TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies délivrées le :
CE à Maître Olivier MESMIN #R030
CCC à l’inspecteur de la DRFiP en courrier

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9ème chambre 3ème section

N° RG 25/07064
N° Portalis 352J-W-B7J-C77EM

N° MINUTE :

Assignation du :
12 Juin 2025

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître Olivier MESMIN du PARTNERSHIPS BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (France) LLP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R030

DÉFENDERESSE

POLE JURIDICTIONNEL JUDICIAIRE DRFIP
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représenté par son inspecteur

Décision du 24 Septembre 2026
9ème chambre 3ème section
N° RG 25/07064 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77EM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-présidente, juge rapporteur
Madame Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente
Monsieur Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Assistés de Madame Malalaniaina DAUPHINÉ, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2026 tenue en audience publique devant Madame CHARLIER-BONATTI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 26 janvier 2021, la SCI [Adresse 1], ci-après dénommée « la SCI » a, par acte notarié, fait l’acquisition d’un bien immobilie sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à Paris 13ème arrondissement.

La SCI a soumis l’acquisition des lots R-1, RDC et R+1 de l’immeuble au régime de droit commun des droits de mutation à titre onéreux. Le prix d’acquisition des lots R-1, RDC et R+1 étant de 10 180 000, 00 €, les droits d’enregistrement acquittés se sont élevés à 652 197€.

Par courrier recommandé en date du 20 avril 2023, la SCI a formulé une demande de rescrit sur le fondement de l’article L.80 B du livre des procédures fiscales afin d’obtenir confirmation que les travaux en cours sur les lots R-1, RDC, R+1 permettraient une remise à l’état neuf des Lots Rénovés au sens des dispositions du 2° du 2 du i de l’ article 257 du code général des impôts.

Par courrier en date du 24 juillet 2023, l’administration fiscale a reconnu que les travaux en cours sur les lots rénovés, portant sur les éléments de second oeuvre, qualifiaient bien de travaux permettant de rendre à l’état neuf ces lots.

Par acte rectificatif du 11 octobre 2023, la SCI a placé rétroactivement l’acquisition des lots R-1, RDC et R+L sous le régime de l’article 1594-0 G du code général des impôts, en prenant un engagement de construire sur les seuls niveaux R-1, RDC et R+1, dans le délai de quatre ans.

Par réclamation contentieuse du 24 octobre 2023, la SCI a sollicité l’application des dispositions légales de l’article 1594-0 G du code général des impôts et a demandé le remboursement des droits d’enregistrement acquittés lors de l’acquisition des lots R-1, RDC et R+1 pour un montant de 652.197 €.

Par un courrier en date du 15 avril 2025, la Direction régionale des Finances publiques D’lle-de-France et de Paris, a rejeté la réclamation de la SCI.

Par assignation en date du 12 juin 2025, la SCI [Adresse 1] demande au tribunal de :

ANNULER la décision de rejet de l’administration fiscale du 15 avril 2025 de restitution des droits d’enregistrement acquittés ;
Décision du 24 Septembre 2026
9ème chambre 3ème section
N° RG 25/07064 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77EM

CONDAMNER la DRFIP d’lle de France et de [Localité 1] à restituer les droits de mutations initialement versés par la Société à savoir 652 197 € ;

CONDAMNER la DRFIP d’lle de France et de [Localité 1] à verser à la société la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, ainsi qu’aux intérêts moratoires sur la somme de 652 197 € à compter de la date de la réclamation, soit le 24 octobre 2023.

La SCI soutient que le niveau R+2 ne serait ni connecté fonctionnellement, ni structurellement aux trois niveaux inférieurs.

Elle expose que la rénovation des éléments caractériserait la production d’un immeuble neuf.

Elle soutient qu’il n’existe pas de condition d’antériorité quant à l’antériorité d’un rescrit et que par ailleurs, elle a rempli les conditions imposées par l’artricle 1594-0 G du code général des impôts pour la restitution des droits d’entregistrement.

Par conclusions en date du 06 mai 2026, l’administration fiscale demande au tribunal de :

CONFIRMER la décision de rejet du 15 avril 2025 ;

DÉBOUTER la SCI [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

REJETER la demande de la SCI [Adresse 6] au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 6] aux entiers dépens.

L’administration fiscale considère que les travaux n’ont porté que sur une part minoritaire d’un bâtiment.

Elle précise par ailleurs que le rescrit ne peut être pris en compte que pour des opérations futures.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 juin 2026 avec fixation à l’audience de plaidoirie du 02 juillet 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

SUR CE :

I. Sur régime de faveur de l’article 1594-0 G,A du code général des impôts :

Aux termes de l’article 1594-O G, A-l du code général des impôts, sont exonérées de droits d’enregistrement les acquisitions d’immeubles réalisées par des assujettis à la TVA lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du même code.

Aux termes du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts, un immeuble existant est réputé neuf lorsqu’il a fait l’objet de travaux qui ont consisté à le remettre à l’état neuf. Cette remise à neuf peut
notamment résulter de la rénovation de l’ensemble des éléments de second oeuvre tels qu’énumérés par l’article 245 A de l’annexe II du même code, dans une proportion d’au moins deux tiers pour chacun d’entre eux.

Au cas présent, les travaux réalisés par la SCI ont porté exclusivement sur les niveaux R-1, RDC et R+1, à l’exclusion du niveau R+2.

lls ont consisté en la remise à l’état neuf de l’ensemble des éléments suivants :
Huisseries extérieures entièrement remplacées;Cloisons intérieures : démolies et reconstruites selon le nouvel aménagement;lnstallations sanitaires et plomberie : refaites à neuf dans une proportion de 96,3%, incluant les ballons d’eau chaude et l’intégralité du réseau ;lnstallations électriques : remises à neuf, avec nouveaux tableaux, appareillages, câblage, éclairage et sécurisation ;Système de chauffage : ajusté localement (remplacement de radiateurs, ventilation, équilibrage thermique), représentant 87 % des coûts de rénovation affectés à cet élément.
La nature de ces travaux a été certifiée par la société DMOX,architecte, dans une attestation.

Ces éléments ont été expressément pris en compte par la DRFIP dans sa réponse favorable au rescrit du 24 juillet 2023, qui reconnaît que les Lots Rénovés pourront être considérés comme formant un immeuble neuf du fait des travaux entrepris.

Les lots rénovés sont physiquement liés, desservis par les mêmes circulations verticales (escaliers, trémie, ascenseur) et les mêmes issues sur la voie publique. En revanche, le niveau R+2, bien qu’acquis en même temps que les lots rénovés, n’est ni connecté fonctionnellement ni structurellement aux trois niveaux inférieurs : il dispose de son propre accès indépendant et ne communique ni verticalement ni horizontalement avec les autres. La dissociation des lots rénovés et du lot R+2 a été certifié par une attestation de commissaire de justice.

L’ampleur des travaux de rénovation permettant de produire un immeuble neuf doit s’apprécier au niveau des lots rénovés et non de l’ensemble de l’immeuble.

Il ressort des éléments du dossier que les travaux engagés par la SCI sur les lots rénovés portent sur au moins les deux tiers de chacun des éléments de second oeuvre prévus par la loi et ont donc conduit à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article l’article 1594-0 G, A-l du code général des impôts.

II. Sur le moyen relatif au rescrit :

Aux termes de l’article 1594-0 G, A-l du code général des impôts, sont exonérées de droits d’enregistrement les acquisitions d’immeubles réalisées par des assujettis à la TVA lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du même code.

Au cas présent, la SCI a pris un engagement de construire par acte rectificatif dûment publié en date du 11 octobre 2023 et a introduit sa demande de restitution dans le délai fixé à l’article R196-1 du livre des procédures fiscales.

Il est rappelé que la seule condition requise est un engagement de constuire contenu dans l’acte d’acquisition et le respect de cet engagement dans un délai de 4 ans et que l’obtention d’un rescrit n’est pas requis par la loi.

Les travaux sur les lots rénovés ayant été achevés dans les délais, la SCI est fondée à solliciter la restitution des droits d’enregistrement acquittés lors de l’acquisition de l’immeuble, pour un montant de 652 197 €, outre les intérêts moratoires sur cette somme à compter de la date de la réclamation, soit le 24 octobre 2023.

III. Sur les autres demandes :

L’administration fiscale qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparait cependant pas inéquitable de ne pas faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la décharge des droits de mutation d’un montant de 652.197 € ainsi que des intérêts moratoires sur cette somme à compter de la date de la réclamation, soit le 24 octobre 2023 ;

CONDAMNE l’administration fiscale aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Septembre 2026

La Greffière La Présidente