N° RG 24/01853 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JVIF

+ 24/01863

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/00647

Tribunal judiciaire de Rouen du 16 avril 2024

APPELANTS et INTIMÉS :

Madame [Q] [O]

née le 2 mars 1982 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de Me Esthel MARTIN de la SELARL SEL EMC, avocat au barreau de Rouen

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro [Numéro identifiant 1] du 16/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [N] [H]

né le 18 juin 1980 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Me Caroline SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assisté de Me Anne TUGAUT de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre

SA BNP PARIBAS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Me Anne THIRION – CASONI, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Clément DEAN, avocat au barreau de Paris

INTIMES :

Monsieur [Y] [I]

né le 11 mars 1972 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté et assisté de Me Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de Rouen

Madame [C] [W]

née le 24 octobre 1974 à [Localité 7] (Laos)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée et assistée de Me Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 20 mai 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme WITTRANT, présidente de chambre

Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 20 mai 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2026

ARRET :

REPUTE CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 16 septembre 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS » DES FAITS ET DE LA PROC »DURE

Par acte authentique du 26 juillet 2019, M. [N] [H] et Mme [Q] [O] ont vendu à M. [Y] [I] et Mme [C] [W] une maison d’habitation, située [Adresse 5], au prix de 465 000 euros financé par un prêt souscrit auprès de la Sa Bnp Paribas d’un montant de 482 150 euros.

Par ordonnance du 1er septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen a fait droit à la demande d’expertise de M. [I] et Mme [W], alléguant des désordres et malfaçons affectant leur maison. Mme [M] [U], expert désigné, a établi son rapport d’expertise le 20 novembre 2021.

Par actes d’huissier de justice des 4 et 7 février 2022, M. [I] et Mme [W] ont fait assigner leurs vendeurs et la Sa Bnp Paribas devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de nullité du contrat de vente et de résolution du contrat de prêt.

Par jugement réputé contradictoire du 16 avril 2024, le tribunal a :

– prononcé la résolution de la vente conclue le 26 juillet 2019 entre, d’une part,

M. [N] [H] et Mme [Q] [O] et d’autre part, M. [Y] [I] et Mme [C] [W], portant sur une maison d’habitation située [Adresse 6] figurant au cadastre section AY n°[Cadastre 1],

– condamné in solidum M. [N] [H] et Mme [Q] [O] à payer à M. [Y] [I] et Mme [C] [W] :

. la somme de 465 000 euros au titre de la restitution du prix de cession, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022,

. 26 518 euros au titre des droits taxables,

. 5 942,87 euros au titre des frais notariés,

. 51 euros au titre des autres frais,

. 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

. 12 867,78 euros à titre de dommages et intérêts s’agissant des travaux engagés,

– rejeté le surplus des demandes de dommages et intérêts ainsi que la demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice moral par M. [Y] [I] et Mme [C] [W],

– prononcé la résolution du contrat de crédit souscrit par M. [Y] [I] et Mme [C] [W] auprès de la Sa Bnp Paribas sous les références [Numéro identifiant 2],

– condamné la Sa Bnp Paribas à rembourser à M. [Y] [I] et Mme [C] [W] l’intégralité du montant des intérêts et primes d’assurances versés jusqu’au jour de la présente décision,

– condamné in solidum M. [N] [H] et Mme [Q] [O] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

– condamné in solidum M. [N] [H] et Mme [Q] [O] à payer à M. [Y] [I] et Mme [C] [W] la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté les autres demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire,

– rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclarations respectives des 23 et 24 mai et 6 juin 2024, la Sa Bnp Paribas,

M. [H], et Mme [O] ont formé un appel contre ce jugement.

Ces instances ont été jointes par ordonnance du 27 août 2024.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 4 juin 2025.

Par arrêt contradictoire du 11 mars 2026, notre cour :

– a confirmé le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

. condamné in solidum M. [N] [H] et Mme [Q] [O] à payer à M. [Y] [I] et Mme [C] [W] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

. condamné la Sa Bnp Paribas à rembourser à M. [Y] [I] et Mme [C] [W] l’intégralité du montant des intérêts et primes d’assurances versés jusqu’au jour de la présente décision,

– l’a infirmé de ces chefs,

statuant à nouveau et y ajoutant,

– a condamné in solidum M. [N] [H] et Mme [Q] [O] à payer à M. [Y] [I] et Mme [C] [W] la somme de 8 400 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

– a condamné M. [Y] [I] et Mme [C] [W] à restituer à la Sa Bnp Paribas le capital prêté de 482 150 euros, duquel seront déduits les versements effectués par ceux-ci, et ce, par compensation,

– a déclaré la Sa Bnp Paribas irrecevable en sa demande en garantie dirigée contre Mme [Q] [O],

– a débouté la Sa Bnp Paribas de sa demande en garantie formée contre M. [N] [H],

– a ordonné la réouverture des débats et fixé l’affaire à l’audience du 20 mai 2026 à 14h,

– a invité M. [N] [H], Mme [Q] [O], et la Sa Bnp Paribas à faire part, au plus tard pour le 30 avril 2026, de leurs éventuelles observations sur le moyen relevé d’office relatif à la qualification du préjudice de perte des intérêts conventionnels et accessoires du prêt, en perte de chance,

– a sursis à statuer sur la demande indemnitaire de la Sa Bnp Paribas formée contre M. [N] [H] et Mme [Q] [O] et sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile présentées par les parties,

– a réservé les dépens.

EXPOS » DES PR »TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions après réouverture des débats notifiées le 28 avril 2026, la Sa Bnp paribas demande de voir :

– déclarer irrecevable ou, à défaut, mal fondée Mme [O] en ses demandes formulées après la réouverture des débats ordonnée par la cour,

– condamner les consorts [B], par la faute desquels la résolution du contrat de vente et, partant, du contrat de prêt, se trouve prononcée à lui payer, au titre de son préjudice de perte de chance de voir le remboursement du crédit qu’elle avait octroyé aux consorts [F] aller jusqu’à son terme, la somme de 46 158,30 euros (90 % de 51 286,99 euros),

– rejeter toutes demandes, moyens, ou conclusions contraires,

– condamner les consorts [B] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que Mme [O] n’est plus recevable et fondée par application de l’article 910-4 du code de procédure civile (actuel 915-2) à soulever l’irrecevabilité de sa demande indemnitaire ; que la cour d’appel a d’ailleurs invité les parties à s’expliquer sur le fond de celle-ci.

Elle fait valoir que, comme la cour d’appel l’a jugé, son préjudice, constitué par une perte de chance de recouvrer la totalité des intérêts et accessoires, est caractérisé ; qu’eu égard à l’âge des emprunteurs au moment de l’octroi du crédit (47 et 45 ans), il est peu douteux que l’acquisition de leur résidence principale avait vocation à être pérenne si ce n’est définitive ; qu’au vu de leurs revenus annuels de

129 633,93 euros, soit près de 11 000 euros par mois, du montant des échéances de remboursement de 1 345,68 euros puis de 3 425,89 euros, et de leur patrimoine immobilier, il n’est pas plus douteux qu’ils pouvaient assurer le remboursement du crédit jusqu’à son terme et sans incident de paiement.

Elle en conclut que sa perte de chance ne saurait être évaluée à moins de 90 %.

