TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 24/01496 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5TJX

S.A.R.L. LA BAIGNOIRE DE JOSEPHINE

C/

S.C.I. DU VERY

COPIE EXECUTOIRE LE
23 Septembre 2026
à
Me Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL – DESPREZ,

Me Benjamin THOUMAZEAU

entre :

S.A.R.L. LA BAIGNOIRE DE JOSEPHINE représentée par M.[X] [F] en qualité de gérant
dont le siège social se situe [Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Benjamin THOUMAZEAU, avocat au barreau de RENNES

Demanderesse

et :

SCI DU VERY représentée par M.[O] [R] en qualité de gérant
dont le siège social se situe [Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL – DESPREZ, avocat au barreau de VANNES

Défenderesse

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur
Mme DE GRAEVE, Vice-Présidente
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Mme LE CHAMPION, magistrat honoraire et prononcée en premier ressort par Mme DE GRAEVE, Vice-Présidente substituant Madame PICARD, Première Vice-Présidente, légitimement emêchée par sa mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 avril 1993, la SCI du Very a donné à bail commercial à M. et Mme [R] les lots n° 1 et 4 d’une copropriété située [Adresse 1] à Carnac à compter du 1er avril 1993 pour une activité de bar, glacier, crêperie, snack.

Le 17 juillet 1996, les époux [R] ont fait apport du fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la SARL La Baignoire de Joséphine.

Par acte du 16 août 2002, la SCI du Very a renouvelé ledit bail au bénéfice de la SARL La Baignoire de Joséphine à compter du 1er avril 2002.

Le 1er avril 2008, un avenant au bail commercial a prévu un loyer mensuel de
1 375,13 euros HT.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte du 28 décembre 2022, la SCI du Very a signifié à la SARL La Baignoire de Joséphine un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023 en contrepartie d’un loyer mensuel de 3 500 euros HT.

Le 23 janvier 2023, la SARL La Baignoire a fait part, par courrier, de son acceptation du principe du renouvellement du bail et de son opposition au nouveau loyer.

Aux termes d’un courrier du 30 juin 2023, la SCI du Very a mis en demeure le preneur de régler un certain nombre de loyers.

Par acte du 22 avril 2024, la SARL La Baignoire de Joséphine a fait assigner la SCI du Very en faisant état de l’abandon de loyer de la part du bailleur pour les mois d’avril, mai et décembre 2020 ainsi que les mois de janvier, février et mai 2021.

Le 12 février 2024, l’affaire a été radiée et a été réinscrite au rôle le 28 août 2024.

Par ordonnance du 24 avril 2025, le juge de la mise en état a ordonné à la SARL La Baignoire de Joséphine de procéder, à titre provisoire, à la mise sous séquestre sur un compte ouvert auprès de la CARPA de la somme de 12 571,20 euros TTC au titre des loyers des mois d’avril, mai et décembre 2020, et des mois de janvier, février et mai 2021 dans l’attente du jugement au fond.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2025, la SARL La Baignoire de Joséphine demande au tribunal de :

À titre principal,

– constater et déclarer que les loyers de mois d’avril 2020, mai 2020, décembre 2020, ainsi que les loyers de janvier 2021, février 2021 et mai 2021 d’un montant total de 12 571,20 euros TTC ont été abandonnés par la SCI du Very,
– déclarer qu’elle est déchargée du paiement de la somme de 8 604,31 euros HT, soit 10 325,17 euros TTC, à compter du 1er avril 2023 et arrêtée au 30 avril 2024, ainsi que de la somme mensuelle de 661,87 euros HT à l’avenir,

– en conséquence, débouter la SCI du Very de sa demande de condamnation au titre des loyers des mois d’avril 2020, mai 2020 décembre 2020 ainsi que des loyers des mois de janvier 2021, février 2021 et mai 2021 d’un montant total de 12 571,20 euros TTC,
– déclarer que la clause du bail intitulée “révision du loyer” caractérise une clause de révision triennale contraire à l’ordre public,
– en conséquence, condamner la SCI du Very à lui verser la somme de 26 424 euros TTC au titre de la répétition de l’indu pour les loyers trop versés, somme à actualiser au jour du jugement,
– en tout état de cause, débouter la SCI du Very de sa demande de résiliation du bail commercial conclu le 16 août 2022,

À titre subsidiaire,

– débouter la SCI du Very de sa demande de résiliation du bail commercial conclu le 16 août 2022,
– faire droit à sa demande de délais de paiement,

En tout état de cause,

– constater l’abandon de loyers par la SCI du Very pour les mois d’avril, mai et décembre 2020 ainsi que les mois de janvier, février et mai 2021,
– débouter la SCI du Very de sa demande de résiliation du bail commercial conclu le 16 août 2022,
– débouter la SCI du Very de l’ensemble de ses demandes,
– condamner la SCI du Very au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la SCI du Very aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SARL La Baignoire de Joséphine expose que :

– les loyers de 2020 et 2021 ont été abandonnés selon un accord verbal du bailleur, en raison de la crise sanitaire du Covid-19,
– la SCI du Very n’a pas sollicité le paiement de ces sommes pendant plus de 3 ans et a adressé un congé avec offre de renouvellement le 28 décembre 2022,
– la SCI du Very était éligible aux dispositifs fiscaux d’exonération de l’impôt sur les loyers abandonnés, de déductibilité du résultat imposable des abandons de loyers, de crédit d’impôt, et elle n’a pas communiqué ses bilans, liasses fiscales et déclaration n° 2072.

