RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00124 – N° Portalis DBXF-W-B7K-C7RS
DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance (5AG)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE [Localité 1]
DU 15 SEPTEMBRE 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [X] [W] [M] [G], né le 06 Janvier 1994 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Natasha DEMERSEMAN, avocat au barreau de NIMES, substituée par Me Aurélie BROUSSAUD, avocat au barreau de BRIVE

Madame [Y] [O] [V] [I] épouse [G], née le 02 Juin 1995 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Natasha DEMERSEMAN, avocat au barreau de NIMES, substituée par Me Aurélie BROUSSAUD, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LIZE, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 820 825 032, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Non comparante

Copie exécutoire Me Broussaud, Sci Lize le 15/09/2026

DÉBATS : Audience publique du 30 Juin 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 15 Septembre 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2025, avec prise d’effet au 15 juillet 2025, par l’intermédiaire de l’agence immobilière Laforêt Brive, la SCI LIZE a donné à bail à [N] [G] et [Y] [I] épouse [G] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 223 euros, outre la somme de 339 euros au titre des provisions mensuelles sur charges comprenant l’entretien de la piscine.

Par avenant en date du 15 juillet 2025, il a été convenu entre les parties une déduction de 64 euros sur les charges provisionnelles mensuelles jusqu’à remise en état de la piscine rendue indisponible suite à la tempête.

Par courriel du 22 octobre 2025, Mme [G] a adressé un courriel à l’agence immobilière réclamant en urgence des réparations sur plusieurs éléments dysfonctionnels : la piscine, la hotte et le portail d’entrée. Elle a également signalé des infiltrations d’eau dans la véranda à chaque pluie.

Par courrier d’avocat du 13 janvier 2026, les époux [G] ont mis en demeure la SCI LIZE de procéder aux réparations nécessaires au bon usage du logement, sollicité une réduction du loyer à hauteur de 750 euros et réclamé le remboursement de la somme de 3 074,50 euros au titre du trop-perçu de loyers au vu du trouble de jouissance subi.

Par courriel du 13 mai 2026, l’agence immobilière a répondu à l’avocat des époux [G] que les frais d’entretien de la piscine n’était pas imputés aux locataires, qu’un artisan était saisi pour réparer le portail et que les bailleurs proposaient un geste consistant en une réduction de 50 euros sur le loyer en raison de l’indisponibilité de la piscine.

Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2026, Mme et M. [G] ont fait assigner la SCI LIZE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE aux fins de voir :
– constater le caractère non décent et non conforme du logement au bail ;
– ordonner à la SCI LIZE de réaliser les travaux de réparation du portail d’entrée, de la piscine, de la véranda et de la hotte aspirante dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision, sous atreinte de 100 euros par jour de retard ;
– ordonner la réduction du montant du loyer mensuel depuis l’entrée dans les lieux jusqu’à la réalisation des travaux ;
– fixer le montant du loyer à 750 euros pendant toute cette période ;
– condamner la SCI LIZE à la restitution du trop perçu à hauteur de 5 913 euros ;
– condamner la SCI LIZE à leur payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
– condamner la SCI LIZE aux dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été entendue à l’audience du 30 juin 2026.

A l’audience, Mme et M. [G], représentés par leur conseil, s’en sont remis aux termes de leur assignation.

La SCI LIZE n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

La décision a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 15 juin 2026.

MOTIFS

L’article 1719 du Code civil dispose que “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:
1o De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2o D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3o D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;
4o D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

Conformément à l’article 1720 du même code, “le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
[…]

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents ».

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 tandis que les articles R1331-24 à R1331-36 du Code de la santé publique renvoient aux conditions de salubrité inhérentes aux locaux d’habitation.

L’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 précité.

Sur l’indécence et/ou la non-conformité du logement

Sur le dysfonctionnement de la hotte

Outre que le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ne fixe aucune exigence quant à l’existence même d’une hotte aspirante dans la cuisine, il ne peut qu’être relevé que les demandeurs ne versent aux débats aucun élément permettant de démontrer le dysfonctionnement de la hotte aspirante, étant précisé que l’état des lieux d’entrée signé par les parties le 15 juillet 2025 mentionne que la hotte est, certes “grasse” mais en très bon état.

Sur le défaut d’étanchéité à l’eau de la véranda

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

En l’espèce, il convient de rappeler que le contrat de bail signé par les parties décrit la maison louée comme comprenant au rez-de-chaussée “1 cuisine aménagée et équipée ouverte sur le salon, 3 chambres, 1 salle d’eau, 1WC indépendant, 1 véranda”.
La véranda fait ainsi partie intégrante de l’habitation. Elle est d’ailleurs décrite dans l’état des lieux d’entrée comme en bon ou très bon état. Elle doit ainsi répondre au critère de décence, peu important que sa surface ne soit pas comptée dans la surface habitable indiquée dans le contrat de bail.

Dès le 22 octobre 2025, Mme et M. [G] ont informé l’agence immobilière, mandataire de la SCI LIZE, de l’existence d’inflitrations dans la véranda. Ils ont réitéré leur demande d’intervention par courriel du 14 novembre 2025 puis par courrier d’avocat adressé par lettre recommandée à la SVI LIZE en janvier 2026.

Par courriel du 18 février 2026, l’agence immobilière [S] a répondu aux locataires et à leur avocat que la véranda n’était pas considérée comme une pièce de la maison mais un espace extérieur mais que les propriétaires étaient actuellement en train de demander des dévis pour revoir son étanchéité.
Ainsi, l’existence d’un problème d’étanchéité n’a pas été contestée par la SCI LIZE. Elle ne démontre pour autant pas avoir fait réaliser les travaux nécessaires.

Il résulte de ces éléments précédents que le logement loué par la SCI LIZE aux époux [G] ne répond pas aux critères de décence sur ce point.

Sur le dysfonctionnement du portail d’entrée

Le désordre affectant le portail d’entrée de l’habitation est établi dès lors qu’il est mentionné dans l’état des lieux d’entrée que ce portail, en principe télécommandé, est hors service.
Dans son courriel du 22 octobre 2025 adressé à l’agence immobilière mandatée par la SCI LIZE, Mme [G] rappelle ce dysfonctionnement du portail qui oblige les locataires à le laisser constamment ouvert.
Le courrier de l’avocat des époux [G] en date du 13 janvier 2026 adressé à la SCI LIZE fait également état de ce désordre, précisant que le portail électrique ne peut être fermé du fait d’un bras cassé.
Par courriel de réponse du 18 février 2026, l’agence immobilère [S] indique que le propriétaire a prévu le remplacement intégral de ce portail en version coulissante.
Néanmoins, la SCI LIZE ne démontre aucunement la réalisation de ces travaux de remplacement.

Ce désordre ne constitue pas un critère d’indécence du logement dans la mesure où le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 n’impose pas un système de fermeture complète des espaces extérieurs.
En revanche, il constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrer le local d’habitation conforme, en bon état de réparation.

Sur l’état hors d’usage de la piscine

Là encore, le désordre affectant la piscine n’est pas contestable dans la mesure où il a été relevé par les parties dès l’entrée dans les lieux des locataires.
Ainsi, l’état des lieux d’entrée du 15 juillet 2025 mentionne, s’agissant de la piscine, que la pompe à chaleur est hors service, que la piscine est verte et qu’il convient de vérifier le fonctionnement de la piscine.
Par ailleurs, les parties ont signé le même jour un avenant au contrat de bail en raison des désordres affectant la piscine dans lequel il est écrit que “en raison de l’indisponibilité de la piscine suite à la tempête, la provision pour charges ouverture/fermeture de la piscine est suspendue jusqu’à remise en état finale. Le montant déduit de cette provision est 64 € par mois.”

Il ressort des échanges entre les locataires et l’agence immobilière [S] mandataire de la SCI LIZE, que ce désordre était encore d’actualité en mai 2026 puisque l’agence immobilière a adressé à l’avocat des époux [G] un courriel en date du 13 mai 2026 précisant que les bailleurs avaient entrepris les démarches nécessaires pour remédier aux divers désordres mais étaient limités par les contraintes des artisans ainsi que leurs capacités financières, rappelant que les frais d’entretien de la piscine n’étaient pas imputés aux locataires et que les bailleurs avaient proposé une réduction de 50 euros sur le loyer en raison de l’indisponibilité de la piscine.

La SCI LIZE n’a pas davantage adressé à la juridiction de justificatifs quant à la réalisation des travaux de reprise nécessaires à la remise en état de la piscine.

Si ce désordre n’est pas susceptible d’entraîner l’indécence du logement, il constitue un manquement de la SCI LIZE à son obligation de délivrer le logement en bon état de réparation, étant précisé que le contrat de bail signé le 9 juillet 2025 par les parties concerne un local d’habitation comprenant une maison d’habitation avec “jardin, garage, cave, piscine et véranda”.
Le contrat de bail ne prévoit pas de réduction du loyer en raison d’une indisponibilité de la piscine, laquelle fait donc partie des équipements compris dans le loyer de 1 223 euros fixé au contrat. L’avenant signé le 15 juillet 2025 ne prévoit pas davantage une réduction du loyer mais simplement la soustraction des charges liées à l’entretien et la fermeture de la piscine jusqu’à la remise en état de cette dernière.
Le bailleur ne peut donc s’exonérer de son obligation de livrer le logement avec une piscine en bon état de réparation. Il lui appartenait ainsi de procéder dans les meilleurs délais aux travaux de remise en fonctionnement.

Sur les travaux à réaliser

Dès lors que le logement ne répond pas aux critères de décence en ce qui concerne la véranda et que la SCI LIZE manque à son obligation de délivrance d’un logement en bon état de réparation en ce qui concerne le portail d’entrée et la piscine, les locataires sont bien fondés à demander au bailleur la mise en conformité de leur logement.

Ainsi, la SCI LIZE sera condamnée à réaliser, dans un délai de 3 mois suivant signification du présent jugement, et à l’issue de ce délai sous astreinte de 30 euros par jour de retard, les travaux suivants :
– remise en état de fonctionnement de la piscine ;
– remplacement du portail électrique d’entrée ;
– réfection de l’étanchéité de la véranda.

Les requérants seront en revanche déboutés de leur demande de réparation de la hotte aspirante en l’absence d’élément démontrant son dysfonctionnement.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la liquidation de l’astreinte dès lors que cette liquidation n’aura lieu qu’en cas d’inexécution partielle ou totale de la SCI LIZE.

Sur la demande en réduction du loyer

L’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas d’indécence d’un logement, le juge « peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ».

En application de ces dispositions, la réduction de loyer ne peut avoir lieu que pour l’avenir, dès la constatation de l’indécence et jusqu’à la réalisation des travaux, et non-rétroactivement.
Cette sanction n’est pas autonome et ne peut pas être prononcée sur ce visa que si le locataire a demandé qu’il soit remédié à l’indécence du logement (Civ. 3e, 3 déc. 2020).

En l’espèce, les époux [G] sollicitent une réduction de loyer à hauteur de 473 euros à compter de leur entrée dans les lieux le 15 juillet 2025.

Cette demande ne peut prospérer que concernant le désordre d’infiltration affectant la véranda, seul désordre affectant le caractère décent du logement.
Au vu de ce désordre et de la nature de la pièce touchée, le loyer sera réduit de 100 euros à compter de la présente décision et jusqu’à la remise en état de la véranda.

Cependant, il n’y a pas lieu à rétroactivité de la réduction du loyer, la réparation du préjudice de jouissance relevant d’une demande en dommages et intérêts, laquelle est par ailleurs formulée par les consorts [G].
Par conséquent, Mme et M. [G] seront déboutés de leur demande de réduction rétroactive du loyer et de restitution du trop-perçu de 5 913 euros.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes des articles 1217 et 1231 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est mis en demeure de remplir son obligation, laquelle mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante sauf à ce que l’inexécution ne soit définitive.

En l’espèce, Mme et M. [G] ont subi un préjudice de jouissance du fait de l’impossibilité d’user de la piscine et de fermer leur portail d’entrée depuis leur entrée dans les lieux, ainsi que de l’impossibilité de faire un usage normal et constant de la véranda attenante à la cuisine.
Compte tenu de l’impact de ces désordres au quotidien, il sera octroyé aux requérants une somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI LIZE, succombant pour le principal, sera condamnée au paiement des dépens ainsi qu’à payer aux consorts [G] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI LIZE à réaliser les travaux suivants sur le logement sis [Adresse 3], dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement, et à l’issue de ce délai sous astreinte de 30 euros par jour de retard :
– remise en état de fonctionnement de la piscine ;
– remplacement du portail électrique d’entrée ;
– réfection de l’étanchéité de la véranda ;

ORDONNE, à compter de ce jour et jusqu’à la réalisation des travaux, la réduction, à hauteur de 100 (cent) euros par mois, du loyer portant sur le logement [Adresse 3] loué par la SCI LIZE à [N] [G] et [Y] [I] épouse [G] ;

CONDAMNE la SCI LIZE à payer à [N] [G] et [Y] [I] épouse [G] la somme de 2 000 (deux-mille) euros au titre de leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI LIZE aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI LIZE à payer à [N] [G] et [Y] [I] épouse [G] la somme de 600 (six-cents) euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les consorts [G] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne
à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent
acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs
de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir
la main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement
requis
En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.
avons signé et scellé les présentes