COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2026

N° 2026 / 356

N° RG 25/03691

N° Portalis DBVB-V-B7J-BOS5M

[F] [V]

C/

Association APPPVA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Elodie SANTELLI

Me Julie ROVERE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire , Service de proximité de NICE en date du 10 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00145.

APPELANTE

Madame [F] [V]

née le 19 Décembre 1968 à [Localité 1] (68), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-008966 du 26/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par Me Elodie SANTELLI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Association APPPVA

représenté par M. [B] [Y], en qualité de Président de l’association, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Julie ROVERE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de Monsieur Pierre LAROQUE, Président, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er juillet 2017, l’association pour la préservation du patrimoine de la propriété [Adresse 2] (dite APPPVA), regroupant l’ensemble des propriétaires indivis dudit bien, sis [Adresse 3] (Alpes Maritimes), a donné celui-ci à bail d’habitation meublé à titre de résidence principale à M. [Q] [R] et Mme [F] [V], moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros révisable annuellement, outre une provision pour charges de 50 euros.

Par acte du 6 août 2019, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyer de 17 500 euros, visant la clause résolutoire du bail.

Ces derniers ont saisi le 7 octobre 2019 le tribunal d’instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour contester ledit commandement en raison du caractère indécent du logement et réclamer paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Le bailleur a demandé reconventionnellement à la juridiction saisie de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion des occupants et de les condamner au paiement de l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif et des dommages et intérêts en réparation des dégradations occasionnées dans les lieux.

M. [Q] [R] a donné congé et quitté le logement le 31 mai 2020 en suite de sa séparation avec Mme [F] [V].

Le 18 août 2020, la commission de surendettement a imposé au profit de Mme [V] une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l’effacement de sa dette locative à hauteur de la somme de 36 250 euros. Sur le recours exercé par l’APPPVA, cette décision a été confirmée par le juge des contentieux de la protection.

Par arrêté du 23 novembre 2020, le préfet des Alpes-Maritimes a déclaré le logement insalubre, interdit temporairement son occupation, ordonné au bailleur de reloger provisoirement la locataire et prescrit l’exécution de travaux.

Par jugement rendu le 10 juin 2021, le tribunal a :

– condamné l’APPPVA à payer à Mme [V] une somme de 8 400 euros, et à M. [R] une somme de 5 600 euros, en réparation de leur préjudice de jouissance,

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 6 octobre 2019,

– ordonné l’expulsion des occupants du logement,

– condamné solidairement M. [R] et Mme [V] à payer une somme de 22 500 euros au titre de leur dette locative,

– condamné Mme [V] à payer une indemnité d’occupation de 1 250 euros par mois à compter du 1er novembre 2019 jusqu’à son départ effectif des lieux,

– condamné solidairement M. [R] au paiement de ladite indemnité jusqu’au 30 novembre 2020,

– prononcé la compensation entre les dettes respectives,

– débouté les parties de toutes prétentions plus amples ou contraires,

– et condamné M. [R] et Mme [V] aux dépens, outre une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F] [V] et M. [Q] [R] ont tous deux interjeté appel par déclarations respectivement enregistrées les 19 et 20 août 2021 au greffe de la cour, dont la jonction a été ordonnée par le conseiller de la mise en état.

Un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé le 7 février 2022 à la requête de l’APPPVA, de même qu’un état des lieux de sortie au contradictoire de Mme [V].

M. [Q] [R] s’est désisté de son appel le 23 juin 2023 et l’APPPVA a accepté expressément ce désistement le 16 février 2024, ce dont il a été donné acte aux parties par arrêt rendu le 20 novembre 2024.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 3, Mme [F] [V] demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement déféré quant à l’ensemble des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre et au montant de l’indemnité allouée en réparation de son préjudice de jouissance, et statuant à nouveau de ces chefs :

– de constater l’effacement de sa dette locative par l’effet de son rétablissement personnel,

– de débouter l’APPPVA de l’ensemble de ses prétentions,

– de condamner l’APPPVA à lui payer une somme de 55 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement, correspondant à la totalité des loyers échus au cours de la période du 1er novembre 2017 au 30 juin 2021,

– et de mettre les entiers dépens à la charge de l’intimée, outre une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 19 mars 2025, l’APPPVA demande à la cour de confirmer les condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre des ex-locataires, mais d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à réparer leur préjudice de jouissance et l’a déboutée de sa demande en dommages et intérêts au titre des dégradations locatives, et statuant à nouveau de ces chefs :

– de dire et juger qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrer un logement décent,

– de débouter Mme [V] et M. [R] de l’ensemble de leurs prétentions,

– de les condamner solidairement à lui payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais de remise en état du logement,

– et de mettre à leur charge une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026.

DISCUSSION

Sur les demandes dirigées contre M. [Q] [R] :

En vertu des articles 400 et suivants du code de procédure civile, le désistement de l’appel doit être accepté par la partie intimée lorsque celle-ci a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente. Il emporte alors acquiescement au jugement.

Au cas présent, l’APPPVA a expressément accepté le désistement d’appel de M. [Q] [R], ce dont il a été pris acte dans l’arrêt rendu le 20 novembre 2024, de sorte qu’elle ne peut maintenir à son encontre un appel incident ou une demande incidente, lesquels doivent être déclarés irrecevables.

Sur le caractère indécent du logement donné à bail :

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants.

Les caractéristiques d’un logement décent sont fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment :

– que les locaux doivent être protégés contre les remontées d’eau,

– que les portes et fenêtres doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante,

– que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements,

– que le logement doit permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale.

Si les parties peuvent convenir de mettre certains travaux à la charge du locataire à charge d’en imputer la valeur sur le montant du loyer, une telle clause ne peut être cependant stipulée qu’à la condition que le logement soit conforme aux critères de décence et ne peut donc permettre au bailleur de s’affranchir de son obligation de délivrance.

En l’espèce, il résulte de l’arrêté d’insalubrité pris le 29 novembre 2020 par le préfet des Alpes-Maritimes que le logement donné à bail constituait un danger pour la santé de ses occupants en raison :

– de traces d’humidité très importantes,

– d’une prolifération de moisissures sur les murs et plafonds,

– d’un dispositif de ventilation insuffisant,

– d’une déperdition de chaleur causée par des défauts d’étanchéité des huisseries et l’existence de ponts thermiques,

– d’une mauvaise isolation thermique,

– d’une installation électrique non conforme et dangereuse,

– et d’un réseau d’évacuation des eaux pluviales déficient, générant des remontées telluriques.

Le bailleur ne rapporte nullement la preuve que ces désordres auraient été créés ou aggravés par le fait des locataires, et il apparaît au contraire que ceux-ci procèdent manifestement d’une inadaptation des locaux aux caractéristiques d’un logement décent.

Mme [F] [V] est donc en droit de réclamer l’indemnisation d’un préjudice de jouissance à compter du mois de janvier 2018, date des premières doléances formulées auprès du bailleur, jusqu’au 6 octobre 2019, date d’acquisition de la clause résolutoire du bail, cette disposition du jugement n’étant pas contestée en cause d’appel. En effet, à compter de cette date, le bailleur n’était plus tenu d’aucune obligation vis-à-vis des occupants.

Le montant de cette indemnité ne peut cependant correspondre à l’intégralité du loyer, dès lors que la dette locative échue au cours de la même période a été entièrement effacée dans le cadre de la procédure de redressement personnel dont a bénéficié l’intéressée.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris, par substitution de motifs, en ce qu’il a condamné l’APPPVA à payer à Mme [F] [V] une somme de 8 400 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la dette locative :

Suivant jugement prononcé le 29 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a prononcé au bénéfice de Mme [F] [V] une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, emportant l’effacement total de sa dette locative arrêtée au 15 octobre 2020, qu’il s’agisse de loyers, de charges ou d’indemnités d’occupation.

Cette mesure s’impose aux parties comme à la cour, de sorte que l’APPPVA peut seulement obtenir paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 16 octobre 2020 jusqu’au 7 février 2022, date à laquelle elle a pu reprendre possession des lieux.

Compte tenu de l’état d’indécence du logement, le montant de cette indemnité doit cependant être réduit à 600 euros par mois, soit au total une somme de 9 600 euros, le jugement étant réformé en ce sens.

Sur la demande en dommages et intérêts pour dégradations locatives :

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il ne résulte pas cependant de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que les dégradations mentionnées dans le procès-verbal de constat du 7 février 2022 se soient produites durant la période de location. L’huissier de justice décrit en effet un logement dans un état vétuste et fortement délabré, dont les murs et plafonds sont couverts de moisissures et dont plusieurs portes-fenêtres ne ferment pas, ces constatations correspondant à celles du rapport de visite de l’agence régionale de santé reprises dans l’arrêté d’insalubrité cité plus avant. Il n’est nullement établi en outre que les locataires sortants auraient ’saccagé’ les locaux comme le soutient l’APPPVA.

D’autre part, faute pour l’huissier d’avoir procédé à un inventaire du mobilier manquant, il ne peut être réclamé aucune indemnité à ce titre.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande en dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevables l’appel incident et les demandes incidentes formées à l’encontre de M. [Q] [R],

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [F] [V] à payer une somme de 22 500 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 6 octobre 2019 et une indemnité d’occupation de 1 250 euros par mois à compter du 1er novembre 2019 jusqu’à son départ effectif des lieux,

Statuant à nouveau de ces chefs :

Constate l’effacement de la dette locative de Mme [F] [V] par l’effet de la mesure de redressement personnel ordonnée à son bénéfice,

Condamne Mme [F] [V] à payer à l’APPPVA une somme de 9 600 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 16 octobre 2020 au 7 février 2022,

Confirme le jugement en ses autres dispositions contestées,

Condamne l’APPPVA aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT