TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Emilie LENGLEN

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Delphine LECOEUR

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/09572 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDT7

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 15 septembre 2026

DEMANDERESSE
La société [T] [V], société à responsabilité limitée, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Delphine LECOEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0271

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Emilie LENGLEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1155

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 juin 2026
Délibéré au 8 septembre 2026, prorogé au 15 septembre 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 septembre 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 15 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/09572 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDT7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2014, M. [K] [T], aux droits duquel vient la S.A.R.L. [T] [V], a consenti un bail d’habitation à M. [K] [L] sur un appartement situé au [Adresse 3], 1er étage et sur un box situé au rez-de-chaussée du même immeuble, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.300 €, outre une provision sur charges de 75 €, et pour une durée d’un an renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, la S.A.R.L. [T] [V] a fait délivré un congé pour vente à M. [K] [L] pour le 27 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, la S.A.R.L. [T] [V] a assigné M. [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé.

Initialement appelée à l’audience du 12 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 11 juin 2026.

À l’audience du 11 juin 2026, la S.A.R.L. [T] [V], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-valider le congé pour vente délivré le 18 avril 2025,
-constater la résiliation du bail au 27 juillet 2025,
-débouter M. [K] [L] de ses demandes,
-ordonner l’expulsion de M. [K] [L], sous astreinte de 500 € par jour de retard,
-fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer actuel (2.325 €) et de la provision sur charges (75 €), soit un montant total de 2.400 €, et ce jusqu’à libération complète des lieux,
-ordonner à M. [K] [L] de mettre fin aux nuisances sonores occasionnées par la pompe à chaleur, notamment en faisant effectuer son entretien et son dépannage, sous astreinte de 100 € par jour de retard,
-condamner M. [K] [L] aux dépens,
-condamner M. [K] [L] à payer à la S.A.R.L. [T] [V] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] [L], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-débouter la S.A.R.L. [T] [V] de ses demandes,
-requalifier le bail en location nue,
-prononcer la nullité du congé,
-dire que M. [K] [L] demeurera occupant régulier des lieux en tant que locataire d’un bail nu reconduit tacitement depuis sa conclusion,
-ordonner le remplacement de la pompe à chaleur aux frais de la S.A.R.L. [T] [V], sous astreinte de 100 € par jour de retard,
-condamner la S.A.R.L. [T] [V] à payer à M. [K] [L] la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour manquements à ses obligations de délivrance et d’entretien,
-condamner la S.A.R.L. [T] [V] à payer à M. [K] [L] la somme de 5.520 € à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance,
-ordonner la réfaction du loyer mensuel de 20 %, soit une réduction de 460 €, ramenant le loyer à la somme de 1.840 € hors charges, sur une période de 14 mois,
-condamner la S.A.R.L. [T] [V] à payer à M. [K] [L] la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire,
-condamner la S.A.R.L. [T] [V] aux dépens,
-condamner la S.A.R.L. [T] [V] à payer à M. [K] [L] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de requalification du bail

L’article 12, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, le mobilier d’un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° [Localité 2] ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Étagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En l’espèce, le bail du 28 juillet 2014 est qualifié de bail meublé. M. [K] [L] conteste cette qualification et considère qu’il s’agit en réalité d’un bail nu en ce que le logement n’était pas pourvu de vaisselle et d’ustensiles de cuisine à l’entrée dans les lieux.

Or, l’inventaire du mobilier annexé au bail, daté du 28 juillet 2014 et signé par toutes les parties mentionne bien, en page 2, « vaisselle / ustensiles de cuisine / couverts (…) pour 6 personnes ».

M. [K] [L] déclare avoir été contraint d’acquérir lui-même « certains éléments mobiliers manquants » ; il ne précise pas lesquels et n’en rapporte pas la preuve.

Dans ces conditions, M. [K] [L] sera débouté de sa demande de requalification du bail meublé en bail nu.

II) Sur la demande de validation du congé

L’article 25-8, I., de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit le congé pour vente du bailleur dans le cadre d’un bail meublé. Il en ressort que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le congé pour vendre signifié par acte de commissaire de justice le 18 avril 2025 par la S.A.R.L. [T] [V] à M. [K] [L] respecte les obligations prévues par les dispositions légales susvisées.

Les dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce puisqu’il s’agit d’un bail meublé et la S.A.R.L. [T] [V] n’était donc pas tenue à un préavis de six mois ni à formuler une offre de vente.

Par conséquent, la validité du congé pour vendre du 18 avril 2025 avec effet au 27 juillet 2025 sera constatée et il sera considéré que M. [K] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 juillet 2025. Son expulsion sera ordonnée. Il n’y a en revanche pas lieu d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte.

III) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [K] [L] sera condamné à payer à la S.A.R.L. [T] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer (2.325 €) et des charges (75 €) qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 28 juillet 2025 et jusqu’à libération des lieux.

IV) Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts « pour manquements aux obligations de délivrance et d’entretien »

Aux termes de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant, et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En l’espèce, M. [K] [L] sollicite une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts considérant que la S.A.R.L. [T] [V] aurait manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien et qu’il aurait été contraint, au cours du bail, de prendre en charge plusieurs dépenses excédant les réparations locatives.

Il indique d’abord avoir réglé des factures relatives à des interventions sur la pompe à chaleur. Toutefois, les bons d’intervention, fiches d’intervention et factures qu’il verse aux débats relèvent essentiellement de la maintenance de la pompe à chaleur (mentions lisibles : « maintenance PAC », « nettoyage du filtre à eau et du conducteur », « contrôle étanchéité du circuit frigorifique », « dégivrage », « maintenance de l’équipement », « nettoyage des 2 filtres », « purge sur le ballon »…). Or, la maintenance périodique d’une pompe à chaleur, et notamment la souscription d’un contrat d’entretien annuel dont M. [K] [L] ne justifie pas, doit être considérée comme une réparation locative et les factures auxquelles M. [K] [L] fait référence doivent rester à sa charge. C’est ensuite la S.A.R.L. [T] [V] qui a financé l’installation d’une nouvelle pompe à chaleur le 11 février 2017.

M. [K] [L] expose ensuite avoir dû prendre en charge des travaux de couverture sur le toit, des travaux de réfection des peintures et des réparations autour du velux rendus nécessaires par des infiltrations d’eau liées à un défaut d’étanchéité de la toiture et du velux. Il produit pêle-mêle des factures et des mails sans explications claires. Or, il ressort des explications de la S.A.R.L. [T] [V] et des mails qu’elle verse aux débats que les parties s’étaient entendues en 2017 pour répartir les coûts entre elles, sur proposition de M. [K] [L], et que l’assureur de M. [K] [L] devait intervenir. Il n’y a pas lieu de revenir sur ces accords qui datent de fin 2017, soit de près de 9 ans.

M. [K] [L] déclare enfin avoir pris à sa charge la réfection de la salle d’eau (robinetterie et carrelage). Parmi toutes les factures qu’il verse pêle-mêle aux débats, aucune ne semble concerner une réfection d’une salle d’eau. De son côté, la S.A.R.L. [T] [V] produit une facture à son nom du 18 novembre 2018 concernant des travaux de plomberie, carrelage et peinture d’une salle d’eau à l’adresse de l’appartement loué à M. [K] [L].

Les autres factures produites par M. [K] [L] sans davantage d’explications ne semblent porter que sur des réparations locatives.

M. [K] [L] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts « pour manquements aux obligations de délivrance et d’entretien ».

V) Sur la demande reconventionnelle de « dommages-intérêts pour troubles de jouissance » et de « réfaction du loyer »

En application de l’article 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Le défendeur se fonde sur l’article 1726 du code civil pour solliciter une diminution du loyer.

En l’espèce, M. [K] [L] sollicite une réduction de son loyer de 20 % sur 14 mois (dates non précisées) égale à 5.520 €, en raison de nuisances occasionnées par des travaux réalisés sur le toit de son voisin M. [C] (durée de 13 ou 14 mois au lieu des 7 prévus initialement ; présence d’échafaudages sur sa terrasse ; nuisances sonores ; accès à son garage entravé en raison du matériel entreposé ou du véhicule stationné des ouvriers).

La S.A.R.L. [T] [V] indique que M. [K] [L] a déjà été indemnisé à l’occasion d’un accord convenu entre les parties en 2022 consistant en une diminution du loyer pour compenser la réalisation de travaux (2.000 € au lieu de 2.400 € à compter du 1er avril 2022 ; 2.200 € à compter du 1er octobre 2022). M. [K] [L] n’évoque pas cet accord et ne répond pas à la demanderesse sur ce point.

En tout état de cause, les troubles de jouissance auxquels M. [K] [L] fait référence ne justifient pas une diminution de 20 % de son loyer : il a continué de pourvoir jouir de sa terrasse ; le matériel entreposé ou le véhicule stationné par les ouvriers n’est qu’une difficulté ponctuelle n’engageant pas la responsabilité de la bailleresse ; les nuisances sonores enregistrées par le commissaire de justice proviennent de la pompe à chaleur et non des travaux.

M. [K] [L] sera débouté de sa demande de « dommages-intérêts pour troubles de jouissance » et de « réfaction du loyer ».

VI) Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la S.A.R.L. [T] [V] a initié la présente procédure afin d’obtenir l’expulsion de M. [K] [L] qui s’est maintenu dans les lieux malgré la délivrance d’un congé pour vente. Il a été fait droit aux demandes de la S.A.R.L. [T] [V].

M. [K] [L] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire.

VII) Sur les demandes relatives à la pompe à chaleur

La S.A.R.L. [T] [V] sollicite qu’il soit ordonné au locataire de mettre fin aux nuisances sonores occasionnées par la pompe à chaleur, notamment en faisant effectuer son entretien et son dépannage, tandis que M. [K] [L] demande à ce que la bailleresse soit condamnée à remplacer la pompe à chaleur à ses frais.

Or, outre le fait que les causes des nuisances sonores provenant de la pompe à chaleur ne soient identifiées par aucune des parties, le bail a pris fin le 28 juillet 2025 par l’effet du congé et aucune des parties ne peut plus être tenue d’une obligation résultant du bail.

Par conséquent, chaque partie sera déboutée de sa demande respective.

VIII) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A.R.L. [T] [V] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 3 000 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [K] [L] de sa demande de requalification du bail meublé en bail nu,

DIT que le congé pour vendre du 18 avril 2025 avec effet au 27 juillet 2025 est valable et que M. [K] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 juillet 2025,

ORDONNE à M. [K] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement situé au [Adresse 3], 1er étage et le box situé au rez-de-chaussée du même immeuble ainsi que, le cas échéant, tous autres lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [L] à payer à la S.A.R.L. [T] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer (2.325 €) et des charges (75 €) qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 28 juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

DÉBOUTE M. [K] [L] de sa demande de dommages-intérêts « pour manquements aux obligations de délivrance et d’entretien »,

DÉBOUTE M. [K] [L] de sa demande de « dommages-intérêts pour troubles de jouissance » et de « réfaction du loyer »,

DÉBOUTE M. [K] [L] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire,

DÉBOUTE chaque partie de sa demande relative à la pompe à chaleur,

CONDAMNE M. [K] [L] aux dépens,

CONDAMNE M. [K] [L] à verser à la S.A.R.L. [T] [V] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La Juge des contentieux de la protection