TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions exécutoires à:
-Me Alain DE LANGLE
-Me Marc LESZEK
Copies certifiées conformes à :
-Me Alain DE LANGLE
-Me Marc LESZEK
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/05327
N° Portalis 352J-W-B7J-C7NJ4

N° MINUTE :

Assignation du :
24 Avril 2025

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 24 Septembre 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet MARCHAL SYNGEST
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

Madame [Y] [O] épouse [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [M] [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentés par Me Marc LESZEK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0587
Décision du 24 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/05327 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NJ4

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente,

assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats, et de Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 24 septembre 2026.

ORDONNANCE

-Contradictoire
-Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] sont propriétaires indivis du lot n° 206 situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Par actes de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris (18ème arrondissement) a fait assigner Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident, notifiées par voie électronique le 29 juin 2026, Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] demandent au juge de la mise en état de :

Vu les dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967,

Déclarer Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] en leurs demandes,

Accueillir la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A], défendeurs à la présente procédure,

Dire et juger que l’action en justice introduite par la société MARCHAL SYNGEST, représentant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] nécessitait une autorisation pour ester en justice, n’établissant pas qu’il s’agit d’une simple action en recouvrement de charges impayées,

En conséquence,
Déclarer irrecevable l’action introduite par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société MARCHAL SYNGEST, qui met fin à l’instance,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande provisionnelle,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société MARCHAL SYNGEST au paiement d’une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société MARCHAL SYNGEST aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident, notifiées par voie électronique le 30 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] demande au juge de la mise en état de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967

Débouter Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] de leur incident,

Condamner solidairement et par provision Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] au paiement de la somme 31.448,55€ au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 3ème appel 2026,

Condamner solidairement Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’incident.

L’incident a été plaidé à l’audience du 2 juillet 2026 et mis en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] ont communiqué au juge de la mise en état un courrier en date du 3 juillet 2026 ainsi qu’un ensemble de pièces annexées à ce courrier.

Ces éléments seront écartés des débats dans la mesure où la présente procédure est une procédure écrite relevant de la représentation obligatoire par avocat et qu’il n’est, en outre, aucunement justifié que cette communication ait été faite au contradictoire du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, le conseil de Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A], régulièrement avisé de la clôture de l’affaire et de son renvoi pour plaidoirie à l’audience du 2 juillet 2026, ne s’est pas présenté à l’audience et n’a pas transmis son dossier de plaidoirie.

A l’issue de l’audience, un avis de mise en délibéré lui a été adressé ainsi qu’une demande de transmission du dossier de plaidoirie sous un délai de 10 jours à défaut, le tribunal statuera sans les pièces de Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] et avec les seules pièces en sa possession.

Aucun dossier n’étant parvenu au tribunal qui statuera au vu des seules pièces produites par le syndicat des copropriétaires.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndic de l’immeuble soulevée par Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A]

Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] soutiennent, sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, que :

– il n’est pas justifié d’une habilitation du syndic à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires,
– contrairement à ce qui est soutenu, la présente procédure ne constitue pas une action en recouvrement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires sollicitant leur condamnation au paiement de charges et de travaux, dont une part substantielle concerne des travaux réalisés à l’intérieur d’un lot privatif (lot n° 201), sans démonstration de leur utilité objective pour la copropriété,
– les charges de copropriété réclamées ne reposent non seulement sur aucune justification, mais sur aucune autorisation préalable ; il s’agit donc en réalité de contraindre les copropriétaires à régler un appel des travaux, non régulièrement votés,
– il existe une procédure actuellement pendante devant le tribunal administratif de Paris opposant les époux [A] à la Ville de Paris et aux sociétés 44 [U] et IVY LAMARC.

Le syndicat des copropriétaires répond que :
– les demandeurs à l’incident se réfèrent à l’assemblée générale du 25 juillet 2024 lors de laquelle ont été votées les résolutions n° 17 et 17.1 portant sur les travaux de reprise du plancher bas niveau – 2 qui ont donné lieu à divers appels entre juillet et octobre 2024,
– les époux [A] n’ont pas contesté en temps utile ces résolutions et ne sont dès lors pas fondés à refuser de régler les charges appelées sur le fondement de ces résolutions,
– il en résulte que la présente action engagée sur le fondement des article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 s’analyse en une procédure de recouvrement de charges pour laquelle aucune habilitation du syndic n’est requise en vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967,
– à titre surabondant les travaux en question portaient sur des parties communes qui relevaient de la compétence de l’assemblée générale ; l’exception d’irrecevabilité soulevée dans un but manifestement dilatoire pour masquer la défaillance des demandeurs dans le paiement de leurs charges sera rejetée.

***

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ».

L’alinéa 3 du même article précise qu’une « telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation ».

Ainsi, l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ne permet au syndic d’agir en justice au nom du syndicat que s’il y a été autorisé par une décision de l’assemblée générale, à l’exception notamment des actions qui tendent au recouvrement de créance.

En l’espèce, aux termes de l’assignation délivrée à l’encontre de Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A], le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de ces derniers au paiement « de la somme de 28.602,94 € correspondant aux appels de charges et travaux (31.777,44 €) arrêté au 2ème appel [2025 au vu du décompte produit, et non 2015 comme indiqué dans l’assignation] et aux frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (658,01 €) ».

Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] indiquent ne pas devoir les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires en indiquant qu’il ne s’agit pas d’une contestation de la régularité d’une décision d’assemblée générale mais d’une contestation portant sur le quantum des charges réclamées et les modalités de calcul de celles-ci et qu’en conséquence, l’action engagée par le syndicat des copropriétaires n’est pas une action en recouvrement mais une action portant sur les modalités de calcul des charges réclamées.

Or, il ne ressort de la lecture des conclusions d’incident de Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] aucune contestation du quantum des charges sollicitées ni même de contestation des modalités de calcul de celles-ci. Au contraire, ils soutiennent que ces charges « ne reposent non seulement sur aucune justification, mais sur aucune autorisation préalable. […] Il s’agit donc bien en réalité de contraindre les copropriétaires à régler un appel des travaux, non régulièrement votés ».

L’action du syndicat des copropriétaires s’analyse, aux termes de l’assignation délivrée, comme une procédure en recouvrement des charges appelées en exécution d’assemblées générales non contestées et non annulés à ce jour.

Dès lors, le syndic est dispensé d’habilitation dans le cadre d’une telle procédure en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une provision formée par le syndicat des copropriétaires

L’article 789, 3° du code de procédure civile prévoit que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 31.448,55 € à titre de provision au titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 3ème appel 2026, soit le 1er juillet 2026.

Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] indique que cette demande ne peut prospérer dans la mesure où elle se heurte à une contestation sérieuse soutenant que la somme réclamée à titre provisionnelle correspondant aux appels de charges et travaux arrêtés au 3ème appel 2026 n’a fait l’objet d’aucune notification et que le syndicat des copropriétaires ne communique aucune assemblée générale des copropriétaires et aucune notification permettant de donner du crédit à une telle demande.

Or, le syndicat des copropriétaires produit pour justifier d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 31.448,55 euros :
– la matrice cadastrale permettant de justifier que Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] sont propriétaires indivis du lot n° 206 situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4],
– les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2023, 25 juillet 2024, 14 janvier 2025, 29 avril 2025 et 13 janvier 2026, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2023 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux,
– un décompte de répartition des charges et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot des défendeurs,
– un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2026.

Il en résulte que la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée et que l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il convient en conséquence de faire droit à la demande de provision du syndicat des copropriétaires et de condamner Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] à lui payer à titre de provision à valoir sur les appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2026 la somme de 31.448,55 euros.

Sur la demande de condamnation solidaire, en application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle peut être légale ou conventionnelle.

Décision du 24 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/05327 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NJ4

Il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges, lesquelles ne constituent pas davantage une dette indivisible obligeant l’ensemble des débiteurs pour la totalité.

Si la solidarité ne s’attache ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision.

Dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre coïndivisaires pour le paiement desdites charges (Civ. 3ème, 23 mai 2007, n° 0613.459).

Le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce un extrait du règlement de copropriété duquel il ressort qu’« en cas d’indivision de la propriété d’un lot tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot ».

Ainsi, Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] seront condamnés solidairement au paiement à titre de provision à valoir sur les appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2026 la somme de 31.448,55 euros.

Sur les autres demandes

Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] seront condamnés in solidum aux dépens de l’incident ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndic de l’immeuble soulevée par Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A],

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] à titre de provision à valoir sur les appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2026 la somme de 31.448,55 euros,

CONDAMNE Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] aux dépens de l’incident,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [M] [A] et Madame [Y] [O] épouse [A] de l’intégralité de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de l’ordonnance est de droit,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs autres demandes,

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du Jeudi du 04 Février à 10h05 pour conclusions en défense.

Faite et rendue à [Localité 1] le 24 Septembre 2026

La Greffière La Juge de la mise en état