Par conclusions après réouverture des débats notifiées le 29 avril 2026, M. [N] [H] sollicite de voir en vertu des articles 564, 565, et 566 du code de procédure civile :

à titre principal,

– déclarer irrecevable la demande formée par la Sa Bnp paribas tendant à le voir condamner au paiement de dommages-intérêts au titre d’une prétendue perte de chance de percevoir les intérêts conventionnels et accessoires du prêt,

à titre subsidiaire,

– débouter la Sa Bnp paribas de l’intégralité de ses demandes et conclusions à son encontre,

à titre infiniment subsidiaire,

– fixer le taux de chance ramené à l’assiette des intérêts à 10 % et l’indemnisation de la Sa Bnp paribas au titre de la perte de chance des intérêts contractuels à la somme de 2 514,35 euros,

en tout état de cause,

– rejeter toutes demandes et conclusions plus amples ou contraires,

– condamner la Sa Bnp paribas à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il expose à titre principal que la demande indemnitaire de la Sa Bnp paribas au titre d’une prétendue perte de chance de percevoir les intérêts conventionnels du prêt est irrecevable comme constituant une demande nouvelle en appel en application des articles 564 à 566 du code de procédure civile ; qu’en effet, celle-ci n’avait pas constitué avocat devant le tribunal.

Il fait valoir à titre subsidiaire sur le fond que la perte de chance invoquée n’est pas réelle, sérieuse, et indemnisable ; que la solvabilité d’un emprunteur n’implique nullement la conservation du prêt jusqu’à son terme, les remboursements anticipés étant très fréquents ; que la qualification de résidence principale n’interdit pas une séparation comme c’était le cas pour les acquéreurs au début de la procédure judiciaire, un déménagement, une revente comme tentée par les acquéreurs en cours de procédure, et une restructuration patrimoniale ; que la Sa Bnp paribas ne disposait pas d’un droit acquis à percevoir l’intégralité des intérêts conventionnels jusqu’au dernier terme du prêt, la poursuite de celui-ci jusqu’à son terme étant improbable ; que la revente rapide par les emprunteurs était sérieusement engagée de sorte que la banque ne peut soutenir que la probabilité de recouvrer le capital et une partie des intérêts était élevée.

Il ajoute que le taux de 90 % invoqué par la Sa Bnp paribas ne procède d’aucune méthode actuarielle, ni donnée statistique, ni démonstration individualisée, et constitue une affirmation discrétionnaire ; que la commission d’ouverture, perçue lors de la mise en place du prêt, ne saurait relever d’une prétendue perte de chance de poursuivre le prêt et correspond à des frais initiaux indépendants de son exécution jusqu’à son terme.

Par conclusions après réouverture des débats notifiées le 27 avril 2026, Mme [Q] [O] demande de :

– se voir recevoir en ses conclusions et déclarer bien fondée,

vu les dispositions des articles 74 et 564 et suivants du code de procédure civile,

– in limine litis, voir juger irrecevable la demande de garantie formulée à son encontre par la Sa Bnp paribas,

– au fond, voir condamner la Sa Bnp paribas à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Elle fait valoir que la Sa Bnp paribas est irrecevable à formuler la moindre demande à son encontre ; que, dans son arrêt du 11 mars 2026, la cour d’appel a déclaré irrecevable la demande en garantie de celle-ci comme étant nouvelle en cause d’appel ; que la demande indemnitaire de la Sa Bnp paribas doit également être déclarée irrecevable.

M. [Y] [I] et Mme [C] [W] n’ont pas de nouveau conclu à l’issue de la réouverture des débats.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

MOTIFS

Sur les demandes de la Sa Bnp paribas dirigées contre M. [H] et Mme [O]

1) Sur la demande de garantie

La cour d’appel a prononcé l’irrecevabilité de cette prétention de la Sa Bnp paribas à l’égard de Mme [O] dans son arrêt du 11 mars 2026.

La fin de non-recevoir de cette demande, soulevée à nouveau par cette dernière, est devenue sans objet et sera rejetée.

2) Sur la demande indemnitaire

a) Sa recevabilité

Aux termes du dispositif de ses écritures, Mme [O] conclut uniquement à l’irrecevabilité de la demande de garantie formulée contre elle par la Sa Bnp paribas, et non pas de la demande indemnitaire de cette dernière.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile aux termes duquel la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, il n’y a pas lieu d’examiner l’irrecevabilité de cette demande de la Sa Bnp paribas à l’égard de Mme [O].

Par ailleurs, la réouverture des débats ordonnée pour permettre aux parties de conclure sur une question précisée n’emporte pas révocation de l’ordonnance de clôture et laisse l’affaire au stade du jugement dans l’état où elle était avant réouverture.

En l’espèce, M. [H] soulève l’irrecevabilité de la demande indemnitaire de la Sa Bnp paribas.

Or, la cour d’appel n’a pas révoqué l’ordonnance de clôture du 4 juin 2025 et a uniquement ordonné la réouverture des débats sur l’appréciation au fond de la nature du préjudice dont l’indemnisation est sollicitée par la Sa Bnp paribas.

Il n’y a donc plus lieu à ce stade d’examiner cette fin de non-recevoir.

b) Son bien-fondé

La résolution de la vente et celle consécutive du prêt immobilier sont imputables à la faute des vendeurs lesquels, alors qu’ils avaient connaissance des vices affectant l’immeuble mis en vente et retenus dans les développements explicités dans l’arrêt du 11 mars 2026, n’en ont pas fait état aux acquéreurs au jour de la vente.

En raison de cette faute, la Sa Bnp paribas a perdu le bénéfice des intérêts conventionnels échus jusqu’à la résolution du prêt immobilier et une chance de percevoir les intérêts à échoir au-delà de cette résolution auxquels elle avait droit de la part des emprunteurs.

Son préjudice s’analyse en une perte de chance de recouvrer la totalité des intérêts et accessoires, dont la réparation est nécessairement partielle en fonction de l’aléa lié au remboursement du prêt par les emprunteurs.

La résolution du prêt est intervenue sans que survienne un incident de paiement plus de quatre ans après le début de son exécution, contractuellement prévue sur 19 ans et 8 mois. L’aléa réside, tant dans la possibilité pour les acquéreurs de procéder au remboursement anticipé du prêt, que dans une possible insolvabilité de ces derniers avant son terme laquelle ne peut être exclue malgré leur situation financière et patrimoniale très bénéficiaire au jour de l’octroi du prêt. Il justifie de retenir une perte de chance de 50 %.

En conséquence, M. [H] et Mme [O] seront condamnés à payer à la Sa Bnp paribas la somme de 25 643,49 euros, soit 50 % de la somme totale de

51 286,99 euros, recouvrant, selon le plan de remboursement du 29 avril 2024, le montant des intérêts que celle-ci aurait pu percevoir en exécution du prêt égal à

50 286,99 euros et la commission d’ouverture de 1 000 euros payable à l’échéance suivant immédiatement la première utilisation du prêt.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais irrépétibles.

Parties perdantes au final, M. [H] et Mme [O] seront condamnés aux dépens d’appel.

Il est équitable de les condamner également in solidum à payer à M. [I] et Mme [W] la somme de 5 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont exposés pour cette procédure d’appel.

Ils seront aussi condamnés à verser la somme de 2 000 euros à la Sa Bnp paribas à ce titre.

Les demandes présentées par M. [H] et Mme [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et/ou de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [Q] [O] à l’encontre de la demande de garantie formée contre elle par la Sa Bnp paribas,

Dit n’y avoir lieu d’examiner la fin de non-recevoir soulevée par M. [N] [H] à l’encontre de la demande indemnitaire de la Sa Bnp paribas,

Condamne M. [N] [H] et Mme [Q] [O] à payer à la Sa Bnp paribas la somme de 25 643,49 euros en réparation de sa perte de chance de recouvrer la totalité des intérêts et de la commission d’ouverture du contrat de prêt résolu,

Condamne in solidum M. [N] [H] et Mme [Q] [O] à payer à M. [Y] [I] et Mme [C] [W] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamne M. [N] [H] et Mme [Q] [O] à payer à la Sa Bnp paribas la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne M. [N] [H] et Mme [Q] [O] aux dépens d’appel.

Le cadre greffier, La présidente de chambre,