Concernant la clause de révision triennale, elle signale que le bail du 16 août 2002 ne stipule aucune clause d’indexation et renvoie au mécanisme légal de révision triennale du loyer. Elle considère que la clause de “révision du loyer” est contraire aux dispositions d’ordre public et doit être réputée non-écrite.

La SARL La Baignoire de Joséphine conteste la demande en résiliation du bail puisqu’elle estime qu’aucun loyer n’est dû. Elle précise que l’expert a précisé que loyer proposé par le bailleur à hauteur de 3 500 euros HT était excessif.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, la SCI du Very demande au tribunal de :

– débouter la société La Baignoire de Joséphine de l’ensemble de ses demandes,
– condamner la société La Baignoire de Joséphine à lui payer la somme de 12 571,20 euros TTC au titre des loyers impayés,
– prononcer la résiliation du bail commercial conclu le 16 août 2002,

– ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la société La Baignoire de Joséphine de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier,
– dire que les meubles seront entreposés dans un lieu désigné par le représentant de la société La Baignoire de Joséphine ou, à défaut, laissés sur place ou placés dans un lieu approprié, que le représentant de la société La Baignoire de Joséphine bénéficiera d’un délai de deux mois non renouvelable pour retirer les meubles à l’issue duquel ces derniers, s’ils ne sont pas retirés, seront vendus ou déclarés abandonnés s’ils ne sont pas susceptibles d’être vendus,
– condamner la société La Baignoire de Joséphine à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer courant à la date de la résiliation jusqu’à la libération des locaux et de la restitution des clés,
– condamner la société La Baignoire de Joséphine à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la société La Baignoire de Joséphine aux dépens.

La SCI du Very explique que :

– la clause d’indexation ou clause d’échelle mobile est consacrée par l’article L. 145-39 du code de commerce,
– la clause intitulée “révision du loyer” dans le bail constitue une clause d’indexation et est licite.

Elle déclare qu’elle n’a jamais entendu renoncer aux loyers impayés en 2020 et 2021 et avance que le preneur ne justifie pas avoir comptabilisé dans ses résultats l’avantage imposable que constitue un abandon de loyers.

La SCI du Very soutient que l’impayé locatif s’élève à 12 571,2 euros TTC et que le paiement par le preneur de la somme de 8 380,80 euros au titre de l’indexation des loyers est tardif et constitue également un manquement grave aux obligations contractuelles du preneur.

Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités en raison de l’absence d’élément justifiant la situation de la société La Baignoire de Joséphine.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En préliminaire, le tribunal rappelle qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de “constater”, “déclarer que” qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise de moyens développés dans le corps des conclusions qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

– Sur la clause de révision des loyers.

Le bail commercial du 19 avril 1993 prévoit en page 3 une clause intitulée “révision du loyer” comme suit :
“ Les parties précisent que le montant du loyer a été débattu par elles.
Le loyer sera révisable à l’expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, la loi n° 65-356 du 12 mai 1965 et le décret du 3 janvier 1966 concernant les loyers d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal.

Les textes ci-dessus prévoient que la variation du loyer ne pourra dépasser celle de l’indice trimestriel du coût de la construction, tel qu’il a été fixé par l’INSEE entre la dernière fixation du loyer et la demande de demande en révision.
La demande en révision devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, 15 jours au moins avant l’expiration de la période triennale envisagée.
Le montant de chaque variation triennale sera fixé en prenant pour base le dernier indice connu lors de la conclusion du bail ou de l’augmentation précédente, et le dernier indice publié à la date de la révision.
En conséquence, le loyer dû à compter du 1er avril 1996 sera calculé en fonction de la variation du dernier indice connu à cette époque et le dernier connu à ce jour étant celui du 3ème trimestre 1992 soit 1008″.

L’acte du 16 août 2002 prévoit au paragraphe intitulé “révision du loyer” :
“Le loyer ci-dessus fixé sera révisable à l’expiration de chaque période triennale en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.
La variation est automatique et n’est subordonnée à aucune notification. Le fait de ne pas l’avoir calculée immédiatement n’entraîne aucune déchéance dans le droit de l’une des parties à en réclamer l’application ultérieure avec effet rétroactif.
L’indice de base choisi par les parties est celui en vigueur au jour de l’entrée en jouissance des présentes, soit celui du 3ème trimestre 2002-valeur 1145″.

La révision triennale est un droit légal exercé à la demande des parties tous les trois ans, tandis que la clause d’indexation est une variation automatique du loyer selon un indice choisi contractuellement.

La révision triennale est prévue par le code de commerce dans ses articles L.145-37 et L.145-38 et constitue un mécanisme légal d’ajustement du loyer. Elle permet au bailleur ou au locataire de demander la modification du loyer tous les trois ans à partir de la date d’entrée en jouissance du locataire ou du renouvellement du bail.

