Cour d’appel, 1ere Chambre Section 1, 16 septembre 2026, RG n° 24/01900

16/09/2026

ARRÊT N° 26/ 301

N° RG 24/01900

N° Portalis DBVI-V-B7I-QINC

NA – SC

Décision déférée du 25 Avril 2024

TJ de [Localité 1] – 23/00488

D. LABORDE

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée le 16/09/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

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ARRÊT DU SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

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APPELANTES

S.A.S.U. ACCES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (ADI)

[Adresse 1]

[Localité 2]

S.A. GAN ASSURANCES

en qualité d’assureur de la SASU ADI

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentées par Me Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

SYNDICAT MIXTE DES VALLEES DE L’ARNETTE ET DU THORE (SIVAT)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Lise CAIESSEZOL, avocat au barreau de CASTRES

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 juin 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

– signé par S. LECLERCQ, présidente et par I. ANGER, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Selon acte authentique du 24 décembre 2020, le syndicat mixte des vallées de l’Arnette et du Thore (le SIVAT) a acheté à la société civile immobilière (SCI) 2B un bâtiment à usage de dépôt et de bureaux situé [Adresse 4] à Mazamet (81200), au prix de 320.000 euros.

L’acte authentique comporte en annexe le diagnostic amiante effectué par la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Accès Diagnostics Immobiliers (ADI) daté du 23 septembre 2020, concluant qu’il n’a pas été repéré de matériaux ou de produits contenant de l’amiante.

Après la prise de possession des lieux, le SIVAT, qui avait débuté des études pour procéder à des travaux d’aménagement, s’est rapproché de la société ADI pour obtenir des explications sur son diagnostic.

Le 17 juin 2021 la société ADI a adressé au SIVAT un rapport de diagnostic révélant la présence d’amiante dans le bâtiment.

Par lettre du 11 août 2021, le SIVAT a pris attache avec la société ADI pour l’inviter à procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la société anonyme (SA) Gan Assurances, et obtenir la prise en charge du coût des travaux de traitement et des préjudices annexes liés à l’erreur de diagnostic.

La société ADI a refusé de procéder à une déclaration de sinistre.

Le SIVAT a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Castres, qui, par décision du 29 avril 2022, a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [W] [E].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 13 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023, le syndicat mixte des vallées de l’Arnette et du Thore a fait assigner la société Accès Diagnostics Immobiliers et la compagnie d’assurance Gan devant le tribunal judiciaire de Castres, pour obtenir réparation de ses préjudices.

Par jugement du 25 avril 2024, le tribunal judiciaire de Castres a :

– condamné la SASU Accès Diagnostics Immobiliers et la SA Gan Assurances in solidum à payer au SIVAT la somme de 187.642,99 euros à titre de dommages intérêts au titre des travaux de reprise, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

– rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires,

– condamné la SASU Accès Diagnostics Immobiliers et la SA Gan Assurances in solidum à payer au SIVAT la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SASU Accès Diagnostics Immobiliers et la SA Gan Assurances in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

– dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration du 4 juin 2024, la société Accès Diagnostics Immobiliers et son assureur, la société Gan Assurances, ont interjeté appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 décembre 2024, la SASU Accès Diagnostics Immobiliers et son assureur la SA Gan Assurances, appelants, demandent à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

– infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Castres du 25 avril 2024 (RG n°23/00488) en ce qu’il a :

* condamné la SASU Accès Diagnostics Immobiliers et la SA Gan Assurances in solidum à payer au SIVAT la somme de 187.642,99 euros à titre de dommages intérêts au titre des travaux de reprise outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

* rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires,

* condamné la SASU Accès Diagnostics Immobiliers et la SA Gan Assurances in solidum à payer au SIVAT la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SASU Accès Diagnostics Immobiliers et la SA Gan Assurances in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

* dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

– débouter le SIVAT de ses demandes, à défaut de démonstration d’un préjudice et d’un lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute de la société Accès Diagnostics Immobiliers,

– débouter le SIVAT de son appel incident,

– condamner le SIVAT à payer à la compagnie Gan Assurances et à la société Accès Diagnostics Immobiliers la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire;

A titre subsidiaire,

– limiter l’indemnisation du SIVAT à la somme totale de 134.979,65 euros TTC, correspondant au coût des travaux de désamiantage.

La société Accès Diagnostics Immobiliers et son assureur la société Gan Assurances ne contestent pas l’erreur commise par le diagnostiqueur, mais seulement l’existence d’un préjudice en relation avec cette erreur. Ils se prévalent des conclusions de l’expert judiciaire, selon lequel le SIVAT avait connaissance, au moins deux mois avant la signature de l’acte d’achat, d’un risque de présence d’amiante en toiture de l’immeuble, et soutiennent que l’erreur de diagnostic ne peut avoir un lien direct et certain avec le préjudice allégué que si le résultat de ce diagnostic a induit en erreur le SIVAT. A titre subsidiaire, ils contestent l’évaluation du préjudice indemnisable, en lien avec l’erreur de diagnostic, en soutenant que le coût des travaux de désamiantage ne doit pas inclure de postes sans lien avec la présence d’amiante, comme le renforcement de la charpente. Ils soutiennent également que la demande présentée au titre du préjudice de jouissance, en dehors de la durée des travaux de désamiantage, n’est pas fondée, dès lors qu’aucune fibre d’amiante n’a été détectée dans l’air.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 juin 2026, le syndicat mixte des vallées de l’Arnette et du Thore (SIVAT), intimé, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

– débouter la société ADI et le Gan de toutes conclusions contraires,

– réformer le jugement du tribunal judiciaire de Castres en ce qu’il a :

* condamné la SASU Accès Diagnostics Immobiliers et la SA Gan Assurances in solidum à payer au SIVAT la somme de 187.642,99 euros à titre de dommages intérêts au titre des travaux de reprise outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

* rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires;

Statuant à nouveau,

– condamner in solidum la société ADI et le Gan au paiement de la somme de 180.995,79 euros au titre des travaux de reprise de l’ouvrage,

– condamner in solidum la société ADI et le Gan au paiement de la somme de 41.141,45 euros TTC au titre du préjudice de jouissance et loyer de relogement,

– condamner in solidum la société ADI et le Gan au paiement de la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise (3.840,30 euros) ainsi que les frais du constat d’huissier (611,60 euros).

Le SIVAT soutient que s’il a été informé avant la vente d’un risque de présence d’amiante, le doute a été levé lors de la communication du rapport de la société Accès Diagnostics Immobiliers, comme l’a retenu l’expert judiciaire, le syndicat n’ayant pas de compétence pour remettre en cause ce diagnostic. Il conteste avoir négocié le prix d’achat en considérant la présence d’amiante, comme le soutiennent les sociétés appelantes, alors que le prix a été déterminé conformément à l’avis des services du domaine. Il demande l’indemnisation de son préjudice de jouissance jusqu’au 10 juin 2024, date du paiement de l’indemnité, en indiquant qu’il n’était pas envisageable de réaliser deux déménagements successifs des bureaux, dont le coût aurait été supérieur à l’indemnité demandée au titre du préjudice de jouissance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 22 juin 2026.

MOTIFS

L’erreur de diagnostic de la société Accès Diagnostics Immobiliers n’est ni contestable ni contestée: alors que le rapport daté du 23 septembre 2020, annexé à l’acte authentique de vente du 24 décembre 2020, conclut à l’ ’Absence d’amiante’, le rapport modifié adressé par la société Accès Diagnostics Immobiliers au SIVAT le 17 juin 2021 conclut au contraire à la ’Présence d’amiante’, dans les plaques en fibre-ciment de la toiture du bâtiment. L’expert judiciaire confirme que les conclusions du premier rapport de la société Accès Diagnostics Immobiliers annexé à la vente sont erronées, les prélèvements réalisés sur les plaques de fibre-ciment et les plaques en fibres synthétiques translucides composant la couverture attestant de la présence d’amiante. M.[E] précise que la société Accès Diagnostics Immobiliers était en mesure d’identifier les plaques de couverture et de conclure qu’elles étaient amiantées.

La société Accès Diagnostics Immobiliers et son assureur ne contestent pas utilement l’existence d’un préjudice en relation de causalité avec cette erreur de diagnostic.

L’état mentionné à l’article L 1334-13 du code de la santé publique, dans sa rédaction applicable en la cause, garantit l’acquéreur contre le risque d’amiante.

Alors que le SIVAT avait acquis, au regard du diagnostic erroné, un bien garanti sans amiante, il doit désormais supporter le coût des travaux de désamiantage préalables aux travaux d’aménagement envisagés.

La société Accès Diagnostics Immobiliers et son assureur font valoir qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire de M.[E] que le SIVAT avait connaissance de la période de construction de l’immeuble, à savoir les années 1980, pour avoir interrogé le vendeur à cet égard, par mail du SIVAT du 18 septembre 2020, et que le SIVAT précise dans ce mail du 18 septembre 2020 que ’les entreprises photovoltaïques souhaitent savoir si les éverites sont amiantées afin de proposer des devis en conséquence’. Ils soulignent que le SIVAT a ainsi consulté des entreprises avant l’acte de vente du 24 décembre 2020, et a visité l’immeuble, avant l’acquisition, avec M.[Z], maître d’oeuvre compétent notamment en matière d’amiante. Ils se prévalent des conclusions de l’expert judiciaire selon lesquelles ’Trois mois avant la vente, le SIVAT est informé via ’les entreprises photovoltaïques’ du risque de présence d’amiante dans les plaques constituant la toiture de l’immeuble’.

Cependant, si l’expert judiciaire conclut effectivement que ’Ces différents éléments nous permettent de conclure que le SIVAT avait la connaissance au moins 2 mois avant la signature de l’acte d’achat d’un risque de présence d’amiante en toiture de l’immeuble’, M.[E] ajoute immédiatement: ’Ce risque a été levé par le rapport de la SASU ADI concluant à l’absence d’amiante’.

S’il est donc établi que le SIVAT a été informé d’un ’risque de présence d’amiante’, l’acquéreur pouvait toutefois légitimement penser, au regard du diagnostic daté du 23 septembre 2020, émanant d’un professionnel bénéficiant de la certification exigée pour établir un diagnostic relatif à la présence d’amiante, que ce risque était écarté et qu’il achetait un bien garanti sans amiante.

Le SIVAT précise également n’avoir aucunement négocié le prix de vente, mais avoir acquis au prix déterminé conformément à l’avis des services du domaine, lequel précise expressément qu’ ’Il n’est pas tenu compte dans la présente évaluation des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites (’)’. Le SIVAT ajoute, sans être utilement contredit, que M.[Z], maître d’oeuvre qui l’a accompagné lors d’une unique visite, n’a pas de compétence spécifique en matière d’amiante.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a retenu le lien de causalité entre l’erreur de diagnostic et le préjudice subi par le SIVAT, et par conséquent la responsabilité du diagnostiqueur et la garantie de son assureur.

Tant la société Accès Diagnostics Immobiliers et son assureur, appelants à titre principal, que le SIVAT, formant appel incident, contestent l’évaluation du préjudice retenue par le tribunal, soit 187.642,99 euros, en ce comprise la somme de 17.387,45 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis la mise en demeure du 11 août 2021 et jusqu’au dépôt du rapport d’expertise le 13 janvier 2023, ainsi que pendant la durée des travaux de reprise estimée à dix jours.

L’expert a évalué le coût des travaux de désamiantage nécessaires et du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux à la somme de 134.979,65 euros, se décomposant ainsi:

– coût des opérations de retrait: 51.120,84 € TTC

– coût d’une nouvelle couverture non amiantée: 64.529,03 € TTC

– perte de jouissance, pendant la durée des travaux estimée à 10 jours: 350 € TTC

– maîtrise d’oeuvre de 11%: 15.265,78 € TTC (sic)

– coordination SPS: 1.440 € TTC

– rapport amiante obligatoire avant travaux de retrait et de confinement: 2.274 € TTC.

Le diagnostiqueur et son assureur concluent subsidiairement à la limitation de l’indemnisation à la somme de 134.979,65 euros retenue par l’expert, en soutenant que le coût des travaux de désamiantage ne doit pas inclure de postes sans lien avec la présence d’amiante, comme le renforcement de la charpente. Ils soutiennent également que la demande présentée au titre du préjudice de jouissance, en dehors de la durée des travaux de désamiantage, n’est pas fondée, dès lors qu’aucune fibre d’amiante n’a été détectée dans l’air.

Le SIVAT demande paiement des sommes de 180.995,79 euros au titre des travaux de reprise, incluant notamment des travaux de renforcement de la toiture et des honoraires complémentaires de bureaux d’études et de contrôle, nécessaires pour la mise en oeuvre d’une toiture conforme aux normes en vigueur, et 41.141,45 euros au titre du préjudice de jouissance, correspondant à 41 mois de loyer. Il demande l’indemnisation de son préjudice de jouissance jusqu’au 10 juin 2024, date du paiement de l’indemnité, en indiquant qu’il n’était pas envisageable de réaliser deux déménagements successifs des bureaux, dont le coût aurait été supérieur à l’indemnité demandée au titre du préjudice de jouissance.

En présence d’un diagnostic erroné, l’acquéreur peut prétendre à la réparation du préjudice matériel correspondant au coût des travaux de désamiantage.

Doivent être ajoutées aux sommes retenues par l’expert, en ce qui concerne les travaux de reprise:

– le coût du renforcement nécessaire de la toiture et des études préalables obligatoires, peu important qu’il en résulte une amélioration de la toiture ancienne: dès lors que la toiture doit être entièrement déposée et remplacée, du fait de la présence d’amiante, la réparation intégrale du préjudice subi par l’acquéreur suppose la prise en charge de l’ensemble des dépenses nécessaires à ce remplacement, dans le respect des normes applicables; les société appelantes n’établissent nullement que les travaux d’aménagement envisagés par le SIVAT avant la vente aient compris le remplacement de la toiture, alors que des panneaux photovoltaïques peuvent être posés sans intégration dans la couverture; ces postes de dépenses obligatoires, en lien direct avec l’erreur de diagnostic (diagnostic de la structure métallique existante, renforcement de la charpente existante, intervention d’un contrôleur technique), s’établissent, selon les devis des sociétés Ingetech, Troisel et Apave, à la somme de 16.234 euros HT (1.700 + 13.574 + 960), soit 19.480,80 euros TTC; le SIVAT ne rapporte pas la preuve de dépenses complémentaires obligatoires en lien de causalité direct avec la nécessité de remplacer la toiture;

– la somme de 2.578,43 euros TTC au titre du surcoût de la prime d’assurance dommages ouvrage liée aux travaux de désamiantage;

– étant précisé que le montant des honoraires de maîtrise d’oeuvre, à hauteur de 11% du coût total des travaux, n’excède pas la somme de 15.265,78 euros TTC que le diagnostiqueur et son assureur ne contestent pas devoir.

C’est par ailleurs à raison que le tribunal a exclu les frais complémentaires réclamés au titre du coût d’études concernant les fondations, dont l’expert n’a pas retenu la nécessité.

La société Accès Diagnostics Immobiliers et la société Gan Assurances sont donc tenues in solidum au paiement de la somme de 156.688,88 euros TTC (51.120,84 + 64.529,03 + 1.440 + 2.274 + 19.480,80 + 2.578,43 + 15.265,78) en réparation du préjudice matériel subi par le SIVAT.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance subi par le SIVAT, syndicat des eaux ayant acquis les lieux comprenant des bureaux destinés à ses agents administratifs et un dépôt, l’expert conclut que l’immeuble n’était pas impropre à sa destination puisque les mesures de concentration en fibre d’amiante dans l’air réalisées par le SIVAT en juillet 2021 sont égales à zéro.

Le SIVAT aurait donc pu occuper les lieux. Toutefois, le déménagement de l’ensemble des locaux en rez de chaussée, le bâtiment, d’une superficie de 770 m², ne comprenant pas d’étage, aurait été nécessaire pour permettre les travaux de remplacement de la toiture.

Le SIVAT, qui a fait le choix de ne pas emménager dans les locaux acquis avant la réalisation des travaux, ne produit pas de devis évaluant le coût d’un déménagement et d’un réaménagement, pas plus que les société appelantes. En considération d’un coût minimal de déménagement de 1.500 euros pour 100 m², et d’une superficie des locaux de 770 m² selon l’expert, le coût d’un déménagement et d’un réaménagement s’établit à 23.100 euros, somme à laquelle doit être ajoutée celle de 350 euros retenue par l’expert au titre des frais de location pendant la durée des travaux. Cette somme globale de 23.450 euros, qui doit être portée à 25.000 euros au regard des tracas liés à deux déménagements successifs, est l’indemnité minimale propre à compenser le préjudice de jouissance certain en relation avec la faute du diagnostiqueur.

La société Accès Diagnostics Immobiliers et son assureur la société Gan Assurances sont donc condamnées in solidum au paiement de cette somme en réparation du préjudice de jouissance.

Les intérêts des indemnités allouées courent, jusqu’à parfait paiement, à compter du jugement du 25 avril 2024 concernant les travaux de reprise, et à compter du présent arrêt au titre du préjudice complémentaire.

Le jugement est infirmé en ce sens.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance sont confirmées, étant rappelé que le coût d’un constat d’huissier, lequel n’est toujours pas produit devant la cour d’appel, est en toute hypothèse exclu des dépens.

La société Accès Diagnostics Immobiliers et la société Gan Assurances, qui perdent leur procès en appel, doivent également supporter les dépens d’appel, et régler au SIVAT une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 25 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Castres, sauf en ce qu’il a :

– condamné la société Accès Diagnostics Immobiliers et la société Gan Assurances in solidum à payer au SIVAT la somme de 187.642,99 euros à titre de dommages intérêts au titre des travaux de reprise, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

– rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum la société Accès Diagnostics Immobiliers et la société Gan Assurances à payer au syndicat mixte des vallées de l’Arnette et du Thore (SIVAT) la somme de 156.688,88 euros TTC à titre de dommages intérêts au titre des travaux de reprise, outre intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

Condamne in solidum la société Accès Diagnostics Immobiliers et la société Gan Assurances à payer au SIVAT la somme de 25.000 euros TTC à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et jusqu’à parfait paiement ;

Condamne in solidum la société Accès Diagnostics Immobiliers et la société Gan Assurances aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum la société Accès Diagnostics Immobiliers et la société Gan Assurances à payer au SIVAT la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse.

La greffière La présidente