Tribunal judiciaire, 3ème Ch. Civile Cab. 3, 23 septembre 2026, RG n° 23/00054

N° RG 23/00054 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LSR3

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/00054 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LSR3

Minute n°

Copie exec. à :

Me Manuela DE RAVEL D’ESCLAPON
Me Arnaud FRIEDERICH

Le

Le greffier

Me Manuela DE RAVEL D’ESCLAPON
Me Arnaud FRIEDERICH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [I]
né le 13 Août 1963 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Arnaud FRIEDERICH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

Madame [J] [K] épouse [I]
née le 26 Mars 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Arnaud FRIEDERICH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [Y] [B]
né le 02 Mars 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Manuela DE RAVEL D’ESCLAPON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 328

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Revendication d’un bien immobilier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Septembre 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [V] [Y] [B] était propriétaire d’un ensemble de parcelles situées [Adresse 4] à [Localité 5], couvrant une surface totale de 66,82 ares, et comprenant une maison édifiée sur l’une d’entre elles.

Par ordonnance en date du 8 avril 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné, sur demande de la Caisse du Crédit Mutuel, une exécution forcée immobilière des biens immobiliers appartenant à M. [V] [Y] [B] situés [Adresse 4] à [Localité 1].

Le 16 juin 2022, M. [S] [I] et Mme [J] [K] épouse [I] ci-après les époux [I], ont émis, par l’intermédiaire de l’agence Boistelle [Localité 6], une offre d’acquisition d' » une maison à usage d’habitation sur un terrain de quinze ares, située au [Adresse 4] à [Localité 1]  » appartenant à M. [V] [Y] [B] pour un prix de 765 000 euros, y compris commission d’agence à charge du vendeur.

L’offre, stipulée valable jusqu’au 20 juin 2022 inclus, mentionnait que son acceptation devrait être suivie par la régularisation d’un avant-contrat de vente, conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Cette offre a été acceptée par M. [B] le 28 juin 2022.

Aucun avant-contrat n’a pas la suite été conclu entre les parties.

Le 19 juillet 2022, un nouvel arpentage redécoupant les parcelles situées [Adresse 4] a été réalisé.

Par ordonnance du 19 octobre 2022, le Président du tribunal judiciaire de Strasbourg, saisi par requête en date du 5 octobre 2022, a autorisé les époux [I] à inscrire une prénotation sur le bien immobilier cadastré CZ n° [Cadastre 1] situé [Adresse 4] à [Localité 7]. Cette parcelle couvre une surface de 4,77 ares. Le même jour, ils ont obtenu le concours bancaire pour le financement de l’opération de la part de la banque CIC EST.

Les époux [I] ont fait inscrire cette prénotation sur la parcelle anciennement cadastrée section CZ n° [Cadastre 2] couvrant une surface de 4, 94 ares, correspondant à la parcelle [Cadastre 1] après arpentage.

Souhaitant obtenir la réitération par acte authentique de la vente de la parcelle cadastrée CZ [Cadastre 1], M. [S] [I] et Mme [J] [K] épouse [I] ont, par assignation signifiée le 23 décembre 2022, fait attraire M. [V] [Y] [B] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Par ordonnance du 20 septembre 2023, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

Le 10 novembre 2023, l’ensemble des parcelles formant le [Adresse 4] à [Localité 5], ainsi que la maison bâtie sur l’une d’entre elles ont fait l’objet d’une adjudication forcée à la demande de la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 1] Europe au profit de Monsieur [P] [R], en vertu d’une prénotation antérieure à celle des époux [I].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, Monsieur [B] a formé une demande de rabat de l’ordonnance de clôture, au regard de la vente par adjudication définitive de la maison objet du présent litige.

Par jugement avant dire droit du 19 juin 2024, le tribunal judiciaire de Strasbourg a révoqué l’ordonnance de clôture et a ordonné la réouverture des débats.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance du Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Strasbourg rendue le 25 mars 2026. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 juin 2026 et a été mise en délibéré au 23 septembre 2026.