La demande de révision doit être formalisée par un acte de commissaire de justice.

La clause d’échelle mobile est une disposition contractuelle qui permet une révision automatique et périodique du loyer, chaque année ou tous les trois ans, en fonction de l’évolution d’un indice économique prévu par l’INSEE. Cette clause protège le bailleur contre l’érosion monétaire et assure une prévisibilité pour le preneur.

Dans le cas présent, la clause discutée ne fait pas référence aux conditions légales des articles L. 145-37 et suivants du code de commerce.

Cette clause fait état d’un indice précis et fixe une périodicité triennale.

Elle doit s’analyser en une clause de révision du loyer ou clause d’échelle mobile qui est licite. Elle doit être appliquée dans les conditions contractuelles du bail comme l’a réalisé la SCI du Very.

En conséquence, la SARL La Baignoire de Joséphine est déboutée de sa demande en répétition de l’indu.

– Pour les loyers de des mois d’avril 2020, mai 2020, décembre 2020 et des mois de janvier 2021, février 2021 et mai 2021.

Il convient de signaler que le locataire reste tenu de ses loyers pendant la crise sanitaire, malgré les fermetures administratives.

Si renonciation aux loyers il y a, la charge de la preuve de cette renonciation pèse sur le demandeur.

Une renonciation doit être non équivoque et doit résulter clairement de la volonté de la SCI du Very.

L’argument de la SARL La Baignoire de Joséphine selon lequel le bailleur n’a rien demandé pendant 3 années est inopérant puisque les délais de prescription pour exiger le paiement d’un loyer n’était pas acquis.

Le congé du 28 décembre 2022 répond à une procédure légale précise, pour un bailleur qui entend mettre fin à la reconduction tacite du bail et qui souhaite un nouveau montant pour le loyer et ne peut correspondre à une renonciation du paiement des loyers antérieurs telle qu’invoquée par le preneur à défaut d’autres pièces objectives probantes.

En conséquence, il convient de condamner la SARL La Baignoire de Joséphine à payer à la SCI du Very la somme de 12 571,20 euros TTC.

– Sur la résiliation et les délais de paiement.

Le bail commercial prévoit en son paragraphe “loyer” : “le non-respect de cette clause constituera un motif de rupture du bail si bon semble au bailleur”.

La SARL La Baignoire de Joséphine a manqué à ses obligations contractuelles en ne réglant pas les loyers de 2020 et 2021 durant la crise sanitaire et en réglant tardivement le montant du loyer indexé.

Ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail souscrit entre la SCI du Very et la SARL La Baignoire de Joséphine.

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Si la SARL La Baignoire de Joséphine ne justifie aucunement de sa situation financière actuelle, il n’est pas contestable qu’elle a versé sur un compte CARPA la somme réclamée par son bailleur.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 3 mois à compter du présent jugement, délai pendant lequel la SARL La Baignoire de Joséphine procédera au paiement de la somme de 12 571,20 euros au bénéfice du bailleur.

Passé ce délai de 3 mois, en cas de paiement, la clause sera réputée ne pas avoir produit d’effets.

A défaut de paiement, la résiliation du bail sera effective, la SARL La Baignoire de Joséphine sera expulsée avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier et les meubles du preneur entreposés tel qu’il est explicité dans le dispositif de la décision et une indemnité d’occupation sera due.

– Sur les autres demandes.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI du Very est déboutée de sa demande.

Succombant principalement, la SARL La Baignoire de Joséphine est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute la SARL La Baignoire de Joséphine de sa demande en répétition de l’indu pour un montant de 26 424 euros ;

Condamne la SARL La Baignoire de Joséphine à payer à la SCI du Very la somme de 12 571,20 euros TTC au titre des loyers d’avril, mai et décembre 2020 ainsi que de janvier, février et mai 2021 ;

Ordonne la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI du Very et la SARL La Baignoire de Joséphine ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 3 mois à compter du présent jugement, délai pendant lequel la SARL La Baignoire de Joséphine procédera au paiement de la somme de 12 571,20 euros au bénéfice du bailleur;

Passé le délai de 3 mois précité, à défaut de paiement :

– ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la société La Baignoire de Joséphine de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
– dit que les meubles seront entreposés dans un lieu désigné par le représentant de la société La Baignoire de Joséphine ou, à défaut, laissés sur place ou placés dans un lieu approprié, que le représentant de la société La Baignoire de Joséphine bénéficiera d’un délai de deux mois non renouvelable pour retirer les meubles à l’issue duquel ces derniers, s’ils ne sont pas retirés, seront vendus ou déclarés abandonnés s’ils ne sont pas susceptibles d’être vendus,
– condamne la société La Baignoire de Joséphine à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer courant à la date de la résiliation jusqu’à la libération des locaux et de la restitution des clés ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL La Baignoire de Joséphine aux dépens.

Le greffier La Présidente
Mme DE GRAEVE, Vice-Présidente
substituant Mme PICARD, Première Vice-Présidente, légitimement empêchée