TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT
du 24 SEPTEMBRE 2026

Enrôlement : N° RG 24/01347 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MX2

AFFAIRE : S.C.I. FG IMMO (Me BENHAMOU-KOSKAS)
C/ S.D.C. [Adresse 1] (Me LAFON)

Grosse délivrée le
24 Septembre 2026
À
-Me Karen BENHAMOU-KOSKAS
Me Benjamin LAFON

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–
A l’audience Publique du 28 mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Michelle SARTORI

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 septembre 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. FG IMMO
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 490 676 020
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son gérant

représentée par Maître Karen BENHAMOU-KOSKAS, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3]
représenté par son Syndic en exercice le CABINET [K]
dont le siège social est sis [Adresse 4]
prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

La société FG IMMO est propriétaire d’un appartement au premier étage de la copropriété [Adresse 5].

Un contentieux est né entre la société et le syndicat des copropriétaires à la suite de plusieurs épisodes d’infiltrations en provenance du lot de la société.

La mairie de [Localité 1] a délivré un arrêté de mise en sécurité en date du 27 octobre 2023.

Le syndicat des copropriétaires a été mis en demeure dans un délai de 6 mois à compter de la notification de l’arrêté de mise en sécurité d’effectuer les travaux suivants :

– missionner un homme de l’art pour réaliser les diagnostics concernant :

– l’état structurel du plancher bas du 1er étage,

– État structurel de la cage d’escalier

– vérifier l’état des combles, de la charpente de la couverture

– établir et mettre en œuvre les préconisations techniques nécessaires les travaux de réparation définitive portant sur :

– Faire cesser les infiltrations d’eau constatée dans le plancher bas du premier étage et réparer les ouvrages endommagés

– Engager les travaux de comportement du plancher bas du premier étage, de la cage d’escaliers et des paliers

– Engager les travaux de réparation des réseaux humides communs et privatifs de l’immeuble, et réparer les ouvrages endommagés

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s’est tenue le 27 novembre 2023.

Il était communiqué les devis suivants :

1) Devis du bureau d’architecture [W] pour un état structure et solidité du plancher haut du rez-de-chaussée avec vérification des paliers, outre des plans de reprise de structure

2) Devis de reprise de la société [Adresse 6] dont :

– Reprise du sous-œuvre de l’enchevêtrure du HALL avec renforcement de la structure et de la mise en place d’étaiement pour une somme de 12 100 € hors-taxes

– Reprise des deux paliers R+1 et R+2 pour une somme de 2 500 € hors-taxes

– Reprise des tomettes de la cage d’escalier 550 € hors-taxes

– Reprise de la porte palière R+2 pour 550 € hors-taxes

– Dépose du plafond de l’appartement R+1 pour vérification de l’état des poutraisons pour 900€ hors-taxes

Les copropriétaires ont voté pour les devis de la société RENOV MAISON pour une somme de 20 400 € TTC. Il en est de même concernant le suivi des travaux par l’architecte [W]

La résolution 5 de ladite assemblée générale a soumis au vote des copropriétaires la décision d’imputer les travaux du hall et du palier du 1er étage à la SCI FG IMMO et de donner mandat au syndic d’engager toute procédure judiciaire à son encontre.

Une assignation au fond a été délivrée par la SCI FG IMMO le 26 janvier 2024 à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] 13006 [Adresse 8] représenté par le cabinet [K] aux fins de :

– Prononcer l’annulation de la décision déclarée adoptée au point numéro 5 de l’ordre du jour de l’assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] tenue le 27 novembre 2023 et relative à :

– la mise en cause de la SCI FG IMMO et l’imputabilité des travaux du hall et du palier du 1er étage à la SCI FG IMMO
– Condamner la partie défenderesse à verser à la SCI FG IMMO la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/1347.

Par conclusions récapitulatives numéro 2 régulièrement signifiées au RPVA le 24 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la SCI FG IMMO demande au tribunal de :

Par conclusions au fond numéro 3 régulièrement signifiées au RPVA le 25 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice le cabinet [K] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment des article 24, 25 et suivants

DEBOUTER la SCI FG IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER la SCI FG IMMO au paiement au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 9], d’une somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

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La procédure a été clôturée le 22 janvier 2026. L’audience de plaidoirie s’est tenue le 28 mai 2026.

Le délibéré a été fixé au 24 septembre 2026.

MOTIFS :

La société SCI FG IMMO sollicite sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’annulation de la résolution numéro 5 de l’assemblée générale extraordinaire tenue le 27 novembre 2023. Si elle ne conteste pas l’existence d’un dégât des eaux affectant son appartement ni avoir procédé à la réparation d’une fuite dans celui-ci, elle conteste en revanche que cette seule circonstance permette d’établir un lien de causalité entre cette fuite et l’ensemble des désordres affectant les parties communes, notamment le hall et le palier du 1er étage.

Elle soutient ainsi que l’origine exacte des infiltrations entre le hall du rez-de-chaussée et le premier étage n’a pas été déterminée, que les désordres constatés dans l’immeuble seraient multiples et susceptibles d’avoir des causes distinctes, et qu’aucun diagnostic technique ni aucune expertise n’ont établi que les travaux du hall et du palier du premier étage seraient exclusivement rendus nécessaires par les infiltrations provenant de son lot.

Elle ajoute par ailleurs que le rapport de visite technique du 15 mai 2023 fait état de désordres multiples affectant la structure de la cage d’escalier, les paliers, les réseaux humides communs et privatifs, ainsi que d’autres éléments de l’immeuble. Elle souligne que l’état ancien et dégradé de l’immeuble ainsi que d’autres causes possibles d’infiltrations doivent être pris en considération.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires aurait dû rechercher les causes des désordres avant de lui imputer les travaux. En effet, elle précise qu’aucune investigation technique préalable n’a permis de déterminer avec certitude la cause des désordres, la part d’imputabilité respective des différentes causes possibles, le lien de causalité entre la fuite reconnue dans son appartement et les désordres structurels, et la nature exacte des travaux rendus nécessaires par cette fuite.

De sorte qu’elle estime que le devis de [Adresse 6] comporte plusieurs catégories de travaux et qu’il n’est pas démontré que ceux-ci procéderaient tous du dégât des eaux affectant son lot.

Elle déduit de ce qui précède que la résolution 5 caractérise un abus de majorité dès lors que 3 copropriétaires représentant 579/665 tantièmes ont voté en faveur d’une décision ayant pour effet de faire supporter au seul copropriétaire minoritaire opposant, titulaire de 86/665 tantièmes les travaux du hall et du palier du premier étage. Elle considère par voie de conséquence que la majorité a utilisé ses voix pour lui faire supporter la charge financière des travaux concernant les parties communes sans que sa responsabilité ait été préalablement établie, et qu’il y a une rupture d’égalité entre les copropriétaires favorisant les intérêts des copropriétaires majoritaires à son détriment.

En réplique le syndicat des copropriétaires conteste tout abus de majorité et rupture d’égalité.

Il soutient que les infiltrations provenant du lot de la demanderesse sont anciennes et répétées. Il invoque un dégât des eaux signalé dès 2018, une mise en demeure adressée en novembre 2018, de nouvelles infiltrations constatées en 2020, l’intervention des pompiers afin de couper l’eau de l’immeuble, de nouvelles difficultés en 2022, des démarches entreprises auprès de la société FG IMMO et de son gestionnaire la société FONCIA, la reconnaissance par la demanderesse de l’existence d’un dégât des eaux provenant de son appartement, la réparation le 18 juillet 2023 d’un système d’évacuation défectueux de la baignoire.

Il s’appuie par ailleurs sur la visite technique du 15 mai 2023, et l’arrêté de mise en sécurité du 27 octobre 2023 faisant état d’infiltrations d’eau, de fissurations, d’un affaissement du palier du premier étage, de désordres affectant le plancher, de risques de chute de matériaux, de la nécessité de faire cesser les infiltrations, de travaux de confortement de la cage d’escalier et des paliers.

Il déduit de ces éléments et de ces constatations, que la résolution litigieuse n’est ni dépourvue de fondement, ni arbitraire, l’intérêt collectif de la copropriété commandant de rechercher la responsabilité du copropriétaire dont les parties privatives étaient susceptibles d’avoir causé un dommage aux parties communes.

Il ajoute de plus que cette résolution n’a pas pour objet d’imputer à la société demanderesse l’intégralité du devis de [Adresse 6], la résolution ne visant que les travaux du hall et du palier du premier étage. Enfin, il considère que la décision d’engager une procédure judiciaire contre un copropriétaire ne constitue pas en elle-même un abus de majorité.

En l’espèce, suivant procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] votait la résolution suivante :

RESOLUTION 5 : décision à prendre concernant la mise en cause de la SCI FG IMMO

La SCI FG Immo est propriétaire de l’appartement du premier étage côté rue. Pendant plusieurs mois, les dégâts des eaux multiples en provenance de cet appartement ont engendré des dégâts dans la cage d’escalier.

L’assemblée décide d’imputer les travaux du hall et du palier du 1er étage à la SCI FG Immo et donne mandat au syndic afin d’engager toute procédure judiciaire à leur encontre.

Résultat du vote :

Ont voté pour : 3 copropriétaires représentant 579/665 Tantièmes

A voté contre : 1 copropriétaire représentant 86/665 Tantièmes

Opposant : SCI FG IMMO (86/665)

Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 579 / 665 tantièmes.

En application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la société FG IMMO propriétaire d’un lot au sein de la copropriété du [Adresse 9] à [Localité 1] qui a voté contre la résolution litigieuse adoptée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 27 novembre 2023 est donc recevable en son action aux fins d’annulation de la résolution 5.

Selon une jurisprudence constante, une résolution ne peut être annulée pour abus de majorité que lorsqu’il est établi qu’elle est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires ou qu’elle a été adoptée dans le but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment d’un copropriétaire minoritaire notamment lorsqu’elle entraine sans justification objective suffisante une rupture d’égalité entre copropriétaires.

Il appartient au copropriétaire qui se prévaut de l’abus de majorité d’en rapporter la preuve.

Il sera précisé aux parties qu’il n’appartient pas au tribunal de trancher le conflit les opposants concernant l’origine des infiltrations affectant l’immeuble, ni de rechercher si les désordres constatés et allégués dans le hall et la cage d’escalier sont exclusivement ou partiellement imputables à une fuite provenant du lot de la société demanderesse, pas plus qu’il ne lui appartient de déterminer l’existence éventuelle de causes concurrentes, et les imputabilités pouvant en découler. Ces questions relèvent d’une action en responsabilité.

De même qu’il n’appartient pas au tribunal de substituer son appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires quant à l’opportunité d’engager une action judiciaire contre un copropriétaire.

Le contrôle exercé dans la présente instance porte exclusivement sur la légalité de la résolution contestée et sur le point de savoir si compte tenu de son objet et de sa portée, celle-ci caractérise un abus de majorité au détriment de la SCI FG IMMO.

Une décision d’assemblée générale est susceptible d’être annulée pour abus de majorité lorsqu’elle est contraire à l’intérêt collectif ou lorsqu’elle crée, au profit des copropriétaires majoritaires et au détriment d’un copropriétaire minoritaire, une rupture injustifiée d’égalité.

Dans la présente instance la résolution n° 5 ne se borne pas à autoriser le syndic à engager une action judiciaire à l’encontre de la SCI FG IMMO. Elle décide également, par un même vote, « d’imputer les travaux du hall et du palier du 1er étage » à cette société.

Or, si les éléments produits, notamment l’existence de dégâts des eaux ayant affecté le lot de la SCI FG IMMO, pouvaient justifier que le syndicat autorise l’exercice d’une action judiciaire afin de faire déterminer sa responsabilité éventuelle, ils ne permettaient pas de tenir pour acquise l’imputabilité à celle-ci de l’ensemble des travaux litigieux. Aucune décision judiciaire ni expertise n’avait déterminé l’origine exacte des désordres, leur lien causal avec les infiltrations provenant de ce lot et l’étendue des travaux susceptibles d’en résulter.

Comme indiqué plus haut, il n’appartient pas au tribunal, saisi de la seule contestation de la résolution, de trancher ces questions techniques ni de déterminer les responsabilités encourues. Il lui appartient toutefois de constater que l’assemblée générale a elle-même préjugé cette responsabilité en décidant d’imputer à la SCI FG IMMO des travaux portant sur des parties communes, alors que leur imputabilité demeurait contestée et n’avait pas été contradictoirement établie.

En l’état, ces travaux avaient vocation à être financés selon les règles applicables aux charges de copropriété, sans préjudice du droit pour le syndicat d’engager une action contre la SCI FG IMMO afin d’obtenir, si sa responsabilité était établie, le remboursement de tout ou partie des dépenses exposées.

En réunissant dans une résolution unique l’imputation préalable des travaux à la SCI FG IMMO et l’autorisation d’agir judiciairement contre elle, alors que cette action avait précisément vocation à faire déterminer sa responsabilité et les conséquences financières en résultant, l’assemblée générale a fait supporter au seul copropriétaire minoritaire une charge dont le bien-fondé n’était pas établi, procurant ainsi aux autres copropriétaires un avantage financier corrélatif et créant une rupture injustifiée d’égalité.

L’abus de majorité est dès lors caractérisé.

Les deux décisions ayant été soumises à un vote unique, elles ne peuvent être dissociées sans substituer la décision du tribunal à celle de l’assemblée générale.

Il convient en conséquence d’annuler dans son intégralité la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 27 novembre 2023.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires succombant à l’instance sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Karen BENHAMOU KOSKAS.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FG IMMO les frais de procédure. Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera donc condamné au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de la décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal :

Annule la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 27 novembre 2023.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice le cabinet [K] aux entiers dépens,

Accorde le bénéfice de la distraction des dépens à Me Karen BENHAMOU KOSKAS,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice à payer à la société FG IMMO la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la société FG IMMO sera dispensée de participer aux frais de procédure,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.