MOYENS ET PRÉTENTION DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 novembre 2025, les époux [I] demandent au Tribunal de :

– CONDAMNER Monsieur [Y] [B] à payer à Monsieur [S] [I] et Madame [J] [K] épouse [I] un montant de 100 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de l’engagement de sa responsabilité, avec intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions.
En tout état de cause,
– DÉBOUTER Monsieur [Y] [B] de ses demandes d’indemnités
– DÉBOUTER Monsieur [Y] [B] de l’intégralité de ses fins, moyens, conclusions et demandes.
– CONDAMNER Monsieur [Y] [B] à payer à Monsieur [S] [I] et Madame [J] [K] épouse [I] un montant de 7 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
– Le CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la procédure.
– ORDONNER l’exécution par provision du jugement à intervenir.

À l’appui de leurs demandes, les époux soutiennent qu’il est constant et incontestable qu’un accord sur la chose et sur le prix est intervenu entre les époux [I] et Monsieur [B] concernant la vente d’une maison d’habitation sur une parcelle de 15 ares CZ n° [Cadastre 2] sis [Adresse 4] à [Localité 5]. Ainsi, l’accord étant intervenu sur la chose et sur le prix, la vente était parfaite en application de l’article 1583 du code civil.

Les époux font valoir que l’offre qu’ils ont soumise au défendeur et qu’il a acceptée le 28 juin 2022 était ferme, définitive et sans réserve. Les demandeurs indiquent que de nouveaux échanges ont eu lieu postérieurement à l’accord, du fait de l’attitude du défendeur particulièrement réticent à réitérer la vente.

Les époux [I] concluent que la vente étant parfaite, Monsieur [B] engage sa responsabilité et doit être condamné à réparer les préjudices subis du fait de la non réitération de la vente en application des dispositions de l’article 1231-1 du Code civil et subsidiairement sur la base des dispositions de l’article 1240 du Code Civil. Ils ajoutent que le vendeur leur a volontairement caché les procédures en cours relatives aux biens litigieux.

Concernant les demandes reconventionnelles, les époux [I] contestent tout préjudice qu’aurait pu subir le défendeur, la prénotation ayant été autorisée par décision de justice, que Mr [B] n’a pas demandé la main levée.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 janvier 2026, Monsieur [B] demande au Tribunal de :

– DÉBOUTER les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions à l’encontre de Monsieur [B] ;
– CONDAMNER Monsieur [S] [I] et Madame [J] [K] épouse [I] à payer, solidairement, à Monsieur [V] [Y] [B] 570 000 euros au titre du préjudice financier ;
– CONDAMNER Monsieur [S] [I] et Madame [J] [K] épouse [I] à payer, solidairement, à Monsieur [V] [Y] [B] 500 000 euros au titre du préjudice moral ;
– CONDAMNER Monsieur [S] [I] et Madame [J] [K] épouse [I] à payer, solidairement, à Monsieur [V] [Y] [B] 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, sans garantie ni consignation.

Monsieur [B] soutient sur le fondement de l’article 1114 du code civil que les époux [I] n’étaient pas animés d’une intention définitive de contracter, en ce que le document transmis comportait une condition suspensive liée à l’obtention d’un financement bancaire et d’autres conditions, ce qui souligne leur hésitation. Il expose en conséquence que ce document n’est qu’une simple invitation à entrer en pourparlers. Le défendeur indique par ailleurs que les discussions intervenues postérieurement mettent également en évidence cette hésitation quant à la chose qu’ils souhaitent acheter et notamment la surface de terrain.

Le défendeur argue que le document n’était pas suffisamment précis ne permettant pas d’identifier le bien, ni les parcelles dont ils souhaitaient se porter acquéreurs. Il ajoute que les parties n’étaient pas d’accord sur la partie de terrain objet de la vente, notamment sur l’étendue du terrain faisant l’objet de la vente et sur les servitudes, et qu’il était en train d’affiner une proposition de division parcellaire.

À titre subsidiaire, Monsieur [B] soutient que si le document était considéré comme une offre ferme et précise, celle-ci ne pouvait produire aucun effet faute d’avoir été acceptée pendant sa durée de validité, celle-ci ayant été signée après sa date d’expiration.

Il fait valoir que l’existence d’une procédure en exécution forcée immobilière n’avait aucun impact sur les pourparlers entre les parties et que les demandeurs ne démontrent pas l’existence de leur préjudice et ne produisent aucun élément au soutien de leur demande d’indemnisation des préjudices allégués.

Monsieur [B] formule des demandes reconventionnelles et soutient avoir subi un préjudice en raison de la prénotation abusive inscrite par les époux [I], qui l’a empêché de vendre son bien à l’amiable à d’autres personnes intéressées de sorte qu’il a dû subir la procédure d’adjudication forcée qui a abouti à la vente de son bien à un prix plus bas que celui du marché (780 000) au lieu du prix prévu lors du compromis (1 150 000 euros). Il explique que le prix de vente avait été revu à la baisse puisque le compromis prévoyait une occupation gratuite de 12 mois pour lui permettre de déménager son activité agricole. La valeur de cette occupation gratuite de 12 mois est de 200 000 euros, soit la différence entre le montant initial du bien (1 500 000 euros) et la baisse du prix en raison de l’effort consenti par l’acquéreur.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé à l’assignation ainsi qu’aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

I. Sur la demande des époux [I]

A. Sur la vente

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Selon l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

1.Sur l’offre

L’article 1114 du code civil énonce que l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Ainsi, en matière de contrat de vente, l’offre d’achat doit comporter la chose, son prix, ainsi que la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.

En l’espèce, le 16 juin 2022, les époux [I], ont rédigé un document intitulé  » offre d’achat  » portant sur une maison d’habitation sur une parcelle de 15 ares située [Adresse 4] à [Localité 5] pour un prix de 765 000 € dont 15 000 € d’honoraires d’agence.

En ce qui concerne la désignation de la chose objet du contrat de vente, ledit document comprend la désignation précise d’une maison située [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que la mention d’un terrain d’une surface de 15 ares. Cependant, le terrain de 15 ares n’est ni déterminé, ni déterminable au moment de l’offre, puisqu’aucune parcelle de 15 ares comprenant une maison d’habitation au [Adresse 4] n’existe au moment de l’offre. En effet, au moment de l’offre, la parcelle comprenant la maison est une parcelle de 4,94 ares qui deviendra suite à l’arpentage une parcelle de 4,77 ares.

Ainsi, les éléments essentiels du contrat n’étaient pas compris dans l’offre même si elle a été nommée et formalisée comme une offre ferme, définitive et précise et quand bien même elle a été acceptée en l’état par M. [B].

Par conséquent, du fait de l’absence des éléments essentiels du contrat, M. [B] n’était pas lié par son acceptation, qui ne peut qu’être analysée que comme une acceptation de rentrer en pourparlers pour déterminer les éléments essentiels du contrat et notamment la définition des 15 ares de propriété cédée.

B. Sur l’indemnisation des préjudices.

L’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’absence de conclusion d’un contrat, la vente n’étant pas parfaite du fait de l’inexistence d’une offre au sens du code civil, il n’y a pas de faute contractuelle et la demande d’indemnisation des époux [I] est rejetée.

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les époux [I] n’expliquent pas qu’est-ce qui caractérise une faute délictuelle de la part de M. [B] alors qu’il était en droit de refuser de conclure l’acte de vente du fait de l’absence de rencontre des volontés.

Ainsi, ils sont déboutés de leur demande d’indemnisation.

II. Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [B]

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité civile suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, par requête en date du 5 octobre 2022, les époux [I] ont saisi le Président du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’être autorisés à procéder à l’inscription d’une prénotation à leur profit sur la parcelle inscrite au livre foncier de [Localité 1] section CZ n° [Cadastre 1].

Par ordonnance du 19 octobre 2022, devenue définitive, le Président du tribunal judiciaire de Strasbourg a autorisé les époux [I] à inscrire une telle prénotation sur le bien immobilier situé sur ladite parcelle.
Ainsi, la prénotation inscrite par les époux [I] ne peut présenter un caractère abusif, celle-ci ayant été réalisée sur autorisation du Tribunal judiciaire de Strasbourg et n’ayant pas été contestée par M. [B].

Ainsi, Monsieur [B] sera dès lors débouté de sa demande reconventionnelle.

III. Sur les autres demandes

Les époux [I] qui succombent à l’instance sera condamné aux entiers frais et dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Les époux [I] sera condamné à payer M [B] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sera en conséquence débouté de sa propre demande.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que  » les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement « .

En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [S] [I] et Madame [J] [K] épouse [I] de leur demande d’indemnisation ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [Y] [B] de sa demande d’indemnisation l ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] et Madame [J] [K] épouse [I] aux entiers frais et dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] et Madame [J] [K] épouse [I] à payer à Monsieur [V] [Y] [B] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [Y] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Anaëlle LAPORT