Résiliation d’un bail commercial pour loyers impayés et limitation de l’indemnité d’occupation en référé

En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, une clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité. La juridiction constate la résiliation lorsque le commandement a été délivré dans les formes requises et que les impayés persistent à l’expiration du délai.

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le bail, son avenant et le décompte établissaient l’obligation locative et le montant des loyers impayés. L’expulsion pouvait dès lors être ordonnée, l’obligation de libérer les lieux n’étant pas sérieusement contestable.

L’indemnité d’occupation est fixée provisoirement au montant du loyer, augmenté des charges et taxes. La majoration contractuelle pouvant atteindre le double du loyer journalier excédait le revenu locatif perdu et risquait de procurer un avantage indu. Sa réduction relève du pouvoir modérateur du juge du fond, le juge des référés ne pouvant retenir ici que le montant courant. Les frais irrépétibles et les dépens sont mis à la charge du locataire défaillant.

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Après la délivrance infructueuse d’un commandement de payer portant sur 3 314,83 euros, le bailleur a sollicité en référé la résiliation du bail commercial, l’expulsion et le paiement provisionnel des loyers impayés. La juridiction a accueilli ces demandes et limité l’indemnité d’occupation au loyer courant augmenté des charges et taxes, en écartant la majoration jugée excessive.

Un bailleur a donné à bail des locaux commerciaux à un locataire suivant un contrat conclu le 22 mai 2025, complété par un avenant du 20 février 2026. Le locataire a cessé de régler les loyers.

Après la délivrance d’un commandement de payer le 27 avril 2026, demeuré infructueux, le bailleur a saisi le juge des référés afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion du locataire et réclamer une provision correspondant aux loyers impayés.

Le bailleur produisait le bail, son avenant et un décompte faisant apparaître une dette de 3 314,83 euros, terme de mai 2026 inclus. Il sollicitait également une indemnité d’occupation majorée. Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

La juridiction a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et accordé une provision au titre des loyers impayés. Elle a limité l’indemnité d’occupation au loyer courant augmenté des charges et taxes, écartant la majoration excessive.

• Clause résolutoire stipulée dans le bail commercial
• Commandement de payer mentionnant le délai légal d’un mois
• Commandement demeuré infructueux à l’expiration du délai
• Obligation locative non sérieusement contestable
• Loyers impayés établis par le bail, l’avenant et le décompte
• Indemnité d’occupation limitée au revenu locatif effectivement perdu

• Bail commercial signé le 22 mai 2025
• Avenant au bail signé le 20 février 2026
• Commandement de payer délivré le 27 avril 2026
• Décompte des loyers impayés jusqu’au terme de mai 2026

Le locataire doit régler la provision, libérer les locaux et supporter l’indemnité d’occupation jusqu’à leur restitution effective. Le bailleur obtient la résiliation, l’expulsion et le remboursement partiel de ses frais, mais la majoration contractuelle de l’indemnité est écartée à ce stade.

• Résiliation du bail commercial constatée
• Expulsion du locataire et des occupants autorisée
• Provision locative de 3 314,83 euros due
• Indemnité d’occupation fixée à 1 120 euros mensuels, charges et taxes incluses
• 1 500 euros accordés au titre de l’article 700
• Dépens et coût du commandement mis à la charge du locataire

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail commercial
• Établir précisément le décompte locatif
• Délivrer un commandement conforme à l’article L. 145-41
• Produire le bail, ses avenants et les justificatifs d’impayés
• Calculer l’indemnité d’occupation avec charges et taxes

À éviter

• Omettre le délai légal d’un mois dans le commandement
• Réclamer une provision insuffisamment justifiée
• Appliquer automatiquement une majoration manifestement excessive
• Négliger la preuve de la délivrance régulière du commandement
• Confondre indemnité d’occupation et pénalité contractuelle

La clause résolutoire du bail commercial

L’article L. 145-41 du code de commerce exige un commandement de payer mentionnant le délai légal d’un mois. La clause résolutoire produit effet lorsque ce commandement, délivré dans les formes requises, demeure infructueux à l’expiration de ce délai. La juridiction en déduit la résiliation de plein droit du bail et l’obligation non contestable de libérer les lieux.

La provision en référé pour loyers impayés

Selon l’article 835 du code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le bail, son avenant et le décompte établissaient l’obligation de paiement et la dette locative. La provision correspondant aux loyers impayés pouvait donc être accordée.

La limitation de l’indemnité d’occupation

La majoration contractuelle pouvant atteindre le double du loyer journalier excédait largement le revenu locatif perdu et risquait de procurer un avantage indu. Le juge des référés a donc retenu provisoirement le montant du loyer courant, augmenté des charges et taxes, la modération de la majoration relevant du juge du fond.

Article 656 du Code de procédure civile, Article L. 145-41 du Code de commerce, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile