre de l’indemnité spéciale de rupture conventionnelle, outre paiement des repos.

Les époux [C] contestent la somme réclamée et proposent de régler une indemnité d’éviction de 15 000 euros.
Ils constatent qu’aucun document comptable n’est versé à l’appui de la valorisation, que M. [A] exerce une autre activité parallèle, et que le caractère accessoire de l’activité exercée justifie du désintérêt qu’il porte à l’exploitation du fonds. Ils ajoutent qu’il ne pouvait ignorer les conséquences de la situation du bail en tacite reconduction sur une période supérieure à 12 ans. Ils font valoir que l’existence d’une promesse de vente ne justifie pas du montant de l’indemnité d’éviction.
Ils précisent que dans l’annonce de vente du fonds de commerce, il était indiqué que la salariée ne serait pas reprise, le congé n’est donc pas la cause du licenciement.
En l’absence d’éléments afférents à l’exploitation concernée, ils demandent à ce que l’indemnité soit calculée en fonction de la seule valeur du droit au bail. Leur proposition à hauteur de 15 000 euros repose sur la méthode du différentiel des loyers.

Le droit du preneur à bénéficier d’une indemnité d’éviction est reconnu par les bailleurs, ce point ne fait pas débat.

Néanmoins, les éléments produits ne permettent pas de déterminer le montant de cette indemnité. Le recours à une expertise apparaît nécessaire dans ces circonstances et sera ordonnée aux frais avancés par le demandeur, M. [I] [A].

L’ensemble des demandes sera ainsi réservé.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

AVANT DIRE DROIT, sur le montant de l’indemnité d’éviction, ordonne une expertise et désigne pour y procéder :
M. [F] [L]
Expert près la cour d’appel de [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Mèl : [Courriel 1]
Avec pour mission, en se conformant aux règles du code de procédure civile, de :
Convoquer les parties et leurs conseils, recueillir contradictoirement leurs dires et explications et répondre à leurs dires ;
Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’exécution de sa mission ;
Se rendre sur les lieux : [Adresse 4] contradictoirement toutes constatations utiles à l’accomplissement de sa mission ;Rechercher, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail, compte tenu de la consistance du fonds lors de la délivrance du congé et de la valeur d’exploitation de celui-ci à la date la plus proche possible du départ du locataire des lieux si tel est le cas ;
D’une manière générale, fournir au tribunal tous les éléments de fait ou techniques en relation avec sa mission et pouvant être utiles à la solution du litige ;
AUTORISE l’expert :
– à s’adjoindre tout technicien de son choix dans une spécialité autre que la sienne;
– à se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité ;

DIT que l’expert commis pourra sur simple présentation du présent jugement, requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire;

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives ;

DIT qu’en application de l’article 38 du décret n°2005-1678 du 28 décembre 2005, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ; qu’à défaut, elles sont réputées abandonnées par elles;

RAPPELLE en tant que de besoin à l’expert judiciaire commis son obligation de répondre à tout dire dûment formalisé par écrit par l’une quelconque des parties par une note elle-même écrite et motivée;

DIT que M. [I] [A] fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au greffe une provision de 1.500,00 euros T.T.C avant le 20 novembre 2026 ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera CADUQUE à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

DIT que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ;

DIT que lors de la première réunion d’expertise laquelle devra se dérouler dans un délai de deux mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations, et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport ;

DIT que l’expert commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise, en invitant les parties à présenter leurs observations ;

DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées par les parties, l’expert commis devra déposer au greffe un rapport définitif de ses opérations avant le 1er avril 2027, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents ;
SURSOIT à statuer sur les demandes et les